天津鲁能国际中心项目运营方案0526.docx

天津鲁能绿荫里项目办公楼运营方案天津公司二。一六年目录第一章项目基本情况11.1 四至及区位11.1 .1项目四至11.2 .2项目区位11.2 周边交通及配套设施情况11.3 经济技术指标31.4 项目获取描述4第二章项目市场分析12. 城市规划及发展研究13. 1.l城市规划情况14. 1.2区域规划情况25. L3城市经济发展26. 1.4城市人口及消费能力32.2城市房地产市场分析42. 2.1市场政策分析42.2.2办公楼市场分析41、市场整体情况42.3区域房地产市场分析62. 3.1区域办公楼市场分析63. 3.3区域市场判断7第三章项目SWOT分析83.1 项目优势分析84. 1.3品牌优势85. 1.4配套优势81.2 项目劣势分析83. 2.1市场消化能力81.3 项目机会分析81.4 项目威胁分析93. 5SWOT分析结论9第四章项目定位104.1整体定位104. 1.1.产品定位104. 1.2.形象定位104. 2客群定位104. 2.2.客户行业定位104. 3持有与销售占比11第五章项目规划125.1项目总体规划125.1 .1规划建筑方面125.2 .2景观方面125. 2项目控制性规划135. 3项目分项规划135. 3.1可售沿街商业规划136. 3.2公共配套规划147. 3.3景观规划14第六章目标成本分析196. 6.1成本分摊方案197. 1.l绿荫里项目总成本占比情况197.1 .2前期工程费及基础设施费197.2 .3建安工程费196.L4不可预见费196.1.5筹资费用、期间费用206.2方案阶段目标成本206.2.1目标成本总体情况206.2.2主要成本指标情况及测算依据206.3与可研阶段目标成本对比情况216.4成本对比情况分析226.5与集团标准成本差异分析23第七章招标采购策划方案257.1总体思路257.2服务类招标采购策划方案257. 2.1已确定设计、咨询单位258. 2.2未确定设计、咨询单位257.3工程物资类招标采购策划方案267. 3.1已确定工程、物资单位268. 3.2未确定工程、物资单位267.4营销类招标采购策划方案27第八章工程管理策划方案279. 1.1安全文明目标278.1.2质量目标278.1.3进度目标288.2项目建设主要方案288.2.1专业设计管控方案288.2.2合约规划288.2.3招标规划298.2.4一级节点计划308.2.5施工组织318.3工程建设施工进度保障措施328.4质量管控措施328. 4.1合同条款对工程质量的要求329. 4.2实测实量合格率目标及计划安排3310. 4.3本项目的质量通病控制难点及应对措施33第九章营运策划方案349.1经营模式策划349.1.1 确定经营模式原则349. 1.2经营模式349. 2开业筹备379. 2.1写字楼物业移交验收379. 2.2营运管理文件编制及报审379. 2.3客户进场装修及现场管控379. 2.4物料准备389. 2.6营运服务功能完善389. 2.7开业前模拟演练399. 2.8开业庆典的组织实施3911. 2.9开业评估399. 3后期营运管理策划399.3.1经营目标管理399.3.2经营策略分析39第十章物业服务方案4210.Is项目概况4210. 2物业服务中心部门设置及职能4210. 2.1部门设置4210. 2.2部室职能4310. 2.3人员组织架构4310. 3物业服务总体管理原则4310.3. 1总体管理目标4310. 4物业服务管理模式4310. 5物业服务内容与标准4410. 5.1客户服务管理4410. 5.2环境品质管理4510. 5.3工程运行维修服务管理4510. 5.4安全消防管理4510. 6物业服务费用标准4610. 7特约优质物业服务47第十一章项目开发分期4811.1 开发策略及分期原则4811.2 项目总开发分期48第十二章投资与收益分析49ILl投资情况4911.3 2投资收益情况分析4911.2.1测算基础4911.2.Ll经营指标情况4911.2.L2成本及费用指标情况49IL2.2投资收益情况4911.3现金流量分析49IL4资金筹措及资金支付4911.4.1资金筹措4911.5轻资产运作对项目影响49IL6税收优惠49第十三章附件5013.1项目开发一、二级节点计划5013.2办公楼投资计划表5313.3办公楼现金流量表54第一章项目基本情况1.1 四至及区位1.1.1 项目四至：项目地块北临水上公园北道，东临卫津南路，南临天塔道，西临水上公园东路。东侧毗邻天津市地标性建筑一一天塔。西侧临近水上公园，为天津市区最大的公园。1.1.2 项目区位：项目南距天津市奥体中心约2公里，北距天津海河剧院约1公里，距天津站约6公里，距天津滨海国际机场约16公里。1.2周边交通及配套设施情况项目交通：项目东侧卫津南路，为城市南北交通主干道，路宽约30米，双向八车道，单幅路。南侧天塔道为城市次干道，路宽24米，双向六车道，双幅路。西侧水上公园东路,为城市次干路，路宽24米，双向六车道，双幅路。北侧水上公园北道，为城市次干道，路宽24米，双向六车道。地铁3号线在项目北侧通过，并在项目东北角设有天塔站，已建成通车。未来规划地铁7号线从地块东侧卫津南路通过，预计在项目地块内设置站点。项目东侧天塔公交站及聂公桥公交站设置多条公交路线（8路、12路、161路、628路等十余条线路），道路交通和公共交通便捷,沿水上公园北道往卫津南路方向禁止左转。由于卫津南路为城市主要交通干线并靠近八里台立交桥，车流量较大。其他道路由于项目周边有较多的城市绿地，交通流量也较大。项目周边配套设施：项目周边教育、商业、医疗、市政等配套成熟，且档次形象较佳。教育配套：项目北侧临近南开大学及天津大学，东南侧I公里为华夏未来幼儿园，东侧900米为天津市河西区重点小学平山道小学，东侧1.3公里为天津市市属重点中学实验中学,南侧500米为天津市南开区重点小学水上小学。医疗配套：项目东侧600米天津市脑系科中心医院（环湖医院），南侧1.5公里天津市肿瘤医院，西北侧2.5公里天津市第一中心医院，可充分满足本项目居民的医疗需求。购物配套：项目南侧为上古商业街，向南约2公里处为奥城商业广场，向东2公里为银河广场，包含购物、餐饮等各个业态。娱乐配套：项目东侧为天塔，西南侧为水上公园，南距奥体中心约2公里，娱乐设施齐全。SS天MB）书馆派僵水上公园北道, E襄8和属支.天津大礼St «T枫林其任天津体IS华苑传球 竹仔里友 演 H天津雳样N 中心（东T汇高花园 酒店h第一中心 SRt天塔湖：南苣屏公园推上公Ia气a人,泰达国际j 会馆庆 率 28云琮新民天津大学，益图书事勤入津大学j丽公园王顶堤吊南开区王 顶堤医院天津有出 职业学院绿即P项目水上公W天津陶物园水亶湖宾水西道西南程新村马场街n堰大厦天津迎宾但，“3-.HR 98 大酒店中湖减X天津喜来登大酒店天津环 湖中学华夏未来 儿童公网下 *项刖联体巾心华实大摩3墨*、1.3经济技术指标天津鲁能国际中心作为绿荫里综合体的一部分，地上面积5.9万平米。绿荫里综合体项目建设用地面积10.43万平米，综合容积率2.95,绿化率15%,建筑密度45%。总建筑面积55万平方米，地上总建筑积30.8万平米，其中住宅面积9.64万平米、商业面积9.69万平方米，酒店面积5.31万平方米，写字楼面积5.90万平方米。地下面积24.18万平米，其中地下商业5.22万平方米、地下配套设施及停车场面积18.96万平方米。技术经济指标表序号项目单位数量备注一总用地面积公顷13.30-rh可用地面积公顷10.43>11r11界外处理面积公顷2.87容积率2.95绿地率%15四建筑密度%45五地上总建筑面积m230.8万其中住宅建筑面积m29.64万酒店建筑面积m25.31万商业建筑面积mx9.69万（含市容管理）办公建筑面积m25.90万配套建筑面积m20.26万六地下总建筑面积m224.18万其中商业建筑面积m25.22万（不含停车）配套设施及停车面积m218.96万七机动车停车位辆3247其中地上出租车停车位辆30地下配建机动车停车位辆2797装卸车位辆20社会公共车位辆400八非机动车停车位辆4500地上:1200地下:3300九居住户数户478十居住人口人1339每户N8人1.4项目获取描述2012年12月项目可研报告通过集团评审，并通过市场招拍挂取得项目用地。2013年10月取得国有土地使用权证。第二章项目市场分析2.1 城市规划及发展研究2.1.1 城市规划情况天津市未来发展总体规划一一“双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态”，到2020年，天津将建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市。规划内容功能双城双港中心城区和滨海新区核心区天津城市功能的核心载体天津港的北港区和南港区相向拓展双城及双港相向发展城市发展的主导方向一轴两带京滨综合发展轴聚集先进生产要素，承载高端生东部滨海发展带和西部城镇发展带产和服务职能，实现与北房的战略对接南北生态“团泊洼水库一北大港水库”湿地生态环境建设和保护区、“七里海一大黄堡洼”湿地生态环境建设和保护区构建天津城市生态屏障，融入京津冀地区整体生态格局，完善城市大生态体系中心城区规划定位：积极发展金融、商贸、科教、信息、文化等高端服务职能，安排主要居住功能，重点建设客运交通枢纽，适当发展都市型工业，形成城市功能完善、生活服务设施齐全，立足环渤海，面向东北亚的我国北方经济中心。行政区行政区域功能定位规划定位中心城区和平区金融和平打造天津中心城区服务业发展的核心区、高端商务和高质化金融以及新型服务业的聚集地河西区商务河西打造“国际商务城区、多元文化城区、生态宜居城区”，基本建成经济发达、文化繁荣、环境优美、服务完善、社会和谐的现代化新城区。南开区科技南开统筹建设和发