房地产项目全程策划的程序.docx

房地产项目全程策划的程序一个完整的房地产项目策划，主要包含以下程序：一、土地使用权的获取一般说来，项目的策划都是从拿地的那一刻开始的。此间，开发商及其策划人员在对城市规划和当地房地产市场充分把握的基础上，需研究哪个地块具有开发价值，并且怎样获得这个地块。二、房地产市场调查目前，市场调查方法是开发商了解消费者行为心理以及竞争对手与楼盘的重要方法。此间，开发商及其策划人员要考虑通过什么具体的调查方法获得有关信息和资料，如何设计调查问卷，如何和市场调查机构打交道？三、消费者行为与心理分析这一步主要是对市场调查结果分析研究，以及消费者心理行为模式进行探讨。四、房地产市场定位通过市场调查、地块的自然与社会条件的分析，确定项目的市场定位，即项目主要销售给谁？此间，策划人员还要根据消费者的心理与行为,考虑导入什么样的概念，适应目标买家的爱好与习惯。五、房地产项目的规划设计项目的规划设计，一般是由发展商委托给设计单位来做。在设计单位具体的规划设计之前，发展商及其策划人员要依据市场调查的结果和项目的市场定位，给设计人员提出具体的建议和指导。规划设计完成之后，发展商要选择承建商进行施工。这一步工作主要是由开发公司中的工程人员进行施工管理。不需要策划人员具体做什么。当项目完工或即将完工时，策划人员就要考虑项目的销售问题。我们认为，这一问题又可以分为价格策略、广告策略以及销售策略三项内容。六、房地产项目的价格策略房地产价格尤如一把双刃剑：制定得好，可以挫败竞争对手，使开发商自己的楼盘畅销；制定得不好，楼盘可能卖不出，企业就被别的对手所打败。因此,制定合理的价格策略，是策划人员的重要工作之一。价格策略主要包括定价目标、基本定价方法、单元价格确定以及定价技巧等。七、房地产项目的广告策略如今，酒香也怕巷子深，策划人员为吸引大众的“眼球”，必须精心策划、认真实施有效的广告策略。这其中包括广告目标、广告费用预算、广告媒体选择、广告节奏、广告设计技巧以及广告效果评价等等。八、房地产项目的销售策略在具体的销售过程中，发展商要考虑项目是自行销售，还是委托代理?项目推向市场时，是以什么样的形象展现给消费者？其次，售楼处怎样布置，楼书怎样制作？楼盘正式开卖前，要不要搞一个内部认购，试探一下市场的反应？楼盘销售中，如何营造卖场氛围，给人以火爆的场面？如果要自行销售，发展商要考虑销售人员的培训问题。由于项目的销售要经历较长时间，制订出一个完整的销售计划是必不可少的。销售过程中，还有一些具体的问题，需要发展商以及策划人员考虑，例如：销售进度的控制与节奏的安排，尾盘如何销售？用什么样的促销噱头，吸引广大的购房者？房地产项目销售中，如何处理好与社会和大众的关系？以上问题，都是需要策划人员认真考虑的。九、房地产项目物业管理的前期介入物业管理工作虽然属于楼盘销售之后的事，但是，策划人员必须提前介入。这是因为，良好的售后服务是楼盘销售的有力保证。策划人员应本着以人为本的思想，为购房者制定好完善的物业管理措施，以及提供“量身定造”的服务。