长春翟敏律师房屋质量的交接处理.docx

长春翟敏律师/房屋质量的交接处理2。工7-。工To【案情简介及争议焦点】2008年5月，买方与卖方签订购房合同，约定验房后签订房屋交接书作为转移占有的标志；卖方承诺签约后至交接期间，保持房屋各项装饰及附属设施的完整。双方补充约定，卖方应保证交房时房屋状态与买方签约前“初次验看时保持一致（不包含违章拆除部分）no约定总房款44S万元，交房时间为年7月13日。2006年7月，该房因落地窗及锅炉等属违章建筑被当地房管局限制交易，2008年4月该限制被注销。2008年8月£日，已取得产权证，付清全款的买方委托李某办理交房事宜，买方认为房屋存在部分灯具、插座、空调损坏现象，同时落地窗、锅炉被卖方拆除，属于重大瑕疵，不符合基本交房条件，遂诉请逾期交房违约金及破坏房屋原状的赔偿金共计20万元。争议焦点：L违章拆除是否合法？2.卖方是否构成逾期交付？【裁判要点】1 .违章拆除合法。从卖方提供的房产登记信息分析，系争房屋存在违章搭建且被限制交易，而卖方排除限制交易的实际在双方签订合同之前。因合同上明确了装修不包括违章拆除部分，故对于买方认为卖方拆除的违章设施破坏了原房屋的装修理由，法院难以采信；因双方未约定拆除违章建筑的归属，故对于买方认为该违章建筑归其所有的理由，法院亦不予采信；至于买方提到的花园内的锅炉问题,因买方未能提供足够的证据证明卖方系在合同签订后拆除的，故对于买方要求赔偿锅炉损失的请求，法院不予支持；由于买方要求卖方赔偿其因装修损坏违约金的请求，缺乏事实及法律依据，故法院无须对该损失进行评估。2 .逾期交房违约。合同明确约定了交房时间，虽卖方提出了在此日期前进行了交房，但仅提供证人证言，因该证人证言为孤证，无其他证据支持，故法院难以采信。2008年8月6日双方进行了交房，虽买方认为因房屋现状与原状不同而拒绝收房，但从看房记录来分析，系争房屋的现状仅有很小的瑕疵，远未达到拒收房屋的状况，故法院确认双方的交房时间为2008年8月G日，由于卖方未能及时与买方交接房屋，故对于买方要求卖方支付逾期交房违约金的请求，法院应予支持，但买方所计算的时间、金额均有误，对此法院予以调整。【相关风险提示】，“交钥匙"与"交房非同一概念，交了钥匙不等于交付房屋，往往出卖人交了钥匙，但因租赁关系或共有关系或其他原因，导致对出卖房屋有异议的案外人或第三人占据房屋，不予交付，而对此情况下，是否出卖人承担责任或有能力解决实际交房问题，皆不明确，故二手房买卖合同中应对出卖人的全面履行交房义务及违约责任约定明确。2.二手房签约前，买受人对房屋内居住人员的情况应有所了解，对是否影响合同生效后的履行存在障碍应有判断，并在合同中对出卖人虽交钥匙但买受人仍无法入住的违约责任及损失赔偿应做约定。3“交房”通常与“交钥匙和二为一，如何交钥匙，有必要在合同中明确程序。在发生争议情况下，一方辩称已交付，一方辩称索要过，均称遭到对方拒绝，如何避免举证上的困扰，可事先约定一方行使权利或履行义务遭拒时，有一个双方都认可的确认途径，尽量较之提存公正简便，比如约定双方都认可的第三方单位或自然人，明确双方遵守的通知方式。4.房屋交付前出于报复故意损坏门窗锁及装修，导致非吉房、非现状移交，如经鉴定非自然损坏而系人为破坏，可能产生不菲的修复费用及评估费用。S买受方对二手房进行现场勘查及验收时，注意查看房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕和渗漏，尤其阳台、卫生间附近地板是否潮湿发霉，门窗的通风、采光状况是否良好，管线灯座是否正常，主体承重结构是否改动等。并将看房结果形成记录，由双方签字确认。七对于明确约定"现状交付"的二手房，对未来房屋交付的“现状L应尽可能详细地事先列明交接清单，此外，还应列明交接家私家电或其他设施的价值，以免交接时发现破坏或缺失，为此提起损害赔偿标准提供依据，否则，因无法举证可能导致诉请被驳回。