上海市崇明区农村集体经营性建设用地入市管理办法.docx

上海市崇明区农村集体经营性建设用地入市管理办法（征求意见稿）第一章总则第一条（目的与依据）为全面贯彻落实中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法实施条例等法律法规以及中共中央办公厅、国务院办公厅印发的关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见（厅字（2022）34号）自然资源部办公厅关于印发深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案的通知（自然资办函（2023）364号）上海市规划和自然资源局关于印发上海市深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案的通知（沪规划资源乡（2023）201号）和上海市崇明区人民政府办公室关于印发本区农村集体经营性建设用地入市试点推进工作方案的通知（沪崇府办发（2023）16号）的文件精神和有关决策部署，为加快推进乡村振兴战略实施，以健全城乡统一的建设用地市场为目标，以探索农村集体经营性建设用地市场交易规则和服务监管体系为导向，为了规范崇明区农村集体经营性建设用地入市工作，现制定本办法。第二条（定义）本办法所指的农村集体经营性建设用地，是指国土空间规划确定为商业、办公、工业等经营性用途（商品住宅除外）,并经依法登记的集体经营性建设用地。本办法制定的目标是以同区域、同地、同价、同权、同责为导向宗旨，稳步加快健全城镇和农村统一的建设用地规范市场，逐步建立完善的农村集体建设用地入市制度流程。第三条（适用范围）本办法适用于试点期间崇明区行政区域内的农村集体经营性建设用地入市管理。适用于本区农村集体经营性建设用地中，国土空间规划确定为商业、办公、工业、教育科研、养老、医疗卫生、文化体育等经营性用途用地，按本办法执行。第四条（基本原则）（一）坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线。紧盯“三项负面清单”，不能通过农用地转为新增建设用地入市，不能把宅基地纳入入市范围，符合入市条件的土地不能搞商品住宅开发。（二）坚持规划引领和用途管制。按照国土空间总体规划，以整体区域发展为目标，统筹空间布局，合理确定入市范围、规划布局、用地类型和产业业态，严格国土空间用途管制要求，严格按照规划许可使用土地。（三）坚持同地同价同权同责的管理制度，应在符合权属清晰、规划、用途管制以及依据城乡建设用地基准地价前提下，推进农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同价同权同责，在城乡统一的建设用地市场中交易。应遵循公开、公平、公正和和诚信原则，实行有偿、有期限、可入市的使用制度。（四）坚持做好权益分配及保护机制，建立健全农村持续发展和农民持续增收机制，以及农民参与、共建共享的利益分配机制，处理好土地增值收益分配关系，充分发挥市场的决定性作用。第五条（管理职责）崇明区人民政府负责本行政区域内农村集体经营性建设用地入市区域统筹、综合管理和监督工作。具体由区规划资源局、区农业农村委负责牵头落实解决。集体经济组织在土地入市前应征询区农村集体经营性建设用地入市工作协调监管机构成员部门意见，本区农业、规划资源、发改、经济、建设、房屋管理、生态环境、绿化市容、交通、民防、卫生防疫、水务、文物等相关职能部门应提出各项规划条件、建设管理、功能业态管理、运营管理、环境保护、转让管理、违约责任管理等内容，作为入市条件纳入入市方案、合同以及监管协议中。按照全生命周期管理的要求，切实履行“谁提出、谁负责、谁监管”的原则，对受让人的合同履约情况进行要素评定，依法实施监管。崇明区人民政府成立农村集体经营性建设用地入市工作协调监管机构，负责协调解决在出让前、出让中、出让后所碰到的相关问题，入市工作协调监管机构负责出让后对地块的全生命周期管理进行监管。区规划资源局负责制定入市年度计划，规范入市程序，落实入市具体工作；区农业农村委做好农村土地民主管理、集体资产管理、土地增值收益分配指导和入市备案工作；区财政局负责土地增值收益调节金征收使用管理和抵押融资业务指导；区税务局做好税收征缴业务指导。各（乡）镇人民政府应积极配合落实入市相关工作，并加强基础民主管理和入市收益监管。第二章入市方式和程序第六条（入市权利双方）农村集体经营性建设用地入市出让人是入市地块的所有权人，可由农村集体经济组织代表农民集体负责入市工作,其中，属于（乡）镇集体所有的，由（乡）镇集体经济组织代表集体行使所有权，属于村集体所有的，由村集体经济组织代表集体行使所有权；分别属于两个及以上农民集体所有的，由各村集体经济组织共同行使集体所有权。集体经济组织尚未依法取得法人资格的，可以通过授权或者委托其他具有法人资格的组织代理实施入市，并明确双方权利义务关系。境内外的自然人、法人和其它组织，除法律、法规另有规定外，均可依照本办法的规定受让农村集体经营性建设用地使用权，并进行土地开发、利用和经营。第七条（入市类型）经依法登记、权属清晰且符合国土空间规划为商业、办公、工业等经营性用途（商品住宅除外），主要面向农村一二三产业发展，直接服务产地农产品加工、电子商务、仓储保鲜冷链、乡村旅游、创意研发办公、康养、医疗卫生、文化教育、保障性租赁住房等功能用途项目。第八条（入市条件）农村集体经营性建设用地入市，应具备以下条件：（一）农村集体经营性建设用地归农民集体所有，并完成集体土地所有权登记，持有集体建设用地所有权证，土地权属清晰、无争议、未被司法机关行政机关等执行限制土地权利情况的；（二）符合国土空间规划和国土空间用途管制要求；（三）符合国家、本市和本区产业准入、环保等必要政策;（四）具备必要的通路、通水、通电基础的开发建设条件，且需完成地上（构）建筑物补偿、拆除及其产权注销、土地平整等事项，交易双方对前期开发建设条件另有约定的除外；（五）法律法规规定的其他条件。第九条（计划管理）区规划资源局应配合各乡镇整体统筹管理，尊重农民意愿为前提，根据经济社会发展规划、产业政策、国土空间规划、土地利用年度计划、土地市场状况和所有权人意向申请,控制入市节奏，统筹安排年度入市计划。第十条（入市决策程序）农村集体经营性建设用地入市动议、入市方案、入市价格、授权委托、资金使用、收益分配等相关事项，应根据上海市崇明区农村集体经营性建设用地入市民主管理实施意见（试行）相关规定，经民主决策程序后形成书面决议。集体经济组织应按照农村集体资产管理规定，将决议的事项、资金的使用、收益支出等情况信息及时向集体经济组织成员公示。第十一条（前期开发和准备）入市的农村集体经营性建设用地可由集体土地所有权人自行或委托土地储备机构实施前期开发，如涉及水系、公益林等情况，须依法取得并完成填堵河道、迁移林木的行政许可批复，方才达到土地供应条件。达到土地供应条件后，入市出让人应完成拟入市地块的勘测定界并依法申请取得区规划资源局核发的乡村规划土地意见书。入市主体可委托区规划资源局组织完成对拟入市地块的征询工作，必要的征询包括区发展改革委、区农业农村委、区经委、区建管委、区交通委、区卫健委、区规划资源局、区生态环境局、区住房保障房屋管理局、区水务局、区绿化市容局、区文旅局、区国动办、区交警、区科委等相关职能部门以及入市地块所在（乡）镇人民政府的意见，将征询意见纳入出让方案中。第十二条（地价评估认定）出让人可委托区规划资源局代为委托具有本市土地估价资质的专业评估机构对拟入市地块进行市场评估，评估机构应参照本市城乡建设用地基准地价标准进行公平、公正的评估。评估价格需经区规划资源局、区农业农村委等价格认定小组审核通过后，可作为拟入市地块入市起始价由集体经济组织成员或成员代表会议决策。第十三条（入市方案）入市地块达到供应条件后，出让人应当通过协调监管机构征询各部门意见，并拟定出让方案。入市方案应包括地块的界址、地块的名称、地块面积、土地用途、规划条件、交易方式、使用期限、入市价格、交易委托、收益分配、违约责任等以及各行业部门出具的产业准入、建设要求、生态环境保护和地下管线普查等方面内容。入市方案应经集体经济组织成员或成员代表会议同意并形成决议后，报（乡）镇人民政府审核后经区人民政府批准后实施。第十四条（入市申请和入市研判）出让人应向区规划资源局提出入市申请，并提供土地权属证明、入市决议、入市方案、集体建设用地使用权预合同、监管协议等相关材料。区规划资源局应会同区农业农村委等相关职能部门对入市前的民主决策程序、规划条件、用途管制要求、产业准入要求、投资运营管理、生态环境保护、出让前期成本与收益分配之间的平衡情况等其它入市基本条件进行初审。经初步审核通过后，应形成最终的入市方案报市土地交易中心，并由市土地交易中心组织进行最终入市研判，主要对地块是否符合规划、规划是否完成入库、农转用手续是否办理、前期动拆迁是否完成、地块是否属于净地、功能业态等要素的合理性、合规性进行分析研判。经市土地交易中心组织完成最终入市研判后，一并将入市方案要素、出让起始价、出让方式、入市研判意见等内容报区人民政府批准。第十五条（入市方式）农村集体经营性建设用地入市，参照国有建设用地相关规定，合理确定集体经营性建设用地使用权的出让（出租）方式、出让（出租）年限和适用范围等，供应方式一般采取招标、拍卖、挂牌等有偿方式。对于商业办公等乡村产业融合项目，可探索“招标挂牌”复合方式出让，对于重点扶持的乡村工业、仓储物流等产业类项目，可探索定向挂牌方式出让。对于营利性教育科研、医疗卫生、社会福利、文化体育等基础设施、社会事业项目、保障性租赁住房等用地，可采取协议出让方式供地。鼓励农村集体经济组织探索先租后让、租让结合、带建筑出让、弹性年期出让等方式实施土地供应，也可结合农地流转和集体经营性建设用地出让等组合方式实施项目。农村集体经营性建设用地地下空间使用权出让，参照上海市地下建设用地使用权出让规定上海市地下建筑面积分类及计算规则等相关规定执行。第十六条（出让年限）集体经营性建设用地出让年限参照中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的相关规定，出让年限不得超过法定最高出让年限。第十七条（出让合同和监管协议）受让人应按照成交确认书或中标确认书约定的时间签订出让合同和监管协议。出让合同应由出让人、受让人共同签订，合同文本报区规划资源局备案。出让监管协议应由出让人、受让人、区规划资源局代协调监管机构共同签订。第十八条（土地开发、利用和经营的要求）农村集体经营性建设用地应参照国有建设用地，加强土地利用要素全生命周期管理。受让人应按出让合同的规划用地性质、规划要求、开发期限和条件等约定进行开发、利用和经营。受让人在出让地块上进行开发建设的，应按本市规划管理、建筑管理、房地产管理以及交通、环保、卫生、环卫、消防等城市管理的有关规定办理各项申请审批手续。第十九条（违法查处）受让人不按照批准的用途和条件使用农村集体建设用地的，应按照违法用地和违法建设的相关规定进行查处。第三章地价管理和收入分配第二十条（地价管理）集体建设用地使用权应与国有土地“同权、同价、同责”,土地价格应通过具有土地估价资质的估价机构进行市场评估，在此基础上结合前期产生的补偿成本、产业、经营性用地全要素管理的要求，综合确定出让起始价的合理性，经区规划资源局、区农业农村委等相关职能部门组成的价格认定小组审核后，召开集体经济组织成员或成员代表会议集体决策同意。第二十一条（土地增值收益分配）集体经营性建设用地土地增值收益调节金由区财政局负责管理，具体应充分考虑土地用途、土地等级、土地区域、交易方式等因素，按照相关规定确定调节金征收比例。农村集体经济组织应制定经成员认可的土地增值收益分配办法，取得的收益纳入农村集体资产统一管理，分配情况纳入农村“三资”监管平台公开，接受集体内部审计监督和政府监管。第四章土地使用权登记和抵押第二十二条（土地使用权登记）在签订出让合同后，集体经营性建设用地