物业管理招投标概述..pptx

l许多地方物业管理招标的基本思路是根据当地政府确定的收许多地方物业管理招标的基本思路是根据当地政府确定的收费标准，各物业管理公司依据目标物业，结合本企业管理水平，费标准，各物业管理公司依据目标物业，结合本企业管理水平，策划管理方案，细化各项组织实施步骤，提出质量保证措施，策划管理方案，细化各项组织实施步骤，提出质量保证措施，以及以人为本地开展各类社区文化、社区服务活动等内容。以及以人为本地开展各类社区文化、社区服务活动等内容。l按此种方法，按此种方法，物业管理投标书实质是一份细化服务的策划书。物业管理投标书实质是一份细化服务的策划书。各位评委评比标书实际上也是对服务方案进行评定，从各企业各位评委评比标书实际上也是对服务方案进行评定，从各企业送交的物业管理标书里，综合评出最高分作为中标单位。送交的物业管理标书里，综合评出最高分作为中标单位。l这种方法的优点是可以强化物业管理服务意识，保证质量；这种方法的优点是可以强化物业管理服务意识，保证质量；不足之处是缺少风险意识。由于服务还未开始进行，标书对目不足之处是缺少风险意识。由于服务还未开始进行，标书对目标物业管理的计划、设想与承诺还只停留在纸上，转变为现实标物业管理的计划、设想与承诺还只停留在纸上，转变为现实还有待于进一步考察、落实。还有待于进一步考察、落实。l此种模式既有对目标物业管理服务策划，进行方案比较，此种模式既有对目标物业管理服务策划，进行方案比较，又需又需测算报价，进行报价评比。测算报价，进行报价评比。l报价太高，得分就低，使竞争更加激烈。物业管理公司除报价太高，得分就低，使竞争更加激烈。物业管理公司除加强成本核算，控制各种支出外，更需要提高企业的专业化加强成本核算，控制各种支出外，更需要提高企业的专业化管理水平，通过规模促进效益，通过管理提高效益。管理水平，通过规模促进效益，通过管理提高效益。l一味地强调报价或过分地增加报价权重，招投标活动容易一味地强调报价或过分地增加报价权重，招投标活动容易出现偏差。因为过分强调报价权重比例容易使各物业管理公出现偏差。因为过分强调报价权重比例容易使各物业管理公司把投标的重点转移到价格上而忽视了物业管理服务的策划，司把投标的重点转移到价格上而忽视了物业管理服务的策划，必须防止物业管理公司以价格偏低、牺牲物业管理质量的做必须防止物业管理公司以价格偏低、牺牲物业管理质量的做法来取得中标，这是不可取得而应防止的。法来取得中标，这是不可取得而应防止的。l所谓所谓无标底就是开始并不明确服务收费标准以及服务质量无标底就是开始并不明确服务收费标准以及服务质量标底，而只是一个原则标准，标底，而只是一个原则标准，即按照当地政府对物业管理收即按照当地政府对物业管理收费的标准，在符合住宅小区（楼宇）服务定位的前提下，由费的标准，在符合住宅小区（楼宇）服务定位的前提下，由物业管理公司来制定服务质量优良、服务收费合理、产权人物业管理公司来制定服务质量优良、服务收费合理、产权人满意的服务标底和价位标底。满意的服务标底和价位标底。l所谓两步法，就是为达到上述目标，把物业管理分为两次所谓两步法，就是为达到上述目标，把物业管理分为两次开标、两次筛选、两次竞争。开标、两次筛选、两次竞争。第一次评标是进行服务质量比第一次评标是进行服务质量比较较，由评委经过评分、筛选，确定，由评委经过评分、筛选，确定3-4家优胜者进入第二轮角家优胜者进入第二轮角逐，第二次评管理服务收费价格，选出服务质量保证、价格逐，第二次评管理服务收费价格，选出服务质量保证、价格合理的两家企业为优胜者，最后分别进行商务谈判，确定一合理的两家企业为优胜者，最后分别进行商务谈判，确定一家为中标者。家为中标者。l无标底两步招投标模式的优点无标底两步招投标模式的优点:(1)保证了管理服务质量。在两步招标法的开标中，物业管理保证了管理服务质量。在两步招标法的开标中，物业管理招投标活动就是要先评论服务质量，所有参加竞标企业必须招投标活动就是要先评论服务质量，所有参加竞标企业必须认真制定出目标物业的管理服务方案、措施，否则就成为废认真制定出目标物业的管理服务方案、措施，否则就成为废标，而不能进入第二轮竞争。标，而不能进入第二轮竞争。(2)既强调价格，又防止过低压价的不平等竞争。物业管理第既强调价格，又防止过低压价的不平等竞争。物业管理第一次开标，是只对服务质量进行评标，优胜者再开价格标。一次开标，是只对服务质量进行评标，优胜者再开价格标。一些管理水平差、策划不到位，只把价格压得很低的物业管一些管理水平差、策划不到位，只把价格压得很低的物业管理公司在第一次评标中就被淘汰了，无权参加第二次服务费理公司在第一次评标中就被淘汰了，无权参加第二次服务费标准的开标，防止了以压低价格来取得物业管理权的不正当标准的开标，防止了以压低价格来取得物业管理权的不正当竞争行为。竞争行为。l根据中国目前的物业管理实践，参照国际上服务行业的二根据中国目前的物业管理实践，参照国际上服务行业的二步招标方法，更能保证服务质量的优秀与价格合理，也能更步招标方法，更能保证服务质量的优秀与价格合理，也能更好地体现公开、公平、公正和诚实信用的原则。好地体现公开、公平、公正和诚实信用的原则。 南京国际展览中心采用无标底二步招标法面向全国招聘物业南京国际展览中心采用无标底二步招标法面向全国招聘物业管理公司，在中国物业管理招投标活动中又做了一次新的尝管理公司，在中国物业管理招投标活动中又做了一次新的尝试。试。第二节物业管理招投标的含义与特点一、物业管理招投标的含义（一）物业管理招标（一）物业管理招标（二）物业管理投标（二）物业管理投标一、物业管理招投标的含义（一）物业管理招标（一）物业管理招标一、物业管理招投标的含义（一）物业管理招标（一）物业管理招标一、物业管理招投标的含义（一）物业管理招标（一）物业管理招标 物业管理招标由招标人依法组织实物业管理招标由招标人依法组织实施。作为招标人，享有下列权利：施。作为招标人，享有下列权利：编制招标文件，组织招标活动；编制招标文件，组织招标活动；选择和确定符合资质条件的投标人；选择和确定符合资质条件的投标人； 根据评标原则决定评标、定标方法；根据评标原则决定评标、定标方法； 选定中标人；选定中标人； 依法享有的其他权利。依法享有的其他权利。 在具体招标过程进行时，招标人可以自行组织实施招标活动，在具体招标过程进行时，招标人可以自行组织实施招标活动，也可以也可以委托招标代理机构办理招标事宜。也可以也可以委托招标代理机构办理招标事宜。 一、物业管理招投标的含义（二）物业管理投标（二）物业管理投标 物业管理投标，是指符合招标物业管理投标，是指符合招标文件中要求的投标人根据公布的招文件中要求的投标人根据公布的招标文件中确定的各项管理服务要求标文件中确定的各项管理服务要求与标准，依据国家有关法律、法规与标准，依据国家有关法律、法规与本企业管理条件和水平，编制投与本企业管理条件和水平，编制投标文件，积极参与投标活动的整个标文件，积极参与投标活动的整个过程。过程。 其中，投标人是指响应物业管其中，投标人是指响应物业管理招标、参加物业管理投标竞争的理招标、参加物业管理投标竞争的具有相应物业管理资质和独立法人具有相应物业管理资质和独立法人资格的物业管理公司。资格的物业管理公司。二、物业管理招投标的特点（一）招投标的一般特点（一）招投标的一般特点 1 1程序规范程序规范 2 2透明度高透明度高 3 3公正客观公正客观 4 4禁止讨价还价禁止讨价还价 二、物业管理招投标的特点（二）物业管理招投标的独特性（二）物业管理招投标的独特性 1 1超前性超前性 2 2阶段性阶段性 3 3地区性地区性三、物业管理招投标的类型与方式 （一）物业管理招标类型（一）物业管理招标类型 按照物业管理的内容可分为按照物业管理的内容可分为: : 1 1单纯物业管理招标。单纯物业管理招标。对住宅小区或高层楼宇物业服务进行对住宅小区或高层楼宇物业服务进行招标。也就是说仅仅围绕着物业管理权进行招标，而不涉及其他招标。也就是说仅仅围绕着物业管理权进行招标，而不涉及其他内容。内容。 2 2物业管理与经营总招标。物业管理与经营总招标。一些商住楼，或一些购物中心一些商住楼，或一些购物中心（商场）所要进行的物业管理招标，其内容不仅仅对整个物业服（商场）所要进行的物业管理招标，其内容不仅仅对整个物业服务进行招标，而且还要对这些经营场所经营状况进行招标。也就务进行招标，而且还要对这些经营场所经营状况进行招标。也就是说两者都要，它们之间是相辅相承的，这种招标比第一种更复是说两者都要，它们之间是相辅相承的，这种招标比第一种更复杂。杂。 3 3专项工作招标。专项工作招标。业主委员会或物业管理公司，鉴于自身的业主委员会或物业管理公司，鉴于自身的能力有限，或者为节约成本开支，决定把物业管理中的某一项管能力有限，或者为节约成本开支，决定把物业管理中的某一项管理（如清扫、保洁）拿出来进行招标。理（如清扫、保洁）拿出来进行招标。三、物业管理招投标的类型与方式 （一）物业管理招标类型（一）物业管理招标类型（二）物业管理招标方式（二）物业管理招标方式三、物业管理招投标的类型与方式 （一）物业管理招标类型（一）物业管理招标类型1 1单纯物业管理招标。单纯物业管理招标。2 2物业管理与经营总招标。物业管理与经营总招标。3 3专项工作招标。专项工作招标。三、物业管理招投标的类型与方式 （一）物业管理招标类型（一）物业管理招标类型1 1单纯物业管理招标。单纯物业管理招标。2 2物业管理与经营总招标。物业管理与经营总招标。3 3专项工作招标。专项工作招标。三、物业管理招投标的类型与方式 （一）物业管理招标类型（一）物业管理招标类型1 1单纯物业管理招标。单纯物业管理招标。2 2物业管理与经营总招标。物业管理与经营总招标。3 3专项工作招标。专项工作招标。三、物业管理招投标的类型与方式 （二）物业管理招标方式（二）物业管理招标方式 1. 1.公开招标公开招标 2.2.邀请招标邀请招标 3.3.议标议标第三节物业管理招标的实施一、物业管理招标的准备工作（一）成立招标组织和招标领导小组（一）成立招标组织和招标领导小组 （二）提出招标申请并进行招标登记（二）提出招标申请并进行招标登记 （三）编制招标文件（三）编制招标文件（四）测定标底（四）测定标底 （五）确定招标的指导原则及方式（五）确定招标的指导原则及方式 一、物业管理招标的准备工作（一）成立招标组织和招标领导小组（一）成立招标组织和招标领导小组 （二）提出招标申请并进行招标登记（二）提出招标申请并进行招标登记 （三）编制招标文件（三）编制招标文件（四）测定标底（四）测定标底 （五）确定招标的指导原则及方式（五）确定招标的指导原则及方式 一、物业管理招标的准备工作（一）成立招标组织和招标领导小组（一）成立招标组织和招标领导小组 （二）提出招标申请并进行招标登记（二）提出招标申请并进行招标登记 （三）编制招标文件（三）编制招标文件（四）测定标底（四）测定标底 （五）确定招标的指导原则及方式（五）确定招标的指导原则及方式 一、物业管理招标的准备工作（一）成立招标组织和招标领导小组（一）成立招标组织和招标领导小组 （二）提出招标申请并进行招标登记（二）提出招标申请并进行招标登记 （三）编制招标文件（三）编制招标文件（四）测定标底（四）测定标底 （五）确定招标的指导原则及方式（五）确定招标的指导原则及方式 一、物业管理招标的准备工作（一）成立招标组织和招标领导小组（一）成立招标组织和招标领导小组 （二）提出招标申请并进行招标登记（二）提出招标申请并进行招标登记 （三）编制招标文件（三）编制招标文件（四）测定标底（四）测定标底 （五）确定招标的指导原则及方式（五）确定招标的指导原则及方式 一、物业管理招标的准备工作（一）成立招标组织和招标领导小组（一）成立招标组织和招标领导小组 （二）提出招标申请并进行招标登记（二）提出招标申请并进行招标登记 （三）编制招标文件（三）编