獐子岛：獐子岛集团股份有限公司拟出售资产涉及的相关资产市场价值评估报告.docx

本报告依据中国资产评估准则编制獐子岛集团股份有限公司拟出售资产涉及的相关资产市场价值资产评估报告众华评报字2023第035号共一册，第一册辽宁众华资产评估有限公司二。二三年十一月十六日资产评估报告目录声明2资产评估报告摘要3资产评估报告正文7一、绪言7二、委托人、产权持有人及资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况7三、评估目的8四、评估对象和评估范围8五、价值类型11六、评估基准日11七、评估依据11八、评估方法14九、评估程序实施过程和情况17十、评估假设21H-一、评估结论22十二、特别事项说明23十三、资产评估报告使用限制说明25十四、资产评估报告日26资产评估报告附件28资产评估明细表29声明一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。五、资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。六、资产评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。七、执业过程中，评估师通过核查财务记录、权属证明文件及资料等方式对资产的法律权属状况进行了必要的、独立的关注，但并不表示资产评估机构及其资产评估师对评估对象法律权属进行了确认或发表了意见。八、评估对象涉及的资产清单等申报资料由委托人及产权持有人申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人及产权持有人应对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。资产评估报告摘要辽宁众华资产评估有限公司接受獐子岛集团股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则的规定，遵循独立、客观、公正的原则，采用适当的评估方法，按照必要的评估程序，对獐子岛集团股份有限公司拟出售资产涉及的相关资产进行了评估。现将评估报告摘要如下：一、评估目的本次评估目的是对獐子岛集团股份有限公司拟出售资产行为涉及的相关资产在2022年12月31日的市场价值进行评估，为獐子岛集团股份有限公司实施上述行为提供价值参考。二、评估对象和评估范围评估对象为獐子岛集团股份有限公司拟出售资产涉及的相关资产市场价值。评估范围为獐子岛集团股份有限公司拟出售资产所涉及的相关资产，资产类型具体包括：房屋建（构）筑物、机器设备、土地使用权及海域使用权（不包含海底存货），账面价值合计290.43万元。三、价值类型市场价值。四、评估基准日2022年12月31Ho五、评估方法对房屋建（构）筑物、设备类资产采用成本法评估，对土地使用权采用成本逼近法评估，对海域使用权采用市场法评估。六、评估结论及其使用有效期在评估假设条件成立前提下，纳入评估范围的资产在评估基准日的账面价值为290.43万元，评估价值为9,342.44万元，评估增值9,052.01万元，增值率为3,116.76%。详见下表：评估结果汇总表金额单位：人民币万元项目账面价值评估价值增减值增值率BCD=C-BE=DBx100%1流动资产-2非流动资产290.439,342.449,052.013,116.763其中：可供出售金融资产-4持有至到期投资-5长期应收款-6长期股权投资-7投资性房地产-8固定资产280.642,161.471,880.82670.199在建工程-10工程物资-11固定资产清理.-12生产性生物资产-13油气资产-14无形资产9.787,180.977,171.1973,325.0515开发支出-16商誉-17长期待摊费用-18递延所得税资产-.19其他非流动资产-.20资产总计290.439,342.449,052.013,116.76评估结论使用有效期：自评估基准日起一年。七、可能会对评估结论产生影响的主要特别事项（一）评估结论只有在评估假设条件和评估限制条件成立前提下有效，资产评估报告使用者应关注以上条件对评估结论的影响。（二）由獐子岛集团股份有限公司提供的与评估相关的行为文件、相关资料等，是编制本报告的基础，委托人及产权持有人应对所提供文件及资料的合法性、客观性和真实性承担责任；资产评估师对以上资料进行了认真的核对和关注。同时资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见不在资产评估师执业范围。（三）抵押担保、未决事项、法律纠纷及或有资产负债等不确定因素事项与评估对象的关系1 .房屋建筑物截至评估基准日2022年12月31日，委估资产中有6项房屋建筑物尚未办理不动产权证书，总面积为1,600.68平方米。具体情况如下表所示：序号建筑物名称建成年月建筑面积账面价值原值净值1四级泵房1999422062.7849,724.1,491.722换热器房1996/11/2027.308,958.268.743罗茨鼓风机房1999422027.603,571W107.134充氧房1999/12«)45.008,1.243.005南车间循环水处理系统2009z12<31358.001,768250.37653,368.296种鲍间2022/9/291,080.989,488.81977,49124合计1,6OO.682,828,092.181,632,970.12上述房屋实际产权人为獐子岛集团股份有限公司，委托人及产权持有人承诺上述房产为其所有，不存在权属纠纷，若出现法律纠纷以及影响评估结论事项与评估机构无关。对于房屋建筑物面积，系在企业申报的基础上，评估人员进行抽查核实，委托人进行复核确认，以资产申报表面积为准。如未来企业办理相关产权证书时其面积与申报面积不符，评估结果应根据产权证书载明的面积进行调整。截至评估基准日2022年12月31日，委估资产中2项房屋设定抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司大连长海支行。房屋登记情况如下：序号权证编号建筑物名称建成年月建筑面积账面价值原值W1辽2021长海不动产权第10001444号室外育苗室19966204,128.28559,177.16,775.312培育问1995132,323,499.7669,704.993辽2019长海不动产权第10001260号育苗车间217205,890.5,936,965.88178,108.98合计10,018288,819,64264264,589.282 .土地使用权截至评估基准日2022年12月31日，辽(2021)长海不动产权第10001444号、辽(2019)长海不动产权第10001260号土地设定抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司大连长海支行。土地登记状况如下:序号土地权证编号土地性质土地用途土地使用权到期日土地使用权人土地位置土地面积(平方米)1辽(2021)长海不动产权第IoOOl444号出让工业20611/14獐子岛集团股份有限公司长海县獐子岛镇西獐社区大扁滩屯21,335.002辽(2019)长海不动产权第IooOI260号出让工业2052/11/14獐子岛集团股份有限公司长海县獐子岛镇西獐社区大扁滩屯3 .海域使用权截至评估基准日2022年12月31日，委估的5宗海域使用权均已设定抵押。具体情况见下表：序号海域权证第号海域坐落位置取得日期终止日期面积(公馔)抵押权人1辽(2022)长海不动产权第10930634号舜子岛镇獴子岛西部海域2015d02026622257.1333中国民生银行2辽(2020)长海县不动产权第10900546号獐子岛镇獐子岛北部海域2015W2720256,22320中国建设银行3辽(2020)长海县不动产权第10900556号和子岛镇獐子岛北部海域2015/272025G22279.67中国建设银行4辽(2020)长海县不动产权第10900573号獐子岛镇獐子岛北部海域2015Z27202516/22320中国建设银行5辽(2020)长海县不动产权第10900574号猿子岛镇獐子岛北部海域20157/27202516,22279.67中国建设银行合计145&4733本次评估未考虑上述事项对评估结论的影响。(三)其他需要说明的事项1 .评估过程中，评估人员对纳入评估范围的房屋建筑物进行了现场勘察工作，在尽可能的情况下察看了建筑物内部装修情况和使用情况，但未进行任何结构和材质测试。对纳入评估范围的设备类资产进行勘察时，因检测手段限制等原因，主要依赖于评估人员的外观观察和向有关使用人员的询问情况等方法来判断设备状况。2 .本次海域使用权是建立在相关海域使用权能办理续期并换发新证的基础上确定的评估结论。评估报告使用人应当关注评估报告中载明的评估假设条件、特别事项说明、使用限制说明内容及其对评估结论的影响。以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当认真阅读资产评估报告正文。獐子岛集团股份有限公司拟出售资产涉及的相关资产市场价值资产评估报告正文众华评报字2023第035号一、绪言獐子岛集团股份有限公司：辽宁众华资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，遵循独立、客观、公正的原则，采用适当的评估方法，按照必要的评估程序，对贵公司拟出售资产行为涉及的相关资产在2022年12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：二、委托人、产权持有人及资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况本次评估的委托人、产权持有人均为獐子岛集