房地产估价师案例分析习题及答案2.docx

房地产估价师案例分析精选习题及答案在寻求真理的长河中，惟有学习，不断地学习，勤奋地学习，有创造性地学习，才干越重山跨峻岭。今天为大家了案例分析精选习题及答案，希翼对大家有所匡助。（一）有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2,适宜发展“五通一平”的开辟后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为60%;附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2;开辟期需要3年;将该成片荒地开辟成“五通一平”熟地的开辟本钱、管理费用等经测算为2.5亿元km2;贷款年利率为10%;投资利润率为15%：当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%,买方需要缴纳的税费为转让价格的4%o1 .该成片荒地开辟完成后的总价值为（）亿元。A. 5B. 8C. 9.6D. 10.62 .该成片荒地的总价为（）亿元。A. 1627B. 2.135C. 2.726D. 2.9383 .假设开辟方不可为房地产投资者提供的数据是（）。A.测算拟开辟场地的最高价格B.测算拟开辟场地的最低价格C.测算开辟工程的预期利润D.测算开辟中可能浮现的最高费用（二）某旧厂房的建造面积为5000m2o根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/m2（按建造面积计），同时取得40年的土地使用权。估计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/m2;装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元/m2（建造面积）；销售费用和销售税费为售价的8%;购置该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%（折现率为12%）。4 .该厂房装饰装修改造后的总价值为（）万元。A. 2240B. 2000C. 1785.71D. 17605 .需补交土地使用权出让金等费用为（）万元。A. 100B. 200C. 240D. 3006 .利用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购置总价为（）万元。A. 1785.71B. 1313.25C. 1170.39D. 933.077 .不属于待开辟的土地是（）oA.生地8 .毛地C.耕地D.熟地（三）6年前，甲提供一宗土地面积为100Om2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建立3000m2建造面积的房屋。房屋建立期为2年，建成后，其中1000m2建造面积归甲所有，2000m2建造面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙故意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购置下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不许并有争议，商议请一家房地产估价机构发展估价。8 .该房地产估价机构的估价思路不宜采用（）。A.市场法9 .本钱法C收益法D.假设开辟法10 该宗房地产未来16年的净收益现值之和为。（）万元。A. 1044.79B. 1000.00C. 973.82D. 829.9410.该宗房地产未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天的价值为（）万元。A. 106.08B. 214.85C.829.94D.1044.79参考答案：（一）LC2.A3.B（二）4.C5.B6.D7.C（）8.B9.D10.B案例1：某建造物为28层框架剪力墙构造楼房，于XX年建成并投入使用，现对2层发展估价，2层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。问题：1、该房屋是否可以使用最高最正确原那末发展估价?为什么？2、写出估价技术路线。参考答案：1、该房屋可以使用最高最正确原那末发展估价，因为该房地产是在遵循合法原那末的前提下，根据估价对象的情况以维持规划用途（为公寓）来实施的。2、市场法技术路线：实例;选取可比实例;建立价格可比根抵发展交易情况修正;发展交易日期修正;发展区域因素修正;发展个别因素修正，求出比准价格。收益法技术路线：有关资料，估算潜在毛收入，估算有效毛收入;估算运营费用；估算净收益;选用适当的报酬率;选用适宜的计算公式求出收益价格。案例2：某企业购得一个已停工5年的在建工程，构造封顶，其中1-4层为商业裙楼，5-27层为住宅，裙楼局部已完成为了局部设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一局部和5-8层住宅局部向银行申请抵押贷款。问题：请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时考虑的主要因素。参考答案：1.题中所给出的已停工5年的在建工程，俗称之为“烂尾楼”，购置者欲向银行申请抵押贷款，首先应明确拟抵押的是2、3、4层的哪一局部，及5-8层住宅的哪一局部，即待估房地产的估价对象应该予以明确，当时购置此项在建工程的权益情况、转让情况、原建立单位的付款情况以及土地使用权限情况等都必须一一搞清，在此根抵上评估的抵押价值，应是拟抵押的房地产在委托估价时的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额，宜用偏保守的谨慎原那末发展估价。2 .详细地说，商业裙楼局部可以收益法为主，辅之以市场法与假设开辟法，住宅局部可以市场法为主，辅之以本钱法。无论采用什么方法都要注意这是在建工程，尚未竣工，更未验收启用，续建过程中的水电、设备购置安装费用，特别如商业裙楼的装饰、装修费用均不是小数;如果住宅局部是精装修公寓或者酒店式公寓，那末同样要考虑装饰、装修费用。3 .除需考虑以上问题外，对商业裙楼以收益法或者市场法、假设开辟法评估抵押价值，对住宅局部以市场法、本钱法评估抵押价值，在确定评估价值时，需考虑的主要因素有：土地使用权出让金额、土地使用年限、物业位置、环境根本要素、开辟经营期、当地类似商场及住宅的售价、租金、运营费用、管理费用、销售费用、利率、销售税费、开辟本钱、报酬率（资本化率）等。案例3：甲、乙合作投资开辟一房地产工程，双方各出资100O万元，经草收益各按50%分成。到工程建成时投资正好用完，销售费用也已预提。工程的总建造面积10000m2,售价3000元/m2,销售税费为售价的7%o销售过程中，乙拿出一套建造面积IoOnI2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该工程在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元;乙那末认为该套房屋的本钱为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。问题：假设不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么？参考答案：1.甲、乙的分配方案均不合理。2.甲应分得1395万元，乙应分得1367.1万元。3.因为，如果乙拿走的房屋用于销售，共可回收价款2790万元，双方可各分得1395万元；由于送礼是乙的个人行为，不应让甲的收入受到影响，甲仍应获得1395万元，乙尚可获得1367.1万案例4：某管道工程建立工程，在施工过程中未经事先允许，施工单位根据业主的建议在某销售单位订购了一批钢管。钢管运抵施工现场后，经监理人员检验发现，钢管质量存在以下问题：1、施工单位未能提交产品合格证、质量保证书和检测证明材料；2、钢管外观粗糙、标识不清，并且存在锈斑。3、施工单位已经取样送检，经具有实验资质的单位试验质量合格，并出具了试验报告。问题：1、对上述问题应如何处理？2、如果管材不合格发展退场等损失如何处理？参考答案：1、由于该批钢管是由施工单位采购的，经监理工程师检验发现该批钢管外观不良，标识不清，且无产品合格证等资料。故监理工程师应书面通知施工单位不得将该批钢管用于本工程工程，并抄送业主备案。2、监理工程师应要求施工单位提交该批钢管的产品合格证、质量保证书、材质化验单、技术指标报告和生产厂家生产许可证等资料，以备监理工程师对生产厂家和材质保证等方面发展书面资料的审查。