中级会计实务第四章投资性房地产.ppt

第四章 投资性房地产 本章内容：123近三年考试情况本章内容结构本章知识讲解近三年考试情况 年份年份题型题型2009年年2010年年2011年年单选题1题1分1题1分1题1分多选题1题2分-判断题-1题1分-合计2题3分2题2分1题1分本章内容结构投资性房地产第一节 投资性房地产的性质、特征、范围第二节 投资性房地产的确认和初始计量第三节 投资性房地产的后续计量（重点）第四节 投资性房地产的转换和处置（重点）第一节第一节 投资性房地产的定义、特征及范围投资性房地产的定义、特征及范围 一、投资性房地产的定义与特征一、投资性房地产的定义与特征 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。具体内容讲解投资性房地产的特征投资性房地产是一种经营活动。投资性房地产是一个单位的附营业务，而不是一个单位的投资活动。因此，关于投资性房地产的收入与成本都应相应地计入“其他业务收入”与“其他业务成本”，而并非“投资收益”等科目。投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产投资性房地产的特征 投资性房地产，该资产的主要持有目的是用于经营性租赁。 而若该房地产用于企业经营或管理等自用，则属于“固定资产”或“无形资产”。 若该企业是房地产开发企业，持有的土地和建造后的商品房，应作为企业存货来管理。 二、投资性房地产的范围投资性房地产已出租的土地使用权已出租的房屋建筑物持有增值转让的土地使用权已出租的土地使用权1.已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。2.不包括企业计划用于出租的土地使用权。3.不包括企业转租的土地使用权。已出租的房屋建筑1.已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的房屋建筑物。2.不包括企业计划用于出租的房屋建筑物。3.不包括企业转租的房屋建筑物。持有准备增值后转让的土地持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。但是，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土地使用权。 以下房地产不属于投资性房地产 1. 自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，包括自用建筑物(固定资产)和自用土地使用权(无形资产)。 2.作为存货的房地产，通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地 如果某项房地产部分用于赚取租金或资本增值、部分自用(即用于生产商品、提供劳务或经营管理)，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。该项房地产自用的部分，以及不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为固定资产或无形资产。注意房地产房地产投资性房地投资性房地产产非投资性房非投资性房地产地产已出租的房屋建筑物已出租的房屋建筑物已出租的土地使用权已出租的土地使用权持有增值后转让的土地使持有增值后转让的土地使用权用权自用的房地产自用的房地产转租的房地产转租的房地产计划出租的房地产计划出租的房地产 【例题多选题】下列各项中，不属于投资性房地产的有（）。 A.房地产企业开发的准备出售的房屋 B.房地产企业开发的已出租的房屋 C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权 D.企业以经营租赁方式租入的建筑物 【答案】ACD 【例题多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。 A.已出租的建筑物 B.待出租的建筑物 C.已出租的土地使用权 D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 【答案】AC 【例题判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（） 【答案】 第二节第二节 投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的确认和初始计量 一、投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量 投资性房地产只有在符合定义，并同时满足下列条件时，才能予以确认： 1. 与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业。 2. 该投资性房地产的成本能够可靠地计量。取得方式外购的投资性房地产自建的投资性房地产 无论采用何种后续计量的模式，初始确认时都应以投资性房地产的成本入账。 无论是外购方式还是自建方式取得投资性房地产一定是在购入时或自建完成时马上用于出租，或者是购入的目的或自建的目的是出租才可以直接作为投资性房地产计量。反之则应做为固定资产、无形资产或存货处理。【要点提示】 (一) 外购投资性房地产的确认和初始计量 对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时意图对外出租或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 【例题计算分析题】210年6月1日，甲公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。6月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将其出租给乙公司，租赁期为10年。8月1日，甲公司实际购入写字楼，支付价款共计90 000 000元，假定不考虑其他因素，甲公司采用成本模式进行后续计量。要求：作出甲公司的会计处理。 甲公司的账务处理如下： 借：投资性房地产写字楼90 000 000 贷：银行存款 90 000 000 .自行建造的投资性房地产 企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。 【例例4-2】 20 x9年2月，甲公司从其他单位购入一块土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。20 x9年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租。20 x9年12月5日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为9 000 000元；两栋厂房的实际造价均为12 000 000元，能够单独出售。假设甲公司采用成本模式进行后续计量。 甲公司的账务处理如下： 土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产 = 9 000 000(12 000 00024 000 000) = 4 500 000(元) 借：固定资产厂房 12 000 000 投资性房地产厂房 12 000 000 贷：在建工程厂房 24 000 000 借：投资性房地产已出租土地使用权 4 500 000 贷：无形资产土地使用权(9 000 0002) 4 500 000 二、与投资性房地产有关的后续计量二、与投资性房地产有关的后续计量后续计量资本化：1.符合投资性房地产确认条件 2.通过“投资性房地产在建”科 目核算费用化：不符合资本化条件即费用化计入当期损益。（其他业务成本） 【例例4-3】 20 x9年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为50 000 000元，已计提折旧10 000 000元。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。20 x9年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。20 x9年12月31日，该厂房改扩建工程完工，共发生支出5 000 000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。假定甲公司采用成本计量模式。 本例中，改扩建支出属于后续支出，假定符合企业会计准则第3号投资性房地产第六条的规定，应当计入投资性房地产的成本。 甲公司的账务处理如下： (1) 20 x9年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程 借：投资性房地产厂房在建 40 000 000 投资性房地产累计折旧 10 000 000 贷：投资性房地产厂房 50 000 000 (2) 20 x9年5月31日至20 x9年12月31日，发生改扩建支出 借：投资性房地产厂房在建 5 000 000 贷：银行存款 5 000 000 (3) 20 x9年12月31日，改扩建工程完工 借：投资性房地产厂房 45 000 000 贷：投资性房地产厂房在建 45 000 000 【例例4-4】 20 x9年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。20 x9年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。20 x9年5月31日，该厂房账面余额为20 000 000元，其中成本16 000 000元，累计公允价值变动4 000 000元。20 x9年11月30日该厂房改扩建工程完工，共发生支出3 000 000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。假定甲公司采用公允价值计量模式。 甲公司的账务处理如下： (1) 20 x9年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程 借：投资性房地产厂房在建 20 000 000 贷：投资性房地产厂房成本 16 000 000 公允价值变动 4 000 000 (2) 20 x9年5月31日至20 x9年11月30日，发生改扩建支出 借：投资性房地产厂房在建 3 000 000 贷：银行存款 3 000 000 (3) 20 x9年11月30日，改扩建工程完工 借：投资性房地产厂房成本 23 000 000 贷：投资性房地产厂房在建 23 000 000 【例题判断题】投资性房地产的后续支出一律在实际发生时予以资本化。（） 【答案】 第三节第三节 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量 投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 一、采用成本模式计量的投资性房地产一、采用成本模式计量的投资性房地产 处理原则：比照固定资产、无形资产的处理原则。 应当按月计提折旧或摊销：相应计入“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，并计入当期损益“其他业务成本”。 出现减值迹象，还应计提价值准备计入“投资性房地产减值准备”，日后不得转回。 收取的租金计入“其他业务收入”。 【例例4-5】 甲公司将移一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量，假设这栋办公楼的成本为72 000 000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400 000元。 甲公司的账务处理如下： (1) 每月计提折旧 每月计提的折旧 = (72 000 00020)12 = 300 000(元) 借：其他业务成本出租写字楼折旧 300 000 贷：投资性房地产累计折旧 300 000 (2) 每月确认租金收入 借：银行存款(或其他应收款) 400 000 贷：其他业务收入出租写字楼租金收入 400 000 二、二、 采用公允价值模式计量的投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产 只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。 (一) 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件： 1. 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 2. 企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 (二) 采用公允价值模式进行后续计量的会计处理 不计提折旧或摊销。 资产负债表日公允价值的变动，一方面通过“投资性房地产公允价值变动”科目调整投资性房地产账面价值，同时计入“公