正文内容2016-2017年安徽房地产业发展形势分析与展望.docx

2016-2017年安徽房地产业发展形势分析与展望王莉莉2016年，在一系列利好政策的推动下，安徽省房地产市场量价齐升，房地产开发投资低位运行，房地产开发企业资金来源较为充裕,商品房待售面积较年初明显削减，去库存效果明显。但非住宅类商品房库存高位，去化周期长，区域房地产分化加剧等问题仍旧突出。展望2017年，由于高基数、合肥楼市调控措施持续加码等因素影响，房地产销售或将明显回落，房地产开发投资将面临较大下行压力，房地产价格总体仍将保持平稳运行态势。一、2016年安徽省房地产市场运行状况1.商品房销售快速增长。在房地产利好政策频出、各地市货币化安置棚改拆迁或发放住房消费补贴等政策措施的推动下，2016年，安徽省商品房销售增幅呈现持续加快态势。110月份，全省商品房销售面积6862.1万平方米，增长48.1%,房地产销售面积创同期历史新高。其中，住宅销售面积6124万平方米，增长52.1%。商业营业用房，其他,89515.5图12016年110月份全省各类商品房销售状况（单位：万平方米）区域商品房销售分化明显。110月份，六安、阜阳、安庆、马鞍山、蚌埠和合肥6市商品房销售面积增幅均在40%以上，分别增长144.8%>97.3%82.1%>74.3%、42.9%和40.4%,而销售最慢的淮北，同比下降3.5%。商品房销售面积商品房销售增速2O160图22016年Llo月份全省各地市商品房销售状况（左轴：万平方米，右轴：%）2 .房地产开发投资低速增长。不同于房地产销售增幅的持续加快，全年房地产开发投资增速呈现倒“V”型，于4月份达到全年最高值（10.6%）后回落，110月份，全省房地产开发投资3779.5亿元,增长3.6%。其中，住宅投资2480.4亿元，增长4.5%。地市房地产开发投资走势与商品房销售状况基本一样。110月份，六安、阜阳、安庆3市房地产开发投资增幅在20%以上，分别增长33.3%、28.9%和27.1%；合肥房地产开发投资占全省比重达30.6%,增长5%,宣城、滁州、蚌埠、芜湖、淮北市房地产开发投资同比下降,其中，淮北同比下降40.1%。1400一房地产开发投资I-房地产开发投资增速40图32016年I/O月份安徽省各市房地产开发投资及增长状况（左轴：亿元，右轴：%）3 .商品房施工、新开工面积快于上年同期。110月份，全省商品房施工面积3.4亿平方米，增长3.7%,增幅同比提高1个百分点。2016年新开工面积7047.7万平方米，增长7.6%,增幅同比加快20.3个百分点。4 .商品房平均销售价格涨幅较快。110月份，全省商品房平均销售价格5922.9元/平方米，增长7.4%,增幅同比加快7.4个百分点。其中，住宅、办公楼、商业营业用房销售均价分别为5627、7993.7、9209.9元/平方米，分别增长9.7%、9.5%和6.6%,增幅同比分别加快9.2、2.5和9.9个百分点。地市商品房价格涨幅分化。10月份，合肥、蚌埠和安庆3市新建住宅价格同比分别增长48.4%、6.7%和5.2%o其中，合肥涨幅明显，同比涨幅居全国第1位，但自10月份公布限购限贷政策后，房价涨幅明显趋缓，10月上半月和下半月，新建商品住宅环比涨幅分别为1%和0.6%,政策效果明显，房价快速上涨势头得到有效限制。5 .房地产开发企业资金较为充裕。市场销售火爆，房地产开发企业资金快速回笼。110月份，全省房地产开发企业本年到位资金4961亿元，增长19.6%,增幅同比加快24.8个百分点。其中，以定金及预收款、个人按揭贷款为主要来源的其他资金2897亿元，增长41.4%,是资金来源快速增长的主要支撑。6.商品房库存面积削减。110月份，全省商品房待售面积2480.8万平方米，与2月末相比，商品房待售面积累计削减251.6万平方米;同比增长18.5%,增速同比回落17.7个百分点，较年初回落33个百分点。其中，住宅待售面积1321.1万平方米，增长9.7%,增幅同比回落18.3个百分点。二、当前房地产市场运行中存在的问题1 .商业营业用房去库存压力较大。主要表现在：一是去库存进度慢于其他类别商品房。110月份，商业营业用房销售面积515.5万平方米，增长10%,增幅低于同期商品房销售38.1个百分点。二是待售面积增幅较快。9月末，全省商业营业用房待售面积880.7万平方米，增长44.9%,待售面积增长速度快于销售速度，也快于全部商品房待售面积增幅26.4个百分点。三是将来新增供应量仍旧较大，商业营业用房本年新开工面积1158.4万平方米，是2016年累计销售面积的2.2倍。将来新的供应量仍旧较大，同时，受互联网经济等新商业业态的冲击，将来商业营业用房销售难言乐观，去化周期仍旧较长。2 .区域房地产库存分化加剧。商品房销售增速的持续加快有益于去库存周期的缩短，但详细到各地市，由于商品房销售冷热不均，区域去库存分化明显。据以往分析资料，库存去化周期低于全省平均的安庆、合肥、阜阳等市商品房销售较快，而去化周期较长的淮北和池州则面临销售缓慢、库存去化压力大等问题，区域房地产去库存进度不一，商品房销售最快的六安和最慢的淮北之间速度差达148.3个百分点。3 .房地产领域金融风险加大。居民房贷杆杠率快速提升，也在快速推升金融风险。110月份，全省居民中长期消费贷款占金融机构各项贷款余额的23.1%,创历史新高，比2015年同期提高2.7个百分点；全部新增贷款中，居民中长期消费贷款占37.3%,是2015年同期新增贷款的2.1倍。三、2017年安徽房地产市场运行展望展望2017年，在2016年商品房销售市场火爆、新开工面积复原性增长的背景下，2017年房地产行业预料将出现调整，整风光临较大的下行压力。1.房地产市场销售或明显回落。从支撑因素来看：一是新型城镇化的推动，需求仍旧强劲十二五”以来，安徽年均新增城镇人口105万人左右。二是省内其他三四线城市仍将会把“去库存”放在首位，接着实施激励居民住房消费的房地产政策，支持新市民住房需求，加大棚改货币化安置力度，主动去库存，从而支撑商品房市场销售。但从不利因素来看：一是受高基期因素影响。110月份，商品房销售面积创历史新高，目前销售的高增长意味着对将来住房需求的透支和转移。二是合肥受限购影响成交量大幅下滑。10月份以来，合肥楼市调控政策持续收紧，继“房十条”限贷限购限地限价、进一步加大土地供应力度的调控措施之后，又于近期出台“土拍限价”措施，坚决遏制房价上涨势头。10月当月，合肥商品房销售环比下降34.6%,11月份合肥县域成交量环比下跌75%,政策效果明显。合肥房地产销售占全省商品房销售的比重达26.5%,合肥房地产销售增幅的回落对全省的影响显著。因此，总体来看，2017年，商品房销售或将明显回落,但区域分化态势仍将持续。2 .房地产投资需求将面临较大下行压力。2016年，安徽商品房销售的快速增长并未带来房地产开发投资的快速回升，这主要在于三四线城市库存压力仍旧较大，房地产开发企业投资更趋谨慎。2017年,随着商品房销售的逐步加速下行，商品房库存将再次进入积累阶段，房地产投资将面临较大下行压力。3 .房地产价格总体保持平稳态势。2017年中心经济工作会议指出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的''定位，建立房地产平稳健康发展的长效机制，限制房地产市场的金融风险，将来房价不能再重复过快上涨的覆辙。因此，房地产调控政策将更加注意“因城施策”,除合肥因房价涨幅过快，防控资产泡沫等风险出台限贷限购政策之外，省内其他地市房地产政策仍将以宽松为主，重点解决房地产库存过多问题。同时考虑到房地产开发企业资金总体较为富裕、低利率环境仍旧存在以及土地成本约束等因素，房地产价格总体将平稳增长。（作者单位：安徽省经济信息中心经济预料处）