深圳宝安观澜湖翡翠湾高尔夫别墅项目分析2006.04.docx

翡翠湾高尔夫别墅项目分析代理事业一部2006-0499一、项目概况4二、基本资料数据5三、开盘简报61 .认筹客户数量72 .签到客户数量73 .流程安排74 .成交情况85 .客户情况86 .选房关键点分享9四、产品规划分析101 .规划布局分析102 .建筑风格分析123 .户型配比144 .户型研究分析14独栋别橐（L型288平方米）14独栋别攀（M型198平方米）16联排别爨（TA型226平方米）17联排别壁（TB型313平方米）18五、部分价格表21六、样板间23七、模型图片25八、朱树豪和观澜湖180洞27项目概况观澜湖翡翠湾位于观澜湖尾崎将司球场内，总占地面积100万平方米,包括66.4万平方米的高尔夫球场、9万平方米的翡翠峰业主公园，面积分别为2万平方米的怡翠湖、9千平方米的叠翠湖，及12万平方米的业主休闲园林，别墅建筑占地面积仅4.8万平方米，分享山、湖、球道三重绝佳风景，建筑密度为4.8%。项目所在位置标示翡翠湾的建筑设计融合了西班牙的传统与美国南加州的悠闲风格，轻松而不失尊贵，简约而不失考究。翡翠湾一期环绕翡翠峰四周而建，分为A、B、CsD、E、G五个小区，共有156栋别墅（174户），主力户型为独院别墅（L型、M型），并有部分联排别墅（TA型、TB型），首批推出单位位于A、B、D、E区，其中L型独院别墅，M型独院别墅,TA型联排别墅，TB型联排别墅，绝大部分朝向翡翠峰、怡翠湖、叠翠湖之山景、湖景，户型面积198平方米313平方米。项目模型图二、基本资料数据项目位置深圳宝安观澜湖尾崎将司球场发展商观澜湖房地产开发有限公司环境设计贝尔高林景观设计公司物业管理观澜湖房地产开发有限公司占地面积100万平方米建筑面积4.8万平方米住宅面积4.8万平方米容积率0.048绿化率99%建筑类型共156栋，150套独栋（L型、M型）+24套联排（6栋）户数174户车位比每户2个主力户型L型独栋：建筑面积288平方米M型独栋：建筑面积198平方米TA型联排：建筑面积226平方米TB型联排：建筑面积313平方米发售时间2006-04-08卖点1、超低容积率，中国豪宅物业中的绝唱2、极其稀缺的景观资源，每6000平方米绿地只允许建一栋别墅3、极其稀缺的高品质产品，纯粹别墅，独院生活4、领先市场的创新户型5、得天独厚的附送值6、世界级商务、休闲配套7、世界第一大的180洞高尔夫球场8、顶级豪宅专属物业管家观澜湖翡翠湾的业主休闲园林共有12个景点，以休闲、运动、娱乐、养生等为主题，分布在翡翠湾的各小区内，有树阵迷宫、观景平台、香氛丛林、按摩石径等景点。除12个休闲公园外，翡翠湾还拥有两个业主会所，一个为翡翠峰山顶会所，俯瞰整个别墅区；一个是位于怡翠湖畔的业主休闲会所。翡翠峰业主公园面积达9万平方米，设于翡翠峰的茂盛丛林间，公园内设置有1362米的环山慢跑径、健康登山径等，还设有定向越野、攀岩、野营等运动功能。40亿元球会配套属稀缺资源据观澜湖地产相关负责人介绍，观澜湖球会在十余年的发展历程中，已先后投资40亿港币，除了兴建十大世界级球场外，还建起了国内惟一的球场中央五星级酒店骏豪酒店以及深圳、东莞两大豪华会所等一系列豪华配套。此外，拥有51个网球场的乡村俱乐部和大卫利百特高尔夫学院也成为商务精英们聚集的重要场所。三、开盘简报2005年12月29日，翡翠湾在深圳特区报F2-F3跨版软文，以“0.048超低容积率”，“每6000平方米绿地只建一栋别墅”高调入市展开宣传。2006年4月8日，翡翠湾别墅正式发售。1 .认筹客户数量截至开盘当天，共登记认筹客户456批（筹金3.8万港币）。2 .签到客户数量开盘当天签到并领取选房抽签卡客户246批。3 .流程安排温馨提示:A.抽签将于14:OO准时开始，客户如果在14:00之后到达签到登记区将在抽签选房程序结束之后按签到时间顺序进行选房。B.客户请带齐观澜湖翡翠湾试享金卡认购协议书、观澜湖翡翠湾试享金卡认购收据、身份证原件、购房定金或银行卡。如委托他人选房需带经公证后的委托书。C.为保证抽签过程的公平公正,此次抽签活动会有深圳市公证处的公证人员全程公证。D.本活动解释权归东莞骏豪房地产开发有限公司所有。4.成交情况户型面积本次推售未推售总总量已售未售销售率L2884135685%4485M19845450100%2065TA226127558%012TB313125742%012数据汇总110921884%641745 .客户情况通过内部人士与销售代表沟通得知客户区域构成基本如下根据个人到现场的接触的几批客户简单描述如下：一批香港人，高尔夫爱好者，觉得产品很好，位于世界第一大高尔夫球场内，体面，自豪，同时赠送面积大，附加值高,大面积花园绿地是现代居住的奢求，看文汇报，商业周刊杂志。一批企业主，感觉太贵了，但还是觉得值，典型的自住客户，当时客户就在我旁边，可是运气不太好，自始至终都没有筹到他们，就这样从中午12:00一直等到晚上8:00,最后意向的198平方米单位全部售光，夫妇俩人很是怅然，决定更换到288平方米单位，但最后关头还是放弃了，就在客户要离开之际，现场销售经理向他们推荐了本次没有推售的剩余198平方米单位，双方皆大欢喜。6 .选房关键点分享名人主持请出凤凰卫视的主持人胡一虎和沈星助阵，他们一个简单的开场白，隆重抽出前五个签后就离开了主持现场，去参观样板房去了，担任主持人的角色前后只有20分钟左右，随后由代理商中原主持人负责抽号。客户对名人主持并不感冒，前后变化反应也不明显。亲人助阵发展商老板朱树豪的妹妹朱小姐盛装出席现场，黑色礼帽上有两支羽翎，浅色披肩，雍容尊贵，举止大度，气质非凡。陪同引介的应该是客户经理，带领朱小姐和客户中的老总级人物见礼，朱小姐的任务就是答谢客户，微笑着和客户握手，然后“感谢感谢”，给客户以良好的感觉。这一过程贯穿整个选房环节，从等候区一直到领取礼品区。价格不公示本次选房没有价格公示，采用提前算价的方式，客户对此没有表达出不满情绪。销控区控制由抽签等候区到选房销控区，严格控制人数，一个卡号只允许一个人进入选房区，有效调节了选房现场空间狭小的矛盾，同时也加快了决策过程。清号扫底在19:OO左右，封盘扫号，对已经销控但没有缴款单位进行清扫，扫出6套单位，其中有2套198平方米的紧俏户型，这是仍然有10余批客户在等候，对清扫出来的单位，按照认筹顺序号排列。四、产品规划分析1 .规划布局分析项目整体规划布局符合行列式、围合式、组团式布局特点，环绕尾崎将司球场排列。所有别墅建筑均沿高尔夫球道两侧布置，方便进入，可达性较强，一栋栋的别墅环绕着球道，从空中鸟瞰，就像一颗颗的翡翠。故名“翡翠湾”。整体沿路布置,整体属围合式排布。总平图如下:总平面图核心规划要点设计分析所有别墅均沿高尔夫球道布置，环绕翡翠峰四周而建，包括66.4万平方米的高尔夫球场、9万平方米的翡翠峰业主公园（公园内设置有1362米的环山慢跑径、健康登山径等，还设有定向越野、攀岩、野营等运动功能），面积分别为2万平方米的怡翠湖、9千平方米的叠翠湖，及12万平方米的业主休闲园林，具备山、湖、球道三重景观。观澜湖翡翠湾一期业主休闲园林共有树阵迷宫、观景平台、香氛丛林、按摩石径等12个景点，以休闲、运动、娱乐、养生等为主题，分布在翡翠湾的各小区内。除12个休闲公园外，翡翠湾还拥有两个业主会所，一个为翡翠峰山顶会所，俯瞰整个别壁区；一个是位于怡翠湖畔的业主休闲会所。“观澜湖翡翠湾”有156栋别墅，平均每栋别墅占有6000肝绿地，别墅环绕一座9万解的小区山峰，这坐山规划为小区业主山体公园。除此而外，还有一座面积达12万肝的业主休闲公园、十多个大小湖泊。2 .建筑风格分析整体建筑风格为西班牙传统与美国南加州欧式悠闲风格，坡屋顶，使得整个建筑灵巧又尊贵、通透性强、洋溢阳光格调,简约又考究，与环境和谐共生。288平方米L型独栋效果图198平方米M形独栋效果图226平方米TA联排效果图313平方米TA联排效果图3.户型配比户型面积总套数套数比L2888549%独栋M1986537%TA226127%四联排TB313127%数据汇总174100%各类型产品户型面积区间及户型配比面积总建面面积比独栋198-2884153286%TA户型22627126%联排TB户型31337568%合计48014.户型研究分析独栋别嬖（L型288平方米）户型尺寸:建筑面I积（疗）房型I层数I开间进深H花园（肝）2884房2厅4卫212.824.24.2682-22063162712户型特点：A一层高4.2米，二层高3.6米；二层设一主卧、两次卧，均配独立卫生间；别墅两侧有1.8米高的围墙，形成一个独院别墅，前后花园均有雕花栏杆，保障私秘性；地下室（按架空层报建，不计入销售面积）层高4米，可自由安排各种功能空间；私家花园长进深、宽尺度，深度达7米、面积接近首层销售面积的露台花园;大型双车位车库，面积约40平方米，通过楼梯可直入车位上空的多功能房；交通组织方式：双跑楼梯；独栋别嬖（M型198平方米）户型尺寸:建筑面积（疗）II露台地下室房型层数开间进深花园（Irf）0H2房2198212.421.04.2595-17313002282厅3卫户型特点：A一层高4.2米，二层高3.6米；二层设一主卧、一次卧，均配独立卫生间，主人房南通前阳台，北通后阳台，通风采光无与伦比；别墅两侧有L8米高的围墙，形成一个独院别墅，前后花园均有雕花栏杆，保障私秘性;地下室（按架空层报建，不计入销售面积）层高4米，可自由安排各种功能空间；私家花园面积从595-1731平方米，长进深、宽尺度，从前花园一直向后花园延伸，深度达7米、面积接近首层销售面积的露台花园地下架空层与花园连接，空间使用更加灵活、方便；大型双车位车库，面积约40平方米，通过楼梯可直入车位上空的多功能房；露台花园建筑计算荷载达1吨/平方米,能；交通组织方式：双跑楼梯；联排别嬖（TA型226平方米）I-I三三Ifj三；,f-一局1-事创858（fTi三J-三H-Ii1-I二"1可设置为私家泳池等多种功E3,'g息w4TI三E8-!|口陷+-IIMoola«IMoOII'1TA型二周平面1