易居南京某地产项目前期策划价值研判92页.docx

易居南京某地产项目前期策划价值研判92页项目总览4一、项目在城市中的角色61.1 恒大项目在城市中的区位61.2 分区价格走势7二、恒大绿洲项目价值研判92.1 土地解构92.1.1 区域房地产成长周期.92.1.2 项目固有价值10地块基本特质101）地块区位102）地块四至113）地块技术指标134）项目初步规划14周边整体环境151）交通15区域经济与人口211）经济.212）人口222.1.4 区域房地产市场232.1.5 区域房地产客户292.1.6 项目未来潜力302.1.7 区域规划.302.2 项目定位33221项目SWoT分析33222项目整体定位34223项目客户定位34224项目产品定位35231区域竞品分析35区域市场竞品的界定.35产品力分析.36营销力分析.40区域客户分析42232同质产品类比分析.42同质产品的界定42同质板块分析43×同质项目分析44同质产品标杆案例.45233项目入市时机的选择.47234项目价格定位48项目基准价格定价48×价格修正492.3.5项目入市产品选择50三、恒大金碧天下项目价值研判513.1土地解构513.1南京别墅市场成长周期513.L2项目固有价值52地块基本特质521）地块区位.522）地块四至.543）地块技术指标564）项目初步规划56周边整体环境581）交通582）配套59区域经济与人口601）经济602）人口60南京别墅市场621）别墅市场分布622）市场供求现状633. 3）市场潜在供应654. 1.3项目未来潜力67区域规划.672.2项目定位713.2项目SWoT分析71322项目整体定位72323项目客户定位72324项目产品定位723.3项目价值分析73331同质产品类比分析.73同质产品的界定73同质产品分析73同质产品客群分析80同质产品标杆案例.803.3.2项目入市时机的选择.823.3.3项目价格定位82项目基准价格定价82价格修正84334项目入市产品的选择.8486附件恒大项目精装修房可行性分析.Fl城市全装修房的供应特征86FLi全装修房分布区域.86FL2全装修房价格87F.L3不一致档次装修房的主流配置88F.2城市全装修房的市场同意度89F.3典型案例90项目总览地块核心价值恒大绿洲上南京城市进展中心南移，九龙湖方山片区成为房地产新兴热点区域。J江宁经济科技开发区南移，产业人口大量导入；上江宁科技园与大学城的辐射作用，人文气息浓厚；上南京南站与地铁1号线南延的启动，主城区人口大量导入；工地块三面环水（东依秦淮新河、北临牛首山河、西观九龙湖）、远眺两处自然风景区（方山、牛首山风景区），生态自然资源优越；恒大金碧天下A远离城市、生态资源优越的郊县，历来是旅游、休闲度假社区聚集之地，如成都的青城山、无锡的鹅湖等。涕水县一一长三角最具投资价值的市县之一，度假与休闲功能突出，是刚刚被关注的一块处女地；A真山真水生态之城，卧龙湖湖滨生态人居区的打造，区域生态与休闲度假概念浓厚；4南京城市南大门城市快速通道贯穿，迅速融入南京两小时都市圈；项目价值实现恒大绿洲九龙湖畔生态人文高尚社区根据目前江宁区房地产市场整体状况与本项目的开发进度，项目的最佳入市时机是2008年5月建议在春季房展会之前进行广泛的宣传，迎来前期蓄水高峰期。若在2008年5月入市，首批产品类型为小高层，毛坯房销售价格乐观估计为乃00元11i；正常估计为6500元i；悲观估计为6000元/11i。恒大金碧天下卧龙湖畔首席温泉、阳光、山水旅游休闲高档社区2008年南京别墅市场将出现远郊化与高端化进展趋势，未来两年别嬖产品将会大量集中上市，产品的价值也将有进一步的大幅提升。建议本案应在2008年5月春季房展会期间及早上市。本项目若在2008年5月高调入市，首批产品类型以独栋产品为主，配以少量联体产品。独栋（毛坯）销售价格乐观估计为14000元/石；正常估计为12000元ri；悲观估计为10000元rri。联体（毛坯）销售价格乐观估计为9000元nf；正常估计为8000元i；悲观估计为7000元/亩。项目价值提升恒大绿洲目前南京市场上精装修小户型公寓市场同意度较高，因本项目有部分“90/70”的限制，建议首推沿街两栋精装修小户型公寓，装修成本在1500元ni左右诃为项目增加1500-2000元i的销售价格。今年受南京“一房一价”政策的影响，南京市场上出现了大批的精装修普通住宅，市场上也有了一定的认可，项目销售中可视市场情况做部分精装修普通住宅。恒大金碧天下由于别墅产品的个性化与私密性较强，通常情况下不适宜做成规格一致的精装修产品。精装修别墅项目在南京市场尚无前例，但已有个别项目想要尝试，产品能否被业主所同意与认可，仍有待于进一步的市场调研与论证也由于本项目距离市区较远且大多作为休闲度假的“非第一居所”，因此建议采取将精装修做为可选的附加服务内容稠装修可提升产品价值1500元i左右。一、项目在城市中的角色1.l恒大项目在城市中的区位恒大绿洲项目位于南京市江宁区九龙湖畔秣陵街道，隶属江宁经济开发区，江宁区殷巷镇内环线东北角。西临宁涕路，距绕城公路约9公里车程，距南京市中心约20公里，经机场高速公路、宁涕路与将军大道可方便进入主城区，车程15分钟。江宁区地处秦淮河与长江交汇处，从东、西、南三面围绕主城，是南京“一城三区”中的三个城市新市区之一。同时，江宁区也是南京的高新产业技术密集区与都市农业集中区，经济总量雄踞全市之首，是南京市经济进展的要紧动因之一。恒大金碧天下项目位于南京市深水县永阳镇卧龙湖畔，西接宁杭高速公路，距宁杭高速“涕水东”出口约2公里；北临卧龙湖，宁高高速贯穿南北，S341老明线连接东西，距离南京市区48公里，车程45分钟。漂水是南京的南大门，百里秦淮的源头，是南京国际空港第一县，总面积1067平方公里，人口41万，下辖八个镇，一个省级开发区。涕水境内河湖纵横，青山绿水，生态环境优良，为南京周边地区所独有，也是江苏省目前环境保护最好的地区之一，堪称真山真水的生态之城。1.2分区价格走势f-城中一J河西城东城南T一城北一J江宁T一江北数据来源：上海易居房地产研究院南京研究中心信息做至时间：07年10月江宁区商品住宅价格在目前南京各板块中仍处于较低水平，仅高于江北板块，但江宁板块的价格一直保持平稳攀升的态势，从今年年初的4151元/平方米已上升到10月份的5420元/平方米左右,月增长率保持在2%到6%之间。2006年7月2007年7月深水县商品住宅成交量价走势套元/平方米|=«成交套数 Y-成交均价数据来源：上海易居房地产晒院南京研究中心信息微至时间：07年7月溪水县作为南京的远郊县之一，近期商品住宅市场也有了一定的进展。从2006年7月至2007年7月，年去化套数3157套，市场平均月去化率保持在200套左右。漂水商品住宅市场成交价格从去年7月的1953月/平方米上升到今年7月的2721元/平方米，月增长率保持在1.5%到殁之间。、恒大绿洲项目价值研判2.1土地解构2.1.1 区域房地产成长周期成长周期孕育期成长期高潮期开发时间1999-2001年2002-20042005-2007年2008-2009开发特点供应体量开始形成规模，项目供应基本在30-40万平方米左右产品以多层为主。主城区人口开始导入，进入超级大盘时代，商业项目上市，小高层、高层产品逐步成为市场主流板块内部开始细分，稀有景观优势开始逐步挖掘，配套设施逐步走向完善品牌开发商进驻，产品品质加强：区内外中高端客户导入：产品进展更趋成熟。早期三大板块一岔路口、东山镇'百家湖基本成型2000年底撤县设区，规划将东山确定为南京新市区，城镇空间向南进展。宁滦路高架、绕越高速与高铁南站等规划相继确定，增加与主城区联系的渠道，地铁1号线南延的确定力推房价上涨。铁路南站、地铁一号线南延正式启动，二环公路、宁杭高速公路'沪宁高速公路二通道的建设进一步加强对外联系。开发项目南方花园武夷绿洲天元吉第城万科金域蓝湾天地新城同曦鸣城左邻右里恒大绿洲市政天元城中国女人街托乐嘉街区爱涛翠湖花园百家湖花园温州商业街东方龙湖湾方山熙园开发热点向方山转移，迎来进展新高潮。江宁房地产市场起步于进展较早的东山镇及周边的百家湖与岔路口一带，历经进展初期与成长期后，沿胜太路与天元路向西边的三山板块推进，三山板块优越的自然生态资源使江宁房地产市场迎来了一个新的进展期。近年受土地供应限制及市政府向南进展的整体规划，地铁1号线南延及南京南站的建设，未来房地产开发开始向方山邻近集中。随着品牌开发商的进入及高端客户的导入，方山板块将成为江宁房地产开发新的热点区域，江宁房地产市场也将进入一个新的进展高潮期。2.1.2 项目固有价值地块基本特质1）地块区位恒大绿洲项目地快区位图快捷进入主城区。恒大绿洲项目地块位于南京市江宁区秣陵街道，江宁区政府所在的东山新市区南侧，距南京市中心约20公里，车程15分钟，经机场高速公路、宁滦路与将军大道可方便进入主城区。周边自然资源丰富”地块东依秦淮新河，北靠牛首山河，距西面的九龙湖约3公里，南侧的方山风景区约3.5公里。区域内交通网络畅通。地块位于清水亭东西两路合围而成的江宁内环线的东北角，西临双龙大道，南接诚信大道，与江宁区政府所在的东山街道核心地段约8公里车程。地铁交通的利好。随着2006年南京地铁1号线南延与南京南站建设的启动，南京正式开始向南进展，项目所在的方山板块作为区域房地产市场的新兴板块，也将成为江宁区乃至全市的重点进展区域。该项目隶属方山板块的边缘，与成熟板块相距较近，而规划中的地铁1号南延线小龙湾地铁站设立于地块邻近，使该项目赢得了更多的市场关注。2）地块四至卫星地图：恒大绿洲项目地块四至及周边项目紧邻殷巷住宅小区，周边有少量项目已上市，与万科金域蓝湾项目地相距1公里。周边自然景观资源十分优越，但厂房密集，有少量的校区与生活配套。现场实景图:地块现状2007/12/10清水亭东路3）地块技术指标N0.2007G34地块土地座落江宁开发区前庄路以东用地性质二类居住总用地面积27469.8m代征地面积O净地面积27469.8m容积率2.0总建筑面积54939.6m交地标准净地建筑限高60米绿地率40%规划要求建筑密度20%；地块红线图:N0.2005G51地块土地座落江宁区前庄路以东