商业街推广方案.docx

商业街推广方案一、商业街S.W.O.T分析优势(三)现房销售单层底商铺周边居民消费潜力区域市场环境下催生的商业体劣势(W)尚未形成商业氛围商业覆盖能力受到一定限制周边商业环境差偏离市中心商业圈机会(O)一期业主已入住，二期交房在即风情商业街的景观体验社区品牌的影响力本区域的未来市场发展方向竞争(T)市场商业产品类型竞争营销模式竞争各区域发展环境竞争二、项目定位1、总体定位我们通过对市现有的社区类商铺和周边的商业环境的反复调查与分析得出如下结论:表一：市社区类商铺特征、类型项消费人群特征商业经营业态组合服务范围存在问题建业帕拉帝奥本社区居住人文峰城市花园属文峰广场商圈麦当劳、极品网吧、小天鹅艺术中心、鄂尔多斯、金利来、adidas>PLAYBOY>胖东来名鞋运动服饰店、花店饮品店、娱乐店、便利店、中餐厅、服装店、百货店将社区商业与城市商业定位混淆，开发体量是见路建铺的现象，最终导致大量商业成为规划中的牺牲者，二层商铺的不实用，主力生活百货店未规划。过于扩大社区商铺的经营范围许继花园许继厂区网吧、移动通信、许继花园餐厅、爵士咖啡厅、魏都区国库支付中心、魏都区会计集中结算中心、国家电网公司以行政办公、休闲、服务类为主商业体量的小，单体面积大服务人群窄小，周边商业氛围差，难以形成消费习惯，另由于大部分有行政单位占据，商气严重受阻新天地商务广场书香美林许强花园表二：以本案为匚口心周边商业环境类型项不、商业业态消费人群特征服务范围存在问题五一路与华佗路十字路口饭店、面包店、肉食店、鲜果行、租书店、寿衣店、骨灰盒、烟酒礼品店专医院看病人、烟厂家属院礼品、烟酒、小吃、医院用品商业户数较少，可选性少，物品类型单一、经营环境差、服务态度较低毓秀路七一路口至新兴路与毓秀路口要以饮食为主，服装店、精品店、土产生活用具、学生用品店、美容店、理发店、烟酒副食店、菜市场、超市、电器店、网吧等人事局、财政局、审计局、消防支队、县国税局、医院等家属院以周边学校和居民家属院的日常生活用品为主多为公家房产权，不归个人所有所以房租金水平浮动不大。2多为长期租用户，很多是长年在此居住都为老居民较为熟悉。房子的建筑及环境较差整体业态档次较低。八一路（劳动路至五一路之间）五金店、诊所、网吧、便民超市、小饭店技校、农村信用社、工行、服装厂、洞上村多为周围居民所服务的生活店类经营产品档次较差，没有人气，周边居民消费水平偏低。八一路西头门面房个体户房，租金及经营环境难以提升上去很多门面房处于空置状态。通过上表我们可以看到：(1)、现有的同层次的项目中多数只为卖房而建房，对于商业的前期开发，后期物业管理和经营均是简化流程(2)、商气不足的也要拨高价进行包租(3)、本案项目周边商业与本案没有可比性(4)、项目0.5公里内聚集着数十个家属区对较高点层次、产品可选性较多的商业急需(5)、本项目周边商业现基本上属空白，不能满足人们的消费，空白是商业空白，是商业不能与消费成均衡，潜在市场空间巨大。通过对现已开发和销售的商业项目中，本案的推广因借鉴其优势和改进不足之处。并理解认识到商业地产的特殊性在于开发商、投资者、经营者、消费者“四位一体。在于共赢,成功的商业地产必然是一个连环“利益让渡”过程。即：四位一体，在于共赢开发利益c_投资利益离营利益消般率益开发至品/经营模式通过对其它项目商业推广理解和已程现的调查分析得出对商业推广在本市需要整合的一些资源，通过对此的把握能更好的展示出产品影响力和加速销售，并使其商业氛围快速形成。商业项目有3种可利用的资源：视觉资源、环境资源、人流资源充分打造、挖掘、展示、利用好这3种资源，将提高商业物业的价值。视觉资源：即项目的整体外部形象是否具有聚焦力、冲击力、吸引力，是否给人以良好的感受。视觉资源是决定物业价值的要素之一。环境资源：包括购物环境、消费环境、休闲环境、空间尺度等，现在的商业的主流趋向已经变为“体验经济”，只有能给与消费者良好消费体验的场所才是有生命力、有价值的商业地产。人流资源：有人气，才有商气、财气。如何充分利用现有人流，如何吸引更多人流到此消费,在商业业态的规划设计上要充分考虑满足现有消费者的需求，视觉资源和环境资源是人流资源的载体。2、形象定位案名：新天商业步行街因商业街本身属于项目的社区生活配套类产品，而以“新天”取名不仅溶入了社区与其形成一体，还能以万象新天社区商业景观的溶合突出“风情和谐商业:从项目的“敢叫西城换新天”的气势，到达“在欣赏中购物”的新体验社区类购物模式的目的。3、业态定位从本案的商业铺面的交通路线上看,项目分为邻里街、商业步行街、沿街商铺。结合三类商铺的人流走向，进行从商业业态及功能划分上进行定位。邻里亲情商铺该段商业与社区景观、商业街景观相溶合是以后服务于整个项目的主力景观商业的最好的展示，主要为社区服务则更注重于-服务功能价值，在功能分区上应着重必免破坏商业景观和影响居住环境的商业业态进住。根据对市场研究结果，结合前期对许昌的初步了解，列出以下业态的需求：业种名称需求状况其他说明便利店80%具体的业态区域划分，将通过商家进住的类型比例、周边消费人群的市场需求和业态的经营方式进行确定。健身49.6%洗衣烫熨28.2%花店10.45%音像店8.77%照相彩扩8.48%水果店26.87%蛋糕店、面包房9.82%美容美发58.2%药店、药品超市42.5%茶室21.5%书店、书吧26.53%沿街独立城市商业街(待定)食尚休闲街理由：(1)、从本区域的业态经营和填补空白来看，周边众多较高质量的社区居民和工厂,以其强大的号召力和季节的理想运用，必然形成大量的消费人流，而在西区的老城区内特别是本地段的餐饮休闲成为该该区域的有效补充和必要业态。(2)、对于本段的商业则重于体现其一-商业价值，一方面是提升价格；一方面是为了提高本案的商业人气来带动商业氛围。(3)、商业街道的环境和门前路况比较适合做为集中性的餐饮性商业待解决问题.(1)本段的商业街虽然已是现房可是在项目的三期、四期建设当中其是工程车的唯一通道，必然影响商家的进住和商业业态的氛围形成。(2)、饭店的建在住宅楼下的影响问题4、价格定位由于本区域的商业环境较差、零散独立、层次较低，在本案的销售中可比性较小，因此本案的定价方式应从多方面考虑。根据多次对市场的商业调查情况，依据租金、售价、和回报率的关系，对本项目的价格进行定位。型项目层数业态每平方米月租金五一路与许继大道1层临街住宅底商服装店29.8元/平方米/月五一路与新兴路1层临街商铺板材20元/平方米/月五一路与华佗路1层临街商铺胡辣汤老店5元/平方米/月本案南50米二层临街商铺按摩店、包子店7.4元/平方米/月劳动路与华佗路1层临街商铺美容店26.7元/平方米/月1、租金的权数表通过地段、规模、配套、交通、成熟度和管理6个方面的权重比(每项目满分为10分)得到以下表格：地段规模配套交通成熟度管理权重合计租金五一路与647642727-35许继大道五一路与新兴路337732325五一路与华佗路11640125本案南50米11530107.4劳动路与华佗路326501626.7本案865473030根据本案的整盘开发周期及未来周边环境的改善,本案在开业时,租租金可达到30元/平方米/月，随着市场培育成熟,租金会慢慢提高。2、租金与售价的关系从上表数据结合各个地段的业态及经营情况，根据本案的社区和商业规划特点，整体租金可达到30元/平方米/月。按照商业地产一般回收期10-12.5年计算(单位铺按计):总投资二均价面积二均价X40平方米(1)完成收回投资额=30元/平方米/月×2×12.5(2)(1)=(2)得,均价二4500元/平方米3、回报率根据商业地产的年回报率8%-10%,本案取平均数9%,反推测算9%二年租金收入÷总房款总房款二面积X售价得到实收价为4000元/平方米4、07年市商业地产均价市07年期房商业地产均价4800元/平方米结论:综合上上三个因素,建议本案销售均价为4000元/平方米。5、目标客户群体定位现经营百货类生意的客户对门面房的租金固定开支考虑长远的自营客生存在本区域的工厂家属现阶段在周边已经拥有了旧门面房的东家存放银行大量闲置资金的个体户政府公务员因不能经商而选择置业的客户事业单位和企业单位的买断工龄的离退休职工中小投资客以考虑长远稳定的为主三、销售策略1、价格策略1、定价原则:先内后外、低开高走、动态调整(1)、低开高走策略是以优惠价入市，以品质形象实景的形象打入市场，以投资即收益的现房销售抢占市份额，获得市场关注、聚集人气，给潜在后续投资者信心。(2)、有利于后继的外商价格浮动，在整个商业推广中不宜将好的铺位有潜力的铺位一窝峰推出，应结合低开高走的策略，先以较为吸引力的风情体验邻里街作为形象展示，以此稳定基础定价。再随着商业的进住、一期业主的入住及外商交通路道的硬化，相应提高外商的沿街铺价格。(3)、以低价做前期销售为日后的涨价提供了有利空间，在开盘一定时间后即可提价，从而使已购商铺客户对所购商铺心理上有升值感获得他们的承认，树立良好口碑，为销售奠定基础。2价格分期策略在销售过程中保证实际涨价幅度在IoLI5%左右在销售完成30%时，作为一次价格调整，根据实际情况上涨一T00T50元在销售完成50%时，作为一次价格调整，根据实际情况上涨-150-200元在销售完成80%时，作为一次价格调整，根据实际情况上涨-200元在清盘最后阶段，价格作大幅度提升，上涨200元保证和稳定前期客户的投资信心，并有物业统一对余房对外招商，形成带租约铺提升余铺的物业价值。所有价格上调的幅度主要集中在解筹前期，在解筹日通过政策手段进行优惠，以此促进购铺的积极性。3付款方式一次性付款按揭贷款2、销售策略1、招商先行，销售跟进因项目商铺已是现铺，是商家即可入住经营，但又考虑到：(1)、商家尚未入住，商气、人气不旺(2)、招商和销售的推广会相应拉长销售周期不利于资金回款(3)、因本案的租金高于周边的商铺租金，商家会因前期租金投资入而延长进入时间因此建议不需要大量招商工作的开展，而是采取针对意向经营户进行招商，其店而可作形象展示促进其它商家抢鲜入住，提升物业价值，提升销售价格。2、提高售价以租金形式返还投资者，投资即受益即收一年租金。目的：(1)、解决项目现房销售所带来的人气、商气不足问题。(2)、迎合现投资热的营销模式，符合现投资人的心理。再以后销售和推广中做安全文章，从而符合现铺销售、一层底商、社区性商铺等安全投资产品。基本方式：营造带租