禅城张槎地块（禅城区禅西大道西侧、规划三路北侧）拍地前市场报告-2021.07.docx

禅城区禅西大道西侧、规划三路北侧地块拍地前报告二C）二一年七月目录一、项目概况及区域分析31»32«L己:1二、项目所在城市或区域整体分析11三、所在城市及区域房地产成交容量动态表：15四、周边竞品去货估算（5公里内）16五、张槎板块住宅市场16六、竞品分析18七、定位与建议371 .客户定位372 .产品定位383 .本地块户型配比建议384 .地块价格建议39根据项目售价得出，总货值估算：39八、土地市场分析39项目地理位置示意图一、项目概况及区域分析1 .项目概况地理位置：佛山市禅城区张槎街道禅西大道西侧、规划三路北侧。用地性质：二类居住用地，兼容商业商务娱乐康体用地。佻嵬净用地范困统生扇会案卷编号：Y210Q7A冰上二'>'禅城区禅西大道西侧、规划三路北侧抽块规划条件的图规划净用地面积注：本附图使用佛山市2000坐标系的调性遒将项目地理位置示意图规划条件：一、地块总占地面积81119.43m2o二、地块容积率不高于2.5；建筑密度：25%;绿地率：30%,建筑物最高点控高要求：104米，建筑控高：100米，地上新建建筑物退让协调性道路应>3米。兼容性质设施用地面积不超过总用地的30%,同时计容建面不超过总建面的20%（独立占地的两个指标要同时满足，非独立占地的按计容建筑面积控制）。计算容积率建筑面积W202798.57m2,其中兼容性质设施用地可建建筑面积为40559.71m2（零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、商务金融、娱乐、其他商服用地）；地下车库建筑面积W56280平方米（不含人防车位，不含公共停车场，使用年限参照所对应地上建筑物使用年限确定）。三、地块配建设施（一）教育设施：配建幼儿园（不纳入容积率指标计算），1所12班，用地面积25400m2,建筑面积（不含公摊）23240m2o（二）体育健身场地：按居住人均用地面积0.2nf标准配置，宜结合小区绿地、社区公园等设置。（三）物业管理用房（纳入容积率指标计算）：建筑面积（不含公摊）按规划总建筑面积的2%。计，每处建筑面积250行且W300m2O（四）社区公共服务用房：建筑面积不低于住宅总计容建筑面积的1%,不纳入容积率指标计算，且必须满足下列各组成功能用房的面积要求：1.社区党组织和社区居委会：1处，建筑面积（不含公摊）600m2；2 .社区警务室：1处，建筑面积（不含公摊）250m2；3 .社区居家养老服务设施：每百户不低于20m2；4 .其他功能用房：主要用于社区服务、卫生、文化、养老等功能，具体根据实际需求配置，配置面积按上述原则配足。（五）市政公用设施：1.配电房（含公共电房、开关房等）、燃气调压站（柜）等市政设施（不纳入容积率指标计算）；5 .通讯基础设施（不纳入容积率指标计算）：具体设置要求（面积、位置、个数等）按区信息部门的意见设置；6 .公共自行车站点（不纳入容积率指标计算）：具体按交通运输行政主管部门意见执行；7 .公共厕所（不纳入容积率指标计算）：1处，建筑面积>100m2；8 .协调性道路：宽度312米，具体线位根据交通影响专项评价报告确定，须满足市政管线敷设要求及交通管理要求。协调性道路由项目建设单位单独报建，与本项目同步实施、同时投入使用，并无偿对外开放，不得取消或封闭。四、周边道路交通及车位配置专项要求本项目需进行交通影响评价，具体按照佛山市交通影响评价编制与管理办法等有关规定执行。（一）场地交通出入口方位：根据交通影响专项评价报告确定。（二）车位控制要求：1.停车泊位配建指标：（1）机动车位（标准小车位）：>0.8个/10011f住宅计容建筑面积；0.5个/10011f商业娱乐康体类建筑面积；1.0个/100nf商务类建筑面积；22.0个/幼儿园百师生，另设至少8个学生接送临时停车位；（2）自行车位（标准自行车位）：>1.0个/100住宅计容建筑面积；1.0个/10011f商业商务娱乐康体类建筑面积；25.0个/幼儿园百师生；社区公共服务用房停车位应按商务类建筑标准配置。2 .住宅和公建的配套停车泊位应进行合理分区设置，并分别核算停车指标；3 .新建住宅停车场、汽车库应按车位10220%建设安装充电设施或预留用电至停车场内的末端配电箱（包括出线保护开关）；变压器容量满足按车位不少于30%先期同步建设安装充电设施的用电要求，并在低压柜预留容量出线回路。4 .新建办公楼、商场、酒店等公共建筑类项目配建的停车场、停车库，应按不低于总停车位的20%比例配建充电桩或预留充换电设施接口。宗地界址图宗地界址图不敌尸“元q*ate=!怦还中»名入代三oG人暮名京嬉代药.4404002D160B00040宗线取*110*人±AA*ttdjaHKBWa三BM.ItWZMMMttGMOiMOB«l«TJWMI触电200C宏峰不i9ess*WM士”U&状分QBTZ10162007本累09上慕示的房秋况CLll平TaB为息.瑞瀛薪锹扁n图专用本I1<M»1-0f宗地现状:地块西侧（图片左侧海湾城）地块北侧（季华二路）地块东侧（禅西大道）地块东侧张槎站（广佛环线、地铁2号、4号线）地块南侧（中海凤凰熙岸）地块西南角中海幼儿园项目实景图项目四至地块北侧为季华二路，中间相隔一块空地（商业地，暂未发展）；南面为中海凤凰熙岸；西侧紧邻华粤海湾城；东侧为禅西大道石湾大桥。2.地块周边配套：交通：张槎TOD（张槎站0.2km,佛山地铁2号线、广佛环线、佛山地铁4号线交汇换乘站）、季华路（0.2km）、魁奇路（1.7km）、石湾汽车客运站（2.0km）、佛山大道（3.8km）、佛山一环高速路（4.6km）；商业：源海国金商业广场（0.8km）、绿岛广场（2.7km）、佛山王府井紫薇港（3.4km）、新DNA购物中心（4.3公里）；医院：禅城中心医院（1.8km）、佛山市中医院高新院区（2.9km）、市一医院同济康复医院（6.2km）o景观：东平河（0.4km）、智慧公园（0.6km）、石湾公园（1.5km）、南风古灶（1.5km）、五峰公园（2.7km）、绿岛湖（4.0km）、王借岗森林公园（4.0km）o教育：佛山四中附属学校（在建中，0.6km）、海口小学（0.8km）,禅城实验高级中学（1.6km）、张槎中心小学（2.2km）、佛山四中张槎校区（3.3km）。二、项目所在城市或区域整体分析禅城区，隶属广东省佛山市，佛山市五个行政辖区之一，全国百强区第16名，是佛山市的政治、经济、文化中心，位于广东省中部，佛山市中心城区。禅城区被佛山市南海区三面环绕，东南、南面与顺德区毗邻。距离广州市区荔湾区、越秀区、天河区、海珠区、番禺区约为30公里。邻近广州市、深圳市等珠江三角州多个著名城市，是广东第三城佛山的政治、经济以及科教文卫的“中心”。辖区总面积154平方千米。2019年末，禅城区常住人口120.87万人。张槎街道位于佛山市禅城区西部，是佛山重点发展区域禅西新城的核心地段，广佛经济商圈的重要组成部分，总面积26.5平方公里，下辖15个村委会和6个居委会；常住人口8万多人，外来人口20多万人。重点一：张槎TOD张槎TOD项目位于禅城区季华二路以南、禅西大道东西两侧，紧靠季华路-魁奇路商务商业发展轴线，是佛山市高新技术产业开发区、智慧新城与老城区相交接的过渡地段。张槎TOD项目地块有3条轨道线路通过，分别为地铁2号线、4号线和广佛环线，地块内设有广佛环城际的张槎站。广佛环城际张槎站是广佛环线设于禅城区唯一的站点，广佛环线连通广州和佛山，北连佛山西、白云机场，南接广州南站，2条城市轨道线将形成方便快捷的轨道通勤网络。这将促使张槎站成为周边地区的核心枢纽，成为禅城与广州南站、佛山西站、广州机场的重要联系节点。未来张槎TOD项目的开发，将带动整个禅西片区的发展，提升张槎作为禅西门户和新城核心的整体形象及地位as旺利0,西*>站依山矶垢<EAt»W 1重点二：“大祖庙”西进规划+张槎旧改在粤港澳大湾区的大背景下，佛山被赋予了“全球制造业创新中心”的发展定位，作为佛山的中心重点区域的禅城，将重点打造“两大城市轴带、两大滨水核心、四大功能节点、多条门户走廊”的城市格局。同时，还明确将20年以上、存在住房质量安全隐患的老旧住宅区项目优先纳入旧城镇改造范围。随着禅城区多地的城市更新项目同时发力，位于祖庙西板块的张槎，将围绕城市更新，不断“提颜值”“夯实力”，推动经济社会高质量发展。祖庙核心生活圈的配套将会不断完善。在轨道交通上，位于祖庙西片区的张槎是禅城区内唯一的三轨道换乘枢纽站，相当于一个禅城中心城区通达广佛的核心始发点，成功撬动了禅城腹地联通广佛的价值核芯。因此，在4月的2021年村级工业园升级改造招商推介会上，张槎重点推出40个改造项目，涉及15个村委会，总面积达4005.1亩，其中，涉宅地27宗，涉商业用地9宗，以及村头、青柯、大沙3条整村改造项目。张槎街道将围绕重点轴线（季华路、佛山大道沿线）、重点区域（聚锦科创园区）、重点门户（沙口大桥、季华大桥、高速公路出入口），着重展开村级工业园+旧村居连片改造，全力以赴推动产业发展保护区内村级工业园改造。依据政府部门的规划，在张槎目前10平方公里产保区内，必须坚定不移地实施工改工，产保区外的村级工业园改造，结合旧村改造连片改造来实施，根据旧村居改造政策，是允许宅基地搭配50%的物业用地。这样通过两条腿走路，才能有效促进禅城区城市面貌和工业发展的有机结合。重点三：国家火炬创新产业园佛山国家火炬创新创业园（以下简称“火炬园”）是由国家科技部火炬中心、广东省科技厅与佛山市政府三方共建，以孵化科技项目、孵化科技型企业家、孵化创新型企业为目标，是佛山市推动科技创新，实现科技成果产业化，促进战略性新兴产业和科技型项目孵化培育的重要公共服务平台。火炬园占地约133亩，建设面积约20万平方米，包括科技企业蜉化器、科技创新研发中心、总部经济大楼和综合服务大楼四大部分。火炬园的软硬件环境建设逐步完善，营造了良好的创新创业环境，初步形成了高层次人才集聚创业，高新科技项目集聚孵化的格局，引领佛山市产业升级和科技创新发展。三、所在城市及区域房地产成交容量动态表:房地产成交容量动态表佛山总供应面积（万Itf）总成交面积（万皿）成交均价（元/而）19年1385.81193.41436720年1217.61254.81607121年（1-6月）59562918667禅城总供应面积（万It