博雅园投资回报分析报告.docx

博雅园投资回报分析报告一:项目简介博雅园位于北京第二条长安街平安大道延长线，东三环长虹桥（兆龙饭店）东500米，西侧、北侧紧临市区唯一的广达200亩的广济堂高尔夫球场，东侧为景园大厦外销公寓及北京市最大的公园-占地320公顷（其中湖面67公顷）的朝阳公园，南侧为小区集中近1万平方米中心花园。博雅园东距四环路100O余米，十五分钟可顺畅到达首都机场，北距燕莎800余米，南去国贸约3分钟车程。博雅园与周边成名多年的景园大厦、京达花园、碧湖居、清境明湖共同构成国贸商圈、燕莎商圈及朝阳中央商务区（CBD）中理想的中央居住社区（CLD）o博雅园占地16500平方米，总建筑面积9.4万平方米，由两栋28层塔楼及一栋14层板楼组成，是一个闹中取静的理想家园。户型125-350平方米，会所面积3000余平方米，包括图书室（和北大图书馆联办）、健身房、咖啡厅、西餐厅、乒乓球室、桑拿、便民店、储蓄所、邮政所、超市、25*15标准泳池等；地面另有一个标准网球场。小户型适合投资，大户型适合居住。其独有的超过10的高绿化倍数、4.5米高钢结构玻璃大堂、三米层高设计、豪华装修并送按摩浴缸及家用中央空调系统、板楼真正的一梯一户等等，在京城高档公寓及住宅市场上独树一枳。博雅园由直属北大资源集团的北京世纪京华房地产开发有限公司开发建设，北大品牌，信心保障。博雅园由我国首位建筑学博士、同济大学博士生导师、中国一级注册建筑师、美国建筑师学会会员项秉仁博士精心设计。中国人的居住习惯与西方的先进建筑设计理念，在博雅园得到完美体现。博雅园由承建国贸中心、南银大厦、盈科中心等项目的中建一局五公司负责建设施工，工程质量，无可挑剔。博雅园已先期取得涉外租赁权利，令项目成本得到最好控制，同时具备最佳投资价值。二、博雅园周边物业租售价格（见附表）三、投资运作方式及收益分析以投资博雅园1套B型单元为例；1 .付款方式为八成20年按揭；2 .房屋面积125平方米；3 .单价8500元/平方米,总价1062500元；4 .首付212500元,贷款额850000元,月均还款额5885.4元.*方式一：出租根据市场调查分析,该单位租金应在1500USD/月（合计12450元人民币/月）.计算公式：1）前期投入二月还款X现房周期（月）+首付款=5885.4×20+212500二330208元2）月收益二月租金月还款=12450-5885.4=6564.6元3）投资回报率=月收益×12÷前期投入X100%=6564.6×12÷330208X100%=23.86%注:该物业至现房周期约20个月，供完20年贷款月收益将为净租金。*方式二:转卖至2002年5月现房入住时,增值空间每平方米约1500人民币。计算公式：投资回报率=每平方米增值额X面积÷前期投入XlO0%=1500X125÷330208X100%=56.78%四、投资动机1、借款时间长，还款利率低央行自1996年以来已连续多次降息，目前的利率水平已处于20多年来的低位。与同此同时，国家为鼓励老百姓买房，个人住房贷款利率在现行低利率的水准下，采行家减档执行国家基准利率的政策。很显然，在目前的优惠利率下，选择贷款买房正时机。正是好时机.2 .投入少，回报大与其他投资品种明显不同的是，选择贷款买房，前期投入的自筹资金最多只需20%,有80%的资金来自于国家的优惠利率，也就是说，20万元资金可做价值100万元的“蛋糕”，这对资金实力较强，且善于投资的家庭来说，房产无疑是最佳的投资品种之一。3 .房产的流动性、变现性趋强随着房地产交易市场的启动和完善，货币化分房制度的实施以及人们住房逐级消费观念的形成，房产的流动性、变现性都将大大提高。这些都为房产投资者出租或卖出房产提供了良好的条件和机遇。