成都太古里项目研究.docx

目录一、工程简介2二、区位分析3（一）区域位置3（二）交通分析4（三）商圈分析4三、定位与业态规划5（一）工程定位5（二）业态规划与占比5（三）楼层规划与品牌落位6（四）特色餐饮业态分析8（五）规划设计分析81、整体规划102、购物中心规划113、古建筑规划设计124、广场规划设计125、地下商业规划136、地面街区规划14（六）商业动线分析14四、招商策略17（一）经营现状17（二）主力店经营分析18五、专家分析：五大核心优势抢滩西南最强商圈19（一）开放式、低密度街区一机遇与挑战并存19（二）五大要素打造核心优势20成都远洋太古里于2015年4月24日开业。工程坐落位于春熙路，尽享优越交通和人流优势，比邻的千年古刹大慈寺更为其增添独特的历史和文化韵味。该工程是太古地产和远洋地产携手开展的开放式、低密度的街区形态购物中心。工程于2014年起分阶段开业，会聚一系列国际一线奢侈品牌、潮流服饰品牌、米其林星级餐厅以及国内外知名食府，涵盖文化、休闲娱乐、餐饮、购物等多种业态，其零售业态占比近约70%,首进成都品牌占比到达26%,成为时尚消费聚集地。从2014年11月试营业起，主力店日均业绩到达30-100万销售额。一、工程简介地点工程位于成都市锦江区大慈寺片区大慈寺路以南、纱帽街以东，临近春熙路商业步行街及东大街预计开幕年份2014年起分阶段开幕开发商远洋地产控股（50%）太古地产（50%）建筑设计TheOvalPartnership（香港）MAKEArchitects（英国）中国建筑西南设计研究院（中国）占地面积约70,800平方米/约761,900平方英尺总楼面面积总楼面面积逾25.1万平方米/逾271万平方英尺 零售街区（逾10.6万平方米/逾114万平方英尺） 博舍拥有100间客房的都会风气酒店（逾L52万平方米/逾163,800平方英尺） 拥有42间客房的效劳式公寓（逾7,600平方米/约82,000平方英尺） 办公楼睿东中心（开展作销售物业）（逾12.3万平方米/逾132万平方英尺）停车位数目约1,000（零售）约610（办公楼，其中地下停车位约500个，地面公共停车位约110个）交通网络直接连通地铁2号线和兴建中的3号线的交汇站主要租户业态购物街区聚集了GUCCI古驰、Cartier卡地亚、HernIeS爱马仕、RalphLaUrerI拉尔夫劳伦、VerSaCe范思哲、Chloe蔻依、MariaLUiSa、Balmain巴尔曼、LT、MichaelKors,B&0和Leica等一系列顶级时尚生活品牌。餐饮方面，米其林星级餐厅鼎泰丰和正斗，以及KABB、蓝蛙、新元素、GraPPa's和WagaS将在工程开设新店。PaIaCe百丽宫电影院和Ole'超市也将为成都远洋太古里提供超凡的娱乐和生活体验。二、区位分析一区域位置工程位于成都锦江区大慈寺路以南、纱帽街以东，毗邻历史悠久的大慈寺，与“中国十大步行街”之一的春熙路步行街接壤，其所处区位可谓市中心“核心区中的核心区”，地理位置非常优越。二交通分析工程位于春熙路商圈的总府路和纱帽街交汇处，联通地铁站，公交路线达19条，交通四至，通达性良好。公交线路：4个公交站，19条公交路线，通达成都各地区地铁：2条地铁线环绕，工程直接连接2、3号线春熙路站的出入口。轨道交通的打通为工程将来保证客流、增值地价、持续吸引媒体高关注度以及提升综合经营指标等均有裨益。三商圈分析工程处于 核心商圈一 熙路商圈。随 年来商业地 成都市场的 春熙路商圈 开展为成都MB大，&日R用日seesW大遒E留熙路核心商Ia6<'?为 IMfs成都 一春 着近 产在 崛起, 不仅 最传统和最具标示性的商业中心更开展为成都知名商业景点。庞大的消费人群，令该商圈随时保持着极高的人气。目前，片区已经拥有群光广场、伊势丹百货、伊藤洋华堂、IFS、新世纪百货、仁和春天百货、摩尔百货等工程，商业集群效应显著。三、定位与业态规划一工程定位工程整体定位为集文化、购物、休闲、娱乐、竞争项目分折：成11FS国际金融中心VS成都远洋太古里成都IFS国除金融中心成都远洋太古里项目定位宴办公、购物、商务、居住为f的标志性摊市综台体三S5,古、办公、匐物、居住为志性响5绿台体业态占比服装占48%,暮伏占11%,鞋/包占11%,珠全阀饰占10%,jgfiee7%,其他占13%.西段最高生至达每月1800元m>以零售业态为主，占比约为66%;,饮占比约为20%：生活休闲娱乐约占10%主力店ChanekDiorvFendLGiorgioArmani.IV、Prada,冰悦潸冰场、优衣廖、Great顶银超市、连卡族UAaMAX）彰丽方取百丽氐GUCCI.Hermes.ChIO6、MUJI.ZARA,维多利亚的秘笆.JimmyChoo.JB巳克、鼎泰丰、爆茶6厅、极食等ChanekDior、Fendi、GiorgioArmani.LV.Prada、Valentino.RogerViVie恁凝100东蝴fflGucci.MachealKo<$、卡地亚、Givenchy,MUJl.Hermds.窗巴克、JimmyChoo等多东西方及华中区首季坦现古餐饮为一体的开放式、低密度的街区形态购物中心。商业定位：文化+商业的城市中心新地标建筑定位：复古街区购物中心经营定位：中高档时尚消费业态定位：国际一流品牌旗舰店引领时代潮流，快慢生活相结合的体验式消费集聚地。二业态规划与占比工程引入“快里”、“慢里”设计概念。快里是由三条精彩纷呈的购物街贯穿东西两个聚集人潮的广场，众多国际品牌将以独栋或复式店铺完整展示他们的旗舰形象，慢里是围绕大慈寺精心打造的慢生活里巷，以慢调生活为主题。包含精致美食与文化休闲。太古里商业街区共约300个品牌，以零售业态为主，占比约为66虬聚集了GUCCI古驰、Cartier卡地克、Hermes爱马仕等一系列国际时尚品牌；餐饮占比约为20%,引入兼有料理售卖区的MUJl“世界旗舰店”、米其林星级餐厅、ElementFresh新元素餐厅、BlueFrog蓝蛙等特色品牌；生活休闲娱乐约占10%,包括负一层的方所、百丽宫影城等首次进入成都的品牌。三楼层规划与品牌落位亚恋类型I-同牌名瓦苜次入驻室«£5. S!Ft<.万格前M*”/ 研上大麦a b0WC3a5精能艮3JXBB2*抬.*EsSgM SUffetnfUy ArawUcC 王市大麦是.nrzCoo. SteU我笠麦卡号、“，*L MSAKk.se¾9t. CW长量.sgf*5落早.Onega R5. Bpm 姿.剪生活方式APPb、MJJl 珞S3.万？¾S. T BEASEX Chr<f ½O. U*U72X. Uin.&P黄狂 A统美N JU叱 SwU ZAflAHOhE IAUY. 3VLUM3S2A、Reo ToailG)>. MMbyHwC(e. SOSE.弘CFocLadyAfneFofUt*. EQK 珈的小 D，、MtkDecys on&oft、Uo&Co. Sarmy Con.KbilCo. S,8ca«*. vHo<t Swre:峪密.ETROZifi. Uwi4SYcrt.的乜。!W< Peft BMM *7 EFor ManOvdMrecNam>v ”8«工 NhBsf港糊尚ZARA, it * OkX D%82D二次方.EdHW八 l：3. %. Bgb3 3算.Qly. ONLY. VeeOU血 SaECTD, JXkJ加、CRZ LJCatt中 BiH5SRCkW*fBb<S. Nsss借兑 Axa他.ZijCZUG累然.WR. MEHtJVODB. Les*工防衣 55%gy;.;. CB=U: H更"f a. ?3E莪rrt朝信工 M!. JORYAaRXS集合店次手店M>>L0, GW、Uosoc*yttC. IT4 DoufibParK IaSsCrJty吴弦.OOhOSifc. PPte. CPU Sephora 丝贮、MYW6丫”SSS. KmMkook StLur. N. 3a4nc4F, ASK 8七的.k HceWrcMSSESAroe Kren, Fsrfa 赅.*a*ft. Oferm>fl. COfM AiujrdfeZouan 2ASATHA 盟(7 电+. eGG. K3teS>e. McraeiKors. SWARCV$4品”:奇.18、R VOYA妆鼬趺W. Brwft S*. BobtlBro6, MAaEMHWM狂."*8就第游运动 R UMtfArmour, Jbndeterg. AdidaaWoEtk Addas、UlB业态占比图零售餐饮口休闲娱乐口超市工程分为地下一层，地面二层。Bl层业态分布为餐饮、设计师品牌、鞋类、包类、生活类业态；Ll层业态以国际奢侈品牌旗舰店为主，东里以鞋包、时装、护肤、运动等业态为主，中里以精致生活品牌、潮流设计、时尚服装、鞋履、箱包等业态为主；L2层主要是餐饮、设计师服装品牌、鞋类、箱包等业态。Bl层业态分布业态布局一B1F商家品牌Ll层业态分布业态布局一 IF府家品牌L2层业态布局四特色餐饮业态分析该工程餐饮业态占比20%,引入中国大陆地区第一家兼有料理售卖区的MUJl“世界旗舰店”、中国第三家Starbucks金质效劳标准的“黑围裙”咖啡大师店铺、米其林星级餐厅正斗与鼎泰丰、香港美心集团的翠园JadeGarden餐厅及ElementFresh新元素餐厅、BlueFrog蓝蛙、TheUrbanHarvest极食、壹小馆、安薇塔餐厅等特色品牌，成了吃货聚集地。五规划设计分析MUJin理智厅：为中国大陆地区箕 T Caf6&Meal MUJl料理.其多以冷食和蔬 食为主，产 选口衣各地的食材和质味料. 讲承发型食物原本最自然的美味，走有机 ««少油少部谿送,与无印良品品牌风格 和理念像特气BLtm.绿茶我厅：绿茶真厅源自于王勤唯.路研 夫妇在2004年创立的球茶雷乐青年旅舍. 糕茶餐厅成都远洋太古里店是全国的第40 东店，店铺用大胆的红色基城 大量西南 少数民族的装饰进行装修,妖艳而又卷 惑.餐厅目开业以来生息就非燃火爆,下 午四点半开始已经有人在排队，主打菜诱 惑原列.星巴克黑国超Coffee Masters :该店是西南 华中区的苜薇星巴克西岫,不同于一般的星 B5fTJ ,该片是全星BOI8JW现吉.-ffi «店员SI要对咖啡相关知识了解得更多，汨 妣耳刚作技巧也更加优秀,这些员工，则餐要 经过毒隼一次的严格等皴考试才能络获簿.极食便厅：极食髻厅采用国际领先植物珅曲柱 技，是国内首个在鬟厅内种植各种苗瑟.芽苗 菜、舌料的创意若厅，ISiE提供零公里运输、 不含任何化学制的新鲜食材，由米具味呈防 昨掌勺，理供即掬即食的极致美食体蛉.其在 太古里的装潢让人耳目一新,球色与木质家具 相结合，小清新范十足.设