第11章路线价.ppt

第九章第九章 路线价路线价法法第十一章第十一章 地价评估地价评估房地产估价房地产估价第一节第一节 地租理论及其测算地租理论及其测算 地价地价=地租地租/利息率利息率u一、地租的概念一、地租的概念l狭义的地租：利用土地所获得超额报酬。狭义的地租：利用土地所获得超额报酬。l广义的地租：超额的工资、利息、利润及利用任何生广义的地租：超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。产要素所获得的超额报酬。纯粹的剩余物纯粹的剩余物房地产估价房地产估价第一节第一节 地租理论及其测算地租理论及其测算u二、地租现象二、地租现象l地租衰减现象地租衰减现象u三、地租理论的简要回顾三、地租理论的简要回顾l地租理论发展到今天，已经形成了一个庞大体系，它地租理论发展到今天，已经形成了一个庞大体系，它不仅涉及到纯经济问题，还涉及到社会和政治问题。不仅涉及到纯经济问题，还涉及到社会和政治问题。房地产估价房地产估价第一节第一节 地租理论及其测算地租理论及其测算u四、地租量的理论计算四、地租量的理论计算根据地租理论，地租量的计算总结如下：根据地租理论，地租量的计算总结如下：（1 1）计算公式：地租量）计算公式：地租量=农产品的市场价格农产品的市场价格-农产品的销农产品的销售税费售税费-农产品的生产成本农产品的生产成本-土地上投入资本的利息土地上投入资本的利息-农农业经营者的利润业经营者的利润（2 2）土地是在最佳用途下使用的。）土地是在最佳用途下使用的。（3 3）土地是在最佳集约利用下使用的。）土地是在最佳集约利用下使用的。（4 4）销售税费、生产成本、资本的利息、经营的利润均）销售税费、生产成本、资本的利息、经营的利润均是以社会平均或一般水平来扣除的。是以社会平均或一般水平来扣除的。（5 5）没有农产品的损失和浪费，）没有农产品的损失和浪费，PQPQ房地产估价房地产估价第二节第二节 路线价法路线价法u一、路线价法的概述一、路线价法的概述 （一）路线价法的概念（一）路线价法的概念l路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度修正率或其它价格修称为路线价，然后利用临街深度修正率或其它价格修正率来测算该街道其他临街土地价值的一种方法。正率来测算该街道其他临街土地价值的一种方法。房地产估价房地产估价第二节第二节 路线价法路线价法u一、路线价法的概述一、路线价法的概述 （二）路线价法的理论依（二）路线价法的理论依l路线价法实质上是一种市场法。路线价法实质上是一种市场法。（三）路线价法适用的对象和条件（三）路线价法适用的对象和条件l城镇街道两侧商业用地的估价。是种对大量土地进行城镇街道两侧商业用地的估价。是种对大量土地进行估价的方法。估价的方法。房地产估价房地产估价第二节第二节 路线价法路线价法u一、路线价法的概述一、路线价法的概述 （四）路线价法的操作步骤（四）路线价法的操作步骤l划分路线价区段；设定标准临街深度；选取标准临街划分路线价区段；设定标准临街深度；选取标准临街宗地；调查评估路线价；制作价格修正率表；计算临宗地；调查评估路线价；制作价格修正率表；计算临街土地的价值。街土地的价值。房地产估价房地产估价第二节第二节 路线价法路线价法u二、划分路线价区段二、划分路线价区段l一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段。一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段。l应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段。区段。l两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点。的地点。房地产估价房地产估价第二节第二节 路线价法路线价法u三、设定标准临街深度三、设定标准临街深度l标准临街深度简称标准深度，是街道对地价影响的转标准临街深度简称标准深度，是街道对地价影响的转折点。在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路折点。在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临界深度的众数。线价区段内各宗临街土地的临界深度的众数。房地产估价房地产估价第一节第一节 路线价法路线价法u四、选取标准临街宗地四、选取标准临街宗地 标准临街宗地简称标准宗地，是路线价区段内具有代标准临街宗地简称标准宗地，是路线价区段内具有代表性的宗地。表性的宗地。标准：标准：一面临街一面临街 土地形状为矩形土地形状为矩形 深度为标准临街深度深度为标准临街深度 宽度为标准临街宽度宽度为标准临街宽度 宽度深度比例适中宽度深度比例适中 具有代表性用途具有代表性用途 容积率具有代表性容积率具有代表性 其他其他房地产估价房地产估价第一节第一节 路线价法路线价法u五、调查评估路线价五、调查评估路线价l路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的平均价格。可用货币表示，也可用相对数表示。格。可用货币表示，也可用相对数表示。房地产估价房地产估价第一节第一节 路线价法路线价法u六、制作价格修正率表六、制作价格修正率表l临街深度价格修正率表是基于临街深度价格递减率制临街深度价格修正率表是基于临街深度价格递减率制作出来的，临街深度价格递减率又是基于临街土地中作出来的，临街深度价格递减率又是基于临街土地中各部分的价值随着远离街道而有递减现象，距街道深各部分的价值随着远离街道而有递减现象，距街道深度越深，可及性越差，价值也就越低。度越深，可及性越差，价值也就越低。l最简单且最容易理解的临街深度价格递减率是四三二最简单且最容易理解的临街深度价格递减率是四三二一法则。相应的还有九八七六补充法则。一法则。相应的还有九八七六补充法则。房地产估价房地产估价第一节第一节 路线价法路线价法l例：某块临街深度为例：某块临街深度为30.48m30.48m、临街宽度为、临街宽度为20m20m的矩形的矩形土地，总价为土地，总价为121.92121.92万元。根据四三二一法则，计算其万元。根据四三二一法则，计算其相邻的临街深度为相邻的临街深度为15.24m15.24m临街宽度为临街宽度为20m20m的矩形土地的矩形土地的总价。的总价。l上例中如果临街土地的深度为上例中如果临街土地的深度为45.72m45.72m，其他条件不变，其他条件不变，则该土地的总价为多少万元？则该土地的总价为多少万元？房地产估价房地产估价第一节第一节 路线价法路线价法u六、制作价格修正率表六、制作价格修正率表l临街深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格临街深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率三种。三种。所给临街深度标准临街深度累计深度价格修正率平均深度价格修正率房地产估价房地产估价第一节第一节 路线价法路线价法u七、七、计算临街土地的价值计算临街土地的价值l路线价法的计算公式路线价法的计算公式l用路线价法计算临街土地的价值，需要搞清楚路线价用路线价法计算临街土地的价值，需要搞清楚路线价的含义、临界深度价格修正率的含义、标准临街宗地的含义、临界深度价格修正率的含义、标准临街宗地的条件，并结合需要计算价值的临界土地的形状和临的条件，并结合需要计算价值的临界土地的形状和临街状况。街状况。l采用不同的临街深度价格修正率，路线价法的计算公采用不同的临街深度价格修正率，路线价法的计算公式有所不同。式有所不同。房地产估价房地产估价第一节第一节 路线价法路线价法u 七、七、计算临街土地的价值计算临街土地的价值l 路线价法的计算公式路线价法的计算公式1.1.以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。度价格修正率。（1 1）估价对象土地临街宽度与标准临街宗地宽度相同：）估价对象土地临街宽度与标准临街宗地宽度相同：V(V(总价总价)=)=标准临街宗地总价标准临街宗地总价单独深度价格修正率单独深度价格修正率V(V(单价单价)=V()=V(总价总价)/)/估价对象土地面积估价对象土地面积（2 2）估价对象土地临街宽度与标准临街宗地宽度不同：）估价对象土地临街宽度与标准临街宗地宽度不同：V(V(总价总价)=)=标准临街宗地总价标准临街宗地总价单独深度价格修正率单独深度价格修正率临街宽度临街宽度/标准宽度标准宽度房地产估价房地产估价第一节第一节 路线价法路线价法u七、七、计算临街土地的价值计算临街土地的价值2 2、当以单位宽度的标准临街宗地的总价为路线价时，应、当以单位宽度的标准临街宗地的总价为路线价时，应采用累计深度价格修正率：采用累计深度价格修正率：V(V(总价总价)=)=路线价路线价累计深度价格修正率累计深度价格修正率临街宽度临街宽度V(V(单价单价)=)=路线价路线价累计深度价格修正率累计深度价格修正率/临街深度临街深度3 3、当以标准临街宗地单价作为路线价时，应采用平均深、当以标准临街宗地单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率：度价格修正率：V(V(单价单价)=)=路线价路线价平均深度价格修正率平均深度价格修正率V(V(总价总价)=)=路线价路线价平均深度价格修正率平均深度价格修正率临街宽度临街宽度临临 街深度街深度房地产估价房地产估价第一节第一节 路线价法路线价法u路线价法举例路线价法举例l例：某临街深度为例：某临街深度为15.24m15.24m临街宽度为临街宽度为20m20m的矩形土地的矩形土地,其所在区段的路线价（土地单价）为其所在区段的路线价（土地单价）为20002000元元/m2/m2。计。计算该块临街土地的单价和总价。算该块临街土地的单价和总价。l一矩形街角地，正街路线价（单价）为一矩形街角地，正街路线价（单价）为20002000元元/m2/m2，旁街路线价（单价）为旁街路线价（单价）为10001000元元/m2/m2，临正街深度为，临正街深度为22.86m22.86m，临旁街深度为，临旁街深度为15.24m15.24m。设旁街影响加价率为。设旁街影响加价率为20%20%，计算该土地单价和总价。，计算该土地单价和总价。房地产估价房地产估价l一三角形一三角形ABCABC的土地，如果临街深度为的土地，如果临街深度为8080英尺的一面英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为临街矩形土地的平均深度价格修正率为116%116%，临街深，临街深度度8080英尺的三角形土地价格修正率为英尺的三角形土地价格修正率为63%63%，计算该三，计算该三角形土地的价值。角形土地的价值。房地产估价房地产估价第二节第二节 城市基准地价评估城市基准地价评估u城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区域，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价区域，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。价格。武汉市市区基准地价表武汉市市区基准地价表 单位：元单位：元/（万元（万元/亩）亩）商业用地商业用地 住宅用地住宅用地 工业用地工业用地 12983 12983（865865）58485848（390390）15851585（106106）8770 8770（585585）40334033（269269）11771177（7878）5476 5476（365365）28532853（190190）893893（6060）3943 3943（263263）20392039（136136）687687（4646）2927 2927（195195）14101410（9494）557557（3737）2189 2189（146146）10451045（7070）1685 1685（112112）887887（5959）1244 1244（8383）914 914（