宁波_海洋城奥特莱斯商业计划书.docx

宁波奉化海洋城奥特莱斯商业计划书v2(内部资料)Ningbo-FenghuaOceanCityOutletsProjectProposal(InternalDocument)71.1 奥特莱斯业态介绍1.2 奥特莱斯业态在ZG发展现状21.3 发展前景81.4 开发思路和计划10地块情况介绍11122.1 用地位置2.2 环境条件32.3 交通条件132.4 用地的有利条件13ZF规划和支持力度14153.1 ZF第三产业的发展思路3.2 对旅游业的规划思路3.3 地块周边的规划情况3.4 ZF对本项目的支持力度开发初步方案4.1 定位方案4.2 主题和特色4.3 概念方案4.4 招商进展4.5 开发计划4.6 投资规模经营方案5.1 市场条件5.2 物业经营方式5.3 盈利状况5.4 投资估算5.5 收益测算合作方案6.1 原则6.2 双方分工6.3 股份和出资6.4 投资规模6.5 经营责任3841618202226275283132343566.6 利益分配1、导言1.1奥特莱斯业态介绍奥特莱斯最早诞生于欧洲，近年来在世界各地迅速发展。目前美国的各个大中型城市周边都有多个奥特莱斯业态。奥特莱斯在发展初期作为单个的“工厂直销店”，以优惠的价格处理工厂尾货。由于受到崇尚品牌的消费群体的青睐，直销店成片成群逐渐汇集，形成大型的品牌折扣直销广场，并最终发展成为一种独立的、崭新的商业零售业态。目前.，奥特莱斯在美国约有200家，由于适合消费实际，经营状况普遍良好。在亚洲地区，日本已有6家大型奥特莱斯和不少于30家的小型奥特莱斯，在韩国有1家位于首尔远郊的大型奥特莱斯于2007年开业。生意都十分兴隆。奥特莱斯这种商业模式进入ZG应该说正当其时。奥特莱斯模式把品牌、知识产权和低价有效、合理地整合起来，成为在普通商品和高档商品中间特有的商业状态，提供一种中等价位高档品牌一种特殊赢利模式，能满足目前ZG消费者特别是长三角地区消费者的需要。目前，越来越多的国际知名品牌进入这个地区，品牌和业态的辐射效应日益明显，建造更多奥特莱斯的条件也日趋成熟。目前，奥特莱斯在ZG开设最早的有北京燕莎奥特莱斯，效益最好的是上海百联奥特莱斯（青浦赵巷）。招商试运营中的有苏州金鸡湖和杭州休博园中的奥特莱斯。还有待开发或正在开发的有武汉、成都、重庆、青岛等地的项目。ZG的品牌消费从发展前景来看还属于初期阶段，消费者有高档商品的消费冲动，但尚不具备真正高档商品的消费能力，而奥特莱斯恰恰为这种消费现状提供了一种可实现的消费模式，这种消费基础至少在十多年里不会有很大的改变，使得奥特莱斯在未来的20年之内在ZG具有良好的发展前景。为了适合ZG消费的现状，境内外大部分品牌拓展ZG市场采用了专卖店发布信息，奥特莱斯开店实现商业利润支持专卖店的经营策略，这种经营策略使奥特莱斯在ZG的发展出现良好的市场前景，据专家预测，在未来五年内，奥特莱斯将有近千亿的高档商品消费销售额，并逐年递增，奥特莱斯在ZG的发展前景被广泛看好。基于奥特莱斯ZG市场的良好前景，我们认为在ZG,沿海城市（除广东）、内地省会城市都有奥特莱斯的发展空间，谁有充分的货源供应，谁就能占据市场。在行公司在与上海奥特莱斯合作的过程中间，积累了许多品牌资源，打通了境外品牌商品采购渠道，使得我们能够迅速地去拥有这些市场，发展奥特莱斯业态，成为这种新兴业态的主要企业。按照设想，我们在国内率先选择长三角经济发达的区域城市开发12个样板点，形成区域型的奥特莱斯的品牌，然后由南向北、由东向西拓展全国市场，在未来的35年内，形成10家店以上的规模连锁效应，争取上市。2、地块情况介绍2.1 用地位置用地位于宁波奉化市。奉化市位于长江三角南翼，濒临象山港，是宁波市南部的副中心城市。项目用地距离宁波市中心19公里；绍兴市100公里；金华市200公里；温州市320公里；台州市170公里，是奥特莱斯的绝佳位置。地块位于宁波城区的奉化市区，到宁波市仅10多公里（环东路通车后距离还要缩短），到奉化市区仅2公里，距同三高速公路西坞出口仅300多米，是奥特莱斯的优质选址，它既避开了下架商品对专卖店的冲击，又能为有车一族的到来提供最快捷的方式。2.2 环境条件1、用地位于经济发达的长三角南端的宁波城市范围。该地区是ZG仅次于深圳、上海的经济发达和高收入区域。在这里，人们对品牌服饰类的商品需求量很大，是奥特莱斯良好的市场空间。项目所在区域与城市之间的距离贴近，交通发达。使项目具有良好的辐射能力。区域交通发达，高速公路、跨海大桥、城际列车，一应俱备。使奥特莱斯的业态在这里有很好的环境条件。2、用地到溪口、妙高台、在建弥勒大佛等旅游景点均在4公里之内，有共享旅游客流的优势；奉化市旅游客流约600万。3、项目用地位于奉化市岳林街道，周边是经济开发区、ZF办公区以及商贸发展区。综上所述，用地环境十分有利于奥特莱斯的开设。2.3交通条件外部交通有跨海大桥宁波绕城同三高速甬金高速用地周边交通有大成路环东路西坞出口沿海铁路姜山交通枢纽目前西坞出口流量为每天3万车次项目可达性强:2.4用地有利条件用地规模：约100亩，可以根据项目实际需要调整。用地现状：基本完成动拆迁，目前在回土垫平。土地行情：该区域的土地评估价格为100万亩，实际成交价格为75万80万亩。土地性质：已纳入建设用地范围，用地性质为商业现时办理进展：已经向浙江省申请用地规划获得方法：公开拍卖洽谈价格目标：争取到每亩30万左右用地经济指标：我们可以提出规划建议。3、ZF规划与支持力度3.1 ZF第三产业的发展思路奉化市是全国百强县市的58名，经济发达，一、二、三产业构成为8:52:40,第三产业在经济中的比重较大。服装机械、旅游是当地主要产业。奉化零售业没有其他行业发展迅速。由于土地资源紧缺和节能减排的要求，奉化市把发展第三产业作为重点工作，其中本项目已被列为今年奉化市的重大工程，ZF希望通过奥特莱斯的引进，带动奉化市的第三产业发展。3.2 对旅游业的规划思路长期以来，奉化市的旅游产业人数规模大而消费规模偏小。宁波市2007年旅游人数为1200多万，而奉化市的旅游人数为589万，约为整个宁波市的一半，但是从消费状况来看，宁波市的平均旅游支出为1200元人,而奉化市的仅为380元，明显低于宁波市。为改变这种“高人数，低支出”旅游消费市场的状况，通过增加消费场所，引导旅游消费，本项目是奉化旅游发展中的一个重要布局。3.3 地块周边的规划情况(1)海鲜城旅游集散中心奉化新行政区奉化汽车站(大成路沿线)(2)主题公园民国建筑博物馆生态公园五星级宾馆(奉化市区)(3)旅游集散中心(4)商贸区(接近铁路奉化站)(1)土地成本给予支持，以成本价供应土地(2)可以享受有关规费方面的优惠(3)土地手续前置办理(4)可以享受商业方面的优惠条件(5)规划根据项目实际需要调整4、开发初步方案4.1定位方案商圈定位：第一商圈为宁波市及周边部分旅游客流，第二商圈除宁波外还覆盖温州、台州、绍兴、舟山、金华等六地区。地区消费情况如下：.级城巾距离总人口人均消费性支出（元）衣着支出（公里）（万人）城镇居民农村居民（元人）绍兴市90435.51306962991492.615560.51266573781279.2宁波市181456.81364146591272金华市108564.71305254811318台洲市196756.51647358372105温州市舟山市75102.81188661961319总2876.8均13780均5931均1493.4汇总二级城市区域距离总人口人均消费性支出（元）衣着支出（公里）（万人）城镇居民农村居民（元人）余姚5082.4718221851240慈溪60100.7869728291273象山4552.686972829612镇海4121.6117585423717北仑4733.7112836102855宁海4158.2127913590780横向汇总总349.4均10068均3826均913比较区域距离（万人）人均消费性支出（元）（公里）总人口城镇居民农村居民（元人）衣着支出总 1815.08 均 14762均 8006 均 1027上海项目产品定位：说明：租售分类功能分类面积(m2)销售主题分类5000销售运动品牌主题区5000租赁儿童品牌主题区5000租赁生活主题区3000租赁奥特莱斯商国际一线品牌90业经营区域国际二三线品牌主题餐饮100o特色餐饮800销售休闲餐饮500餐饮休闲汽车快餐700总面积3000销售酒店12(M80间经济型项目原方案为100亩地，现方案可增加10亩地。其中5亩作经济型酒店，另5亩作后续开发储备。国际一线品牌，国际二三线品牌和国内一*线品牌150180家左右其ZG际一线品牌占20%,国际二、三线品牌占40%,国内一线品牌占40%。品牌区域面积划分分类：120m2间；80160m2间；300m2间餐饮区域面积划分分类：特色餐饮200300m2间；休闲餐饮80150m2间海洋城文化主题，打造全球最具创意的、最具异域风情、最具时尚特色的主题购物街区海洋城国际品牌折扣中心（OUTLETS）（1）总体构思以海洋生活、海洋文化为背景，按照现代商业发展趋势，打造全球第一个全新理念，“商景一体、商旅合一”的体验式商业街区“海洋城”。（2）策划思路基本思路：景观、品牌、商品、情趣、体验、休闲五大线互相交融，打造一个寓购于游、游购一体的主题商业街区。策划核心理念：非商业化、剧场化、卡通化。具体手法：把商场变成舞台、变成旅游景点、变成展馆、变成体验馆，在非商业环境中诱导消费，轻松购物、观光体验、休闲娱乐。（3）规划理念商景一体、商旅合一。按照情趣的线路规划整个商业街区。（4）功能设置购物功能休闲观光休闲娱乐（5）商业特色“渔人码头”一品牌专卖店群“主力舰”一主题专卖“航海家俱乐部”一大型娱乐城（动漫）海洋系列海盗主题饮食异国风味餐厅小吃街海盗酒吧（山洞、宝藏、小船进去）甲板运动城一（情景式的专业卖场）“刚多拉”礼品和饰品专卖店群（6）景观配套水手学堂一浪板海滩淘金一广场绿地（儿童娱乐）航海主题展示馆主要标志：轮盘其