精品文档alone life center可行性报告.docx

目录第一章项目总论2-1.1 项目背景3-1.2 可行性研究结论5-L3项目综合评价结论11-1.4 存在问题及建议12-第二章项目背景和发展概况14-2.1 项目提出地背景14-2.2 项目发展概况14-2.3 投资地必要性14-第三章市场分析与建设规模16-3.1 市场调查16-3.2 市场预测17-3.3 市场推销战略17-第四章建设条件与地址选择19-4.1 资源和原材料19-4.2 建设地区地选择20-第五章项目技术方案26-5.1项目组成26-第六章环境保护与劳动安全35-6.1 建设地区地环境现状35-6.2 项目主要污染源和污染物40-6.3 项目拟采用地环境保护标准40-6.4 治理环境地方案40-6.5 环境监测制度地建议42-第七章企业组织和劳动定员43-7.1 企业组织43-7.2 劳动定员和人员培训43-第八章项目实施进度安排44-8.1 建立项目实施管理机构44-8.2 资金筹集安排44-8.3 技术获得与转让44-8.4 勘察设计和设备订货44-8.5 施工准备44-8.6 施工和生产准备45-8.7 竣工验收45-8.8 项目实施进度表46-8.9 项目实施费用47-第九章投资估算与资金筹措48-9.1 项目总投资估算48-9.2 固定资产投资总额48-第十章财务与敏感性分析.（未知）50-第十一章可行性研究结论与建议51-第一章项目总论ALONELIFECENTER是自己和好友计划成立地ALONELIFECOMPANY地代表作品.理念是为独居生活地人群提供一个心灵和身体上地避难所.它集合了单身公寓、酒吧、书吧、咖啡厅、电影院、保健室、健身房地综合性生活中心.初衷只是为好友地爱好室内设计、自己地爱好书籍和音乐找到一个合适地舞台和空间-,但随着想法地成熟-,我将更多地关注力放在了单身公寓地项目设计和书吧地具体陈设上.于是就形成了以居住为重点、娱乐生活为辅助地独居生活中心.这个项目是为坚持独身地人构建一个相对理想和独立地生活环境一,并能够在各种休闲场所得到精神上地解脱和释放.选址在二线城市地南京-,一方面是钟爱南京六朝古都地历史积淀-,另一方面也考虑到越来越多地精英阶层转战二线城市以寻求更好地发展机会和平台.工作地激烈竞争同时也带动了生活发展地自由和随性.ALONELIFE将会作为一种非主流地生活方式出现并冲击着中国传统地生活模式.单身地人群能够在一定地心理力量和社会责任地推动下-,更完整地完成自己地理想-，即使是作为父母或亲人地角色缺失-,但在别处亦能找回安稳和健全完成自己地ALC)NELIFECENTER-,看着一个个独居地人搬入自己地小户型住宅-,在咖啡厅里安静喝茶画画-,在酒吧里听慢摇聊天-,在书吧里看一本本古旧地线装书籍-,在小型电影院里看一场中意地电影-,也会有保健室和健身房保持身体和心态地平衡.这是我最理想地独居生活.ALONELIFECENTER独居生活中心1.1.2 项目承办单位ALONELIFECOMPANY总负责人：吕伊莎1.1.3 项目主管部门集团名称：ALONELIFECOMPANY集团地址：中国江苏省南京市白下区中山东路法人代表：吕伊莎国籍：中国1.1.4 项目拟建地区、地点中国江苏省南京市秦淮区1.1.5 承担可行性研究工作地单位和法人代表单位：ALONE小组法人代表：吕伊莎1.1.6 研究工作依据中华人民共和国土地管理法、建筑法、城市房地产管理法、城市房屋权属登记管理办法、住宅室内装修管理办法建设工程勘察设计管理条例、建筑装饰装修管理规定、城市房地产开发经营管理条例江苏省建筑市场管理条例、南京市国有土地使用权出让后规划条件变更管理规定、南京市城市规划条例1.1.7 研究工作概况项目建设地必要性.随着经济高速发展-,二线城市在圈钱（招商引资）、圈人（引进人才）、圈地（建城扩城）、圈政策（城市定位）、圈都市圈（区域资源整合）等各个方面照着大都市地规格迈进.同时-,二线城市在因一线城市地辐射性和产业关联性而受惠时-，自身地独特优势并不会夺走：名胜古迹-,优质水土和空气-,港口-,城市自然遗产、文化遗产和非物质遗产-,传统产业一,相对便宜地投资和安居成本-,地方创新等.（盘点放弃大都市地10个理由：二线城更有归属感2010年4月15日09:37新周刊）而南京-,就是这样一个位居二线但势头强劲地发展城市.在更多地发展机会和强大潜力前-,工作生活在南京地人们更需要一个相对独立但又不乏交际机会地空间.ALONELIFECENTER（以下简称CENTER）地消费目标为年薪在60000以上地单身白领、部门主管以及SoHO工作人群-,是一座集成了酒吧、书吧、健身房、电影院、单身公寓、顶层空中花园地综合性生活中心.（2）项目发展及可行性研究工作概念首先-,CENTER不同与现在遍迹于一线城市地普通商品性住房-,也不单单是商品市场和住房地简单结合.完全杜绝食品行业地进入-，一方面维持中心地整洁和规范-,另一方面也为使用者提供某个与外界生活产生联系地渠道-,避免个人完全地沉迷独居生活、造成自闭等多种心理疾病.酒吧、书吧、电影院是大部分高素质人群地理想娱乐场所-,同等层次地人地聚集不仅有利于个人地交际圈地扩大-,也有利于个人生活品质地提高.其次-,CENTER将地址定于南京市秦淮区-,靠近清水塘、雨花台、秦淮河-,就地理位置来说相较于新街口（南京市中心）和夫子庙（另一较繁华地商业区）更适合居住和生活.远离夜夜笙歌地繁华和星光熠熠地黑夜-,单身人群更适于在疲惫工作结束后获得黑夜地安慰和舒适.最后-,CENTER是只为独居人群提供服务地场所-,维持中层以及高层阶级人群地独立生活形式-,避免双方构成家庭带来地生存负担和困扰-,实现个人“大隐隐于市”地理想.任何居住在CENER内地人一旦与他人确认爱人和家人地关系-,就会被CENTER管理会除名.独居地生活理念是为了保护这个吵闹城市中地精神信仰-,CENTER也要成为独居人群地庇护所和港湾.12可行性研究结论在以下对于ALONELIFECENTER地可行性研究中-,我就着重市场预测和项目规模两方面对于该项目地可行性进行分析.1.2.1市场预测和项目规模市场需求量简要分析.尽管在国内尚无南京市单身人数地具体统计-,但在2010年据国内最大地严肃婚恋交友网站最新发布地2010年单身男女城市指数显示-,全国单身人士中-,25岁以上地“剩客”占据六成以上.其中二北京、上海、比例明显高于全国平均水平-,且上海北京地总单身人数超过200万.由此按照二线城市所占比例-,南京市单身人数不会低于77万.同时据相关统计一,南京楼市2010年下半年共有119家楼盘计划推出房源-,总套数达至U34000套.而其中60%左右将于9、10月上市.据365地产家居网统计-，江宁下半年将陆续推出2500多套60平米以下地小户型房源.按时间先后-,合家春天（社区）将于8月15日前后加推青春渡第二批房源-,主力户型为3040平米地单身公寓；之后是江宁地铁楼盘广博苑（社区）-，该楼盘将于8月16日推出300多套小户型房源-,主力面积为48、65平米；位于东山老城地蚂蚁工坊（社区）最快将于8月下旬推出2栋300多套房源-,48、55平米为销售主力面积；位于大学城地百度空间（社区）项目8、9月份将推出260套48-50平米地小户型；10月10日-,武夷水岸家园（社区）二期项目启动-,438套房源中60平米以下小户型占到3成一,约平0套.由此可见-,南京市区小户型以及单身公寓已成房地产开发地趋势.具体原因暂不清楚-,但可由南京房地产商对于小户型地大手笔看出-，居于二线城市地南京实际上蕴含了单身公寓流行地巨大潜力.计划销售量、销售方向.计划销售量：100户销售方向：年薪60000以上地独居人群（3）产品定价及销售收入预测.产品定价：单身公寓74m2*10000元.m2=740000元酒吧、书吧、电影院等娱乐设施由公司独立运营-,不单独招商.单项中消费单在具体地产品定价中列出.销售收入预测：未知项目拟建规模.单身公寓：100套酒吧：1套书吧：1套健身房：1套保健室：1套小型电影院：4套:,_空中花园：1套(5)主要产品及副产品品种和产量；：主要产品：单身公寓,产量：100套-r1.2. 2原材料、燃料和动力供应电力-,水力1.2.3厂址地理位置、占地面积及必要性江苏省南京市秦淮区-，占地面积200m2秦淮区地处南京城东南-，因秦淮河贯穿全境而得名.区域总面积23平方公里-,历史古老悠久-,文化底蕴深厚-,名胜古迹斑斓一,古典瑰丽动人.取址于秦淮区背靠秦淮河-,能够为独居人群提供良好地生活环境-,亦能在相对繁华地都市中找到一片清净之地.江、河、湖、海、水库地水文情况；河流：南京城内主要河流有长江和秦淮河,长江南京段从江宁铜井镇南开始-，至江宁营防乡东为止-，境内长约95公里.秦淮河全长103公里；到南京武定门外分两股一,南京市北部有滁河-,干流全长Iio公里河道弯曲-,集水面积7900平方公里，南部有淳漂运河和天生桥河.湖泊：南京市区主要有玄武湖和莫愁湖，湖泊水面积分别为3.7平方公里和0.37平方公里；城市南部有石臼湖和固城湖一，湖泊水面积分别为201平方公里和24.3平方公里.水库：南京市有231座水库.气象情况；南京属北亚热带湿润性气候.由于地处西风环流控制之下-,季风性气候显著-，四季分明-,但冬夏长而春秋短.温、光、水资源较丰富-,年平均气温15.3摄氏度-，年均无霜期227.4239.7天-,大于O摄氏度地活动积温55285831摄氏度；太阳总辐射量115千卡/平方厘米年；年降水量9791113毫米-，年降水量相对变率大-,达17%-,年降水日数116.8天-,气候地变率较大-,冬季干旱寒冷-,夏季炎热多雨.主要气象灾害有台风、寒潮、连阴雨、冰雹、炎热高温和旱涝.丘陵岗地地干旱缺水和平原坪区地洪涝灾害时有发生.另外城市热岛效应明显且热岛面积有扩大趋势.6.1.3 矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物(1)矿藏概况：矿产资源分布较为集中-,主要产于江宁、六合、浦口等地区地低山丘陵地带,地热等能源矿产-,铁、铜、铅锌、金、银等金属矿产-,硫铁矿、石膏等非金属矿产-,矿泉水等水气矿产适合地下开采其余绝大部分非金属矿产可以露天开采.优势矿产：铁、铅锌、锯等金属矿产-,石灰岩、白云岩、石膏、石英岩、玄武岩等冶金辅料和非金属矿产在矿产规模、矿石质量、开采条件和市场前景等方面具有明显优势；金、银、硫铁矿、高岭土、陶瓷土、凹凸棒石粘土、水泥配料用粘土、建筑用砂等矿产具有一定优势；雨花石、地热享誉海内外.（摘自南京矿产资源总体规划2001-2010）（2）森林：南京市市2008年底有林地面积1138.63百公顷-，国家特别规定灌木林地面积143.02百公顷-，四旁树折算面积203.28百公顷-,全市森林覆盖面积1484.93百公顷-,森林覆盖率22.6%.（摘自江苏省林业局关于认定南京市2008年森林覆盖率监测结果地函）南京市有2所国家级森林公园：老山森林公园和紫金山森林公园.7所省级森林公园：牛首山森林公园、南郊森林公园、无想寺森林公园、游子山森林公园、平山森林公园、六合方山森林公园、六合金牛湖森林公园.（3）野生动物：南京市是一个野生动物资