针对2023地产行业的市场现状和格局的分析.docx

针对2023地产行业的市场现状和格局的分析房地产行业主要上市公司:万科A(OOOOO2)、保利地产(600048)、新城控股(601155)、招商蛇口(OOI979)、绿地控股(600606)、华侨城A(OOOo69)、龙湖集团()本文核心数据：中国房地产行业发展历程、中国房地产行业重点政策汇总、全国商品房销售面积与销售金额、产业链各环节市场份额占比1、房地产行业概况房地产定义及分类房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。根据用途的不同，主要分为住宅房地产、商业房地产及产业房地产。住宅房地产是指用以居住的地产，包括普通住宅、公寓、别堡等房地产形式；商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式;产业房地产是指以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力的新型房地产形式。图表I:房地产业分类商业地产用于各种零催.批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式住宅地产 用以居住的地产包 括普通住宅、公寓.别爨等房地产形式产业地产以产业为依托、地产为载体帮助政府改善区域环境.提升区域竞争力的新型房地产形式前瞻经济学人APP资料来源：前瞻产北研究院2)房地产行业产业链剖析：产业链环节市场庞大随着我国房地产行业的快速发展，在带动一个城市GDP增长的基础上，房地产产业链上相关产业也随之壮大。产业链主要分为上中下三个阶段，房地产上游主要包括土地供应、建筑材料、工程机械三个环节;中游产业链包括工程咨询(规划、勘察、设计等)、施工建设、房地产开发三个环节;下游主要包括装饰装修、物业管理两个环节。其中，上游的土地供应环节由政府部门主导。上游中游工程咨询9*.as. 0g施工建设房地产开发奥料来源：前瞻产业研究院图表3：房地产行业企业生态图谱土地供应亶筑材料政府施工K设KST" CN5 双合，O 三M广音悯除4- Bl ，一 , .r 0门RMX 日 W工 aS3SMSStfL/工程机镀卷SANY监.E 怒 SHANTUl房地产开发VanKewMWn*flMnLONGKMie2S4 FMiew 8. JULlHtKArMt WW*f*资料来源：前瞻产Ik研究院1998年住房市场化改革完全推开了我国房地产市场发展的大门，房地产业迅速崛起，随着住房建设的快速发展，其对经济的影响愈发不容忽视。我国房地产市场自发展以来主要经历以下几个阶段：(1)萌芽阶段(19787998年)。在改革开放前二十年的时间里，房地产市场的发展停滞不前，虽然政府当时进行了多方面的尝试，但是效果不大。(2)起步发展阶段(19982002年)。1998年标志着我国福利化分房制度的彻底结束和住房制度改革市场化的正式开始，至此，我国住房制度发生本质性变化。金融业改革和国外资本介入为房地产行业带来资金支持，同时外资流入带来对写字楼和办公楼的需求，房地产市场的供给和需求进一步扩大。(3)快速发展阶段(20022009年)。2003年房地产业被列为我国经济性支柱产业，房地产投资大幅增加，房价上涨。同时，针对房地产市场在此时期的一些表现，国家逐渐加强房地产信贷控制，灵活调整房贷利率等促进和规范房地产市场发展。(4)频繁调控阶段(2009-2013年)。针对不断上涨的房价，国家频繁出台相关调控政策，进一步强化差异化住房信贷政策，严格控制对非首套房的信贷政策，抑制投资、投机性购房需求。国八条和新国五条出台，各大城市相继颁布限购限贷政策，企图控制房价过快上涨。(5)调整规范阶段(2013年至今)。2013年房地产市场长效机制的提出为房地产市场的调控指明方向。2016年提出“房住不炒”定位。2018年强调综合运用金融财税等手段“加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度2021年楼市“新禁令”提出严格控制房地产信贷供需双方规模，避免炒房行为抬高房价。一系列政策表明，未来长期的一段时间内，我国的房地产行业将进入调整规范阶段，将是一个长期的国家策略，也是未来很多年的一个长期的制度顶层设计。20世纪70年代2002年2013 年20世纪90年代在改聚开放第二十年的时 同弹贸然此的收内长济 召度K专设形态已H有了 极大的改立里是匿地产 市场的发联停滞不种.房 地产何去轲从仍旧壮索 II.1X8年标我DS橘刊2003年房地产被It时不断上焦的房价伴我DD经力新常立.化好房制度的偏底结茱列为我以及济性交国*W出台相关调任的开a Ia济糠构*JS投和住房制度及心小舞化柱产丈房城尸板政集遗一方先化菱身示房地产市堵调拉方向发的正式开始5.植利史大塔加房价化住房信父栽曾严格生林女长收机旬的康立分房刻度的取市助此中央加强居校期对业茂套电的信登应近而生.2016年?1出庚双区住房制厦发生RS城产行立的信契It抑制投费.投机住不t定位.愎变化力市场化过程发拄结合多葬BtJt性购房霄家. HI八条和表第未来长网的一段盟鼠居民住房酒费触力手段以谡制房价上部国五条出台各大城何内我国的房城产行业得刑骏收市场雷来不我的势头.中相燃花JR购知货效将近人洞重羯花阶段格断夕大.tt,全8E校窗店位过快是一个长刷的国融策略±也是家家馔多年的一个长斯的例度及层设计.2009年至,胤步发原阶段快速发展阶段数繁倒控阶段调系战艳阶段叨芽阶段米料来源：前瞻产业研究院3、中国房地产行业政策背景：频繁调控，保证健康发展自20世纪90年代土地使用权出让制度的确立以来，我国房地产行业历经了多次重大政策调控。总体来讲，房地产刺激与打压政策对房地产投资相应地形成激励与遏制的作用，即房地产的供给与房地产调控政策的方向一致。1998年7月，国务院颁布关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知（简称“23号'文件），明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。调控效果激活了低迷数年的房地产市场，推动了房地产业的高速发展，我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。2003年，国务院发布了关于促进房地产市场持续健康发展的通知，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。该政策极大的推动了房地产业的迅速发展。同时，为抑制房价的快速上涨，国务院等部门出台了国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知，又称“老国八条”等政策，以促进房地产市场健康发展。在各类政策下，我国房地产行业处于频繁调控期。2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，此后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，涉及到房企融资、购房者信贷等方面。国家、地区的各项规划与政策中也在强调要“房住不炒”的定位。2021年，央行、银保监会等机构针对房企提出三道红线政策，开始在全国实施。三道红线即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于L按照监管要求，到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。时间l政策名称I主要内容1998年国务院关于进一步深化城馍住房制度改革加快住房建设的通知1998年下半年开始停止住房实物分配.逐步实行住房分配货币化,标志着房地产业全面开始市场化U2002年招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定叫停沿用多年的土地协议出让方式.要求商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地.必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。从此土地市场开始从划拨、协议暗箱操作走向拍卖1阳光操作二2003年关于促进房地产市场持续健康发展的通知将房地产业定位为拉动国家姓济发展的支柱产业之一.明确提出要保持房地产业的持续健康发展，2005年国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知提出了八条程定住房价格的政策,以抑制住房价格过快上涨,促进房地产市场健康发展.（老闺八条）2005年关于做好稳定住房价格工作的意见要求各地区、各部门要杷解决房地产投资规模过大.价格上涨幅度过快等问题作为当前宏现调控的一项重要任务“（新国八条）2006年关于遍整住房供应结构稳定住房价格的违贝提出了六条意见以进一步加强市场引导和调控。把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产业健康发展：（国六条）2009年关于蜩整固定资产投资项目资本金比例的通知保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%：房地产信贷政策开始松绑二2010年关于促进房地产市场平稳健康发展的通知提出了包括加大保障性住房供应、抑制投资投机性购房等十一条措施U正式礴定了2010年楼市政策基调.表示政府退制房价过快增长的决心和强耍盲度。（国十一条）2011年国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭.首付款比例不低于60%贷款利率不低于基准利率的Ll倍。（新国八条）前瞻经济学人APP奥料来源：前瞻产业研究院时间政策名称主要内容I2013年在2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则.制定并公布年度新建商品住房价格控制目标.建立健全骑定房价工作的考核问责制度.（新国五条）2019年加强房地产信托领域风险防控严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托管要求；提高风险管控水平.确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配。2021年央行、银保监会等机构针对房企提出三迤红线政策三道红线即别除预收款项后费产负债率不超过70%、净负俵率不超过100%,现金短债比大于L按原as管要求.到2023年6月底,12家试点房企的三道红线指标必须全部达标,2023年底所有房企实现达标。L前瞻经济学人APP资料来源：前瞻产业研究院4、中国房地产行业发展现状分析中国房地产行业开发投资规模增速有所减缓由于国家对房地产行业的严格调控，从开发投资规模的增速上来看，2010-2015年期间，增速总体呈现连续下降的趋势;2016年房地产开发投资增速开始反弹，2016-2019年期间，增速有所回升;由于疫情及房地产行业整体下行等原因，2020年及2021年增速开始下降。截至2022年8月份，2022年房地产行业开发投资规模为9.1万亿元。图表7：2010-2022年我国局拽产开发投资及同比增速（单位：万亿兀，%）1630hllllllb201020U201220132014201520162017201820192020202120226一房地产投资（万亿元）增速（%）奥料来源：国家统计局前瞻产业研究院前瞻经济学人APP在开