某项目商业运营投标方案培训课程.docx
某项目商业运营投标方案培训课程前言6第一部分中国水街项目文化概念体系8一、项目开发目标与理念81、五方满意的开发目标82、多元互动的开发理念93、两个开发方向的文化挖掘94、城市运营商职能一一政府与市场之间的承上启下者9二、项目主题概念101、定位的提出103、主题概念的提出124、目J*C7ti-135、项目城市功能与角色定位146、目标客户群定位目标市场定位14三、项目竞争力总结141、十生,分T142、吸弓I力构成15四、项目城市奉献力总结151、¾t152、15第二部分中国水街项目商业定位18、ziyi.181、商业形象定位的目的182、商业形象定位的原则183、商圈分析194、商业形象定位19二、商业规划定位201、总体定位202、功能定位20第三部分中国水街项目商业业态规划21一、商业业态定位与功能区域定位211、业态规划的目的212、业态规划的原则213、商业区域的划分22、要紫业态划分说明242、Bx263、Cx274、D1义：28第四部分中国水街项目招商策略29一、招商原则及组织架构291、招商的目的292、招商的原则29、301、立足都江堰，面向成都、重庆，辐射全国302、重点确保主力店的引进，形成“羊群效应”，用主力店吸附中小品牌.303、集中签约，形成“聚合效应”，同时也成为项目营销的一个事件与借力点304、大型活动引导造势，细致招商工作执行到底30三、商家进驻要求与原则311、知名商户或者连锁商户312、个性鲜明有特色商户313、能吸引人流量的商户314、同业差异、异业互补315、核心店要形成互动326、前期只招名牌、品牌、优质、特色商家进场327、招大租户进场328、独立经营，统一管理32四、招商管理组织架构33五、招商推广策略（本部分内容简单阐释）331、阶段性宣传推广策略332、公关活动策略34八项目招执仃策略341、招商的阶段性运作工作342、353、投资者策略365、36Hs、I3G八、招商促进策略.36九、分阶段操纵策略37十、大商户营销策略37第五部分中国水街开街策略38)lxffeJ*381、先试营业后正式开业382、开业需要具备的条件383、商业促销提早预热394、开业活动持续性与广泛性39、开街活动策略401、开上促销活动402、开业典活动403、IF1LY41，、l411、jf.直.412、Jzi升F423、IL彳专J1'*424、I苟42第六部分中国水街商业经营管理策略43一、组织构架与人员安排431、勾432、管理处人员配置与岗位描述45二、商业经营管理的前期介入方案461、前期施工建设阶段的介入462、竣工验收与接管验收473、商业经营管理知识的咨询与答疑47三、商业经营管理的基本工作471、商业经营管理内容（见下表）482、后期商业经营管理工作进度安排503、后期商业经营管理服务标准514、4多545、1：土口力*«*«*»*«*«*«*«*«*54四、商家管理与调整方案551、市场商家管理、调整的内容552、商业用房的商家置换工作563、商家储备工作564、本项目商业用房后期补位招商工作565、对入驻商家进行评级工作576、经营商家专业培训内容577、项目区域市场的升级管理58五、中国水街促销宣传管理581、VI592、年度营销活动的策划593、市场商家文化活动4、商业持续经营促销方案5、商品促销主题6、制定商业应计策略结束语63,1,X刖百分析中国水街所处大成都范围内的区域位置及城市区域位置，支撑项目母体的旅游人口、本地消费市场、商业容量、地产开发现状等综合条件；可见中国水街的立项既存在可预见的市场需求也存在可预见的市场风险；因此，商业运营模式、文化运营模式、地产开发模式的创新在项目推广与永续化经营中凸显重要。据此，领先行建议从下列角度运营中国水街项目：1 .在不可改变的地理位置上，模糊处理；突出中国水街所代表的“青城山”、“都江堰”双遗产的品质；大胆运用创新思维，使中国水街所代表的文化成为青城山与都江堰历史文化的沉积体。2 .从城市经营商角度，项目要符合城市经营策划并将项目定位为城市功能区域划分中的城市特定商圈，造就“中国水城”先声夺人的大势，然后将本项目放在城市经营的大背景下，大手笔整合旅游、休闲、餐饮、酒店等社会资源，形成投资置业的热潮。目的：提升中国水城商业形象一一世界自然文化双遗产城市的城市名片，借以提升商业价值。3 .商业策划进行大手笔创新，运用我们丰富的商业房地产经验，在项目地块策划四川商业地产最具创意的大型复合型旅游地产，将项目开发策划与前瞻式商业整合营销同步进行，使用复合型旅游地产的特定模式帮助进展商解决商业运营管理问题。4 .运用泛地产理论精髓，将健康产业、旅游产业、零售业、房地产业有效嫁接，我们构思将“中国水城”项目打造成成功的复合型旅游地产项目，将旅游产业中的“吃、喝、购、住、玩、民俗、文化”融入整个项目，利用功能布局合理搭配，不使项目产生“优”、“良”、“劣”的投资者地段错觉；以提升价值，吸引经营商，笼住投资者。5 .嫁接水文化博物馆概念与巴蜀文化、秦汉文化，在中国水街项目中应用亲水、乐水概念，突出复古、仿古设计；在文化、民俗、西部风情上造就中国水街在四川旅游业中独一无二的前瞻性与不可复制性；使地产成为城市旅游产业中不可或者缺的、重要的构成环节。第一部分中国水街项目文化概念体系一、项目开发目标与理念1、五方满意的开发目标政府满意 开发出代表旅游城市形象的名片 打造出表达旅游城市文化的舞台 整合与提升城市商业业态水平与功能投资商满意 获得预期投资收益 企业形象得到提升 政府公关营销成功 后续商业项目开发积存口碑投资者满意 有稳固的投资回报 有持续增长的投资收益 有争相租赁的租赁市场经营商满意 降低经营风险 良好的经营价值与利润空间，可持续性的整体业态消费者满意满足观光、休闲与体验的需求2、多元互动的开发理念 政府经营环境 企业经营市场 消费者经营文化3、两个开发方向的文化挖掘 充分挖掘都江堰自秦即闻名的水文化，本项目作为中国最古老的水文化之名片出现，文化体系与主体景观概念上具有排他性； 寻求传统秦汉文化与现代都市文化的对接；利用文化符号、文化暗示达到项目的文化影响；文化定位达到旅游地产代表作的要求。4、城市运营商职能一政府与市场之间的承上启下者所谓城市经营商，就是从事城市空间尺度上的投资与开发的单位或者企业，也能够说是城市经营战略的执行者 承上：秉承政府的开发意图，从城市经济进展战略出发，以可持续进展的理念总揽城市新的功能板块开发的各项工作。 启下：引导市场，以经营手段启动各类投资、经营机构，广泛整合资源。 立足于城市空间与功能的角度，为城市文化与区域经济的进展制造条件； 整合资源，引导与吸引投资者与经营商、消费者共同参与城市功能区内的项目开发，制造市场，扩大市场，并从制造市场、扩大市场的过程中求得城区的进展; 、项目主题概念1、定位的提出 城市的历史是什么？A秦：公元前256蜀郡太守李冰建都江堰A汉：汉武帝元鼎六年（前111）,司马迁奉命出使西南，实地考察了都江堰。他在史记河渠书中记载了李冰创建都江堰的功绩。A东汉：汉安二年（公元前143年）七月一日，张陵率弟子来青城山结茅传道。在青城山传道13年，于汉桓帝永寿二年（156）在羽化。青城山成为天师道的发祥地，常道观被称之“仙都众奥之妙，福地会昌之域，张天师羽化处焉”。A三国：蜀汉建兴六年（228）,诸葛亮北征，以都江堰为农业之根本、国家经济进展的重要支柱，征集兵丁1200人加以守护，并设专职堰官进行经常性的管理保护，开以后历代设专职水利官员管理都江堰之先河。A元：元世祖至元年间（12641294）,意大利旅行家马可波罗从陕西汉中骑马，行20余日抵成都，游览了都江堰。马可波罗游记一书中说：”都江水系，川流甚急,川中多鱼，船舶往来甚众，运载商货，往来上下游。”A民国：黄炎培都江堰办学、林森主持都江堰开水典礼、冯玉祥捐资建亭。 城市的文化是什么？A2200年托佑成都平原“无饥馁”的水文化A连续2200年的古灌城历史文
