五矿西棠雅园小区物业服务公司续聘选聘方案.docx

五矿西棠雅园小区物业服务公司续（选）聘方案（版本号：20241101）依据中华人民共和国民法典及住建部关于选聘、续聘、解聘物业公司的程序和要点等相关法律、法规，及本小区物业管理条例业主大会议事规则管理规约的规定，小区第一届业主委员会现对外公开发布物业服务公司选聘方案（以下简称为选聘方案）,本选聘方案的选聘对象，包括本小区续聘在管物业服务人和另聘其他物业服务人。本选聘方案中，第二条物业服务合同主要内容适用于本小区续聘在管物业服务人和另聘其它物业服务人。本选聘方案中，甲方为成都市青羊区五矿西棠雅园小区业主大会，乙方为业主大会续聘的在管物业服务人或另聘的新物业服务人。本选聘方案内容的未尽事宜，由业主大会授权业主委员会决定。一、项目简介小区名：五矿西棠雅园地址：成都市青羊区光华西一路199号物业类型"主宅小区总建筑面积79520.21平方米。其中，地上建筑面积56236.10平方米，地下建筑面积23284.11平方米;住宅建筑面积55390.21平方米（其中公寓建筑面积1630.19平方米）,容积率2.50,非住宅建筑面积159.29平方米;总绿地面积6665.94平方米，绿地率30%:地下机动车库车位668个;地下非机动车库车位558个。二、物业服务合同主要内容（一）物业服务合同期限物业服务合同期限为3年。（二）物业服务收费标准和方式L物业费用收取标准：住宅4.95元/月平方米，车位：120元/月个;物业费用实行共管，每月由乙方代收进入五矿西棠雅园小区业主大会账户。乙方应通过优质服务提高物业服务费收费率。2.物业服务收费方式采用：酬金制。年度酬金计提比例为10%o按照当月应收物业费总额的10%预提，计提时间次月的10B-15日期间,酬金计提前须通过业主委员会考核签字批准（三）合同执行标准L参照且不低于四J11省成都市地方标准DB5101/T123-2021住宅物业服务等级规范五级标准。2乙方提供的物业服务包括以下主要内容：(1)制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度；(2)负责本物业服务区域内共用部位的日常维修、养护和管理：(3)负责本物业服务区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理(4)负责物业服务区域内共有绿地、景观的养护和管理：(5)负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集等(6)负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作，保障物业服务区域内共用部位、共用设施设备财产安全。制定安全应急预案，发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，包括不限于按照应急预案，协助做好救助工作(7)负责维护物业服务区域内机动车、非机动车行驶秩序，对车辆停放秩序进行管理；(8)按照法律、法规、部门规章、政府规章规定和管理规约有关约定对物业装饰装修进行管理；(9)对物业服务区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章及管理规约的行为，应当及时告知、建议、劝阻，必要时采取合理措施制止，并向有关部门及业主委员会报告；(10)制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案及应急演练明确妥善处置应急事件或应急维修的具体内容；(11)设立服务监督电话，并在物业服务区域内公示(12)其他服务事项为业主提供特约服务、节日装饰、社区文化活动等服务：(13)协助业主对大件快递物品进行搬运，凌晨后外卖物品进行代送；(14)接受业主对其专有面积的房屋设施、设备进行有偿维修与维护，相关收费标准应该予以公示(15)针对本物业服务区域内业主、物业使用人或他方任何违反有关法律、法规、规章以及原建筑设计所不具有的私搭乱建、破坏原设计面貌的情况，乙方有监督、劝阻、制止的义务。对于情节严重、不听劝阻的有关人员或单位乙方应协助甲方依法提起诉讼，恢复建筑设计原状(四)物业服务支出及结余L物业服务支出包括以下部分：(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费及法定的税费等：(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、能源费用：(3)物业服务区域内清洁卫生、生活垃圾清运、化粪池清掏等费用(4)物业服务区域内绿化养护费用；物业服务区域内秩序维护费用(6)办公费用及审计费用；(7)物业服务企业固定资产折旧;(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：(9)重大节日装饰费用；(10)社区文化活动费用。2 .物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出，年度结算后结余部分，一般应列入下一年度预算总额继续使用：年度结算后不足部分，优先从全体业主共有的经营性收益中划转，仍不足的由甲方据实补贴，待不足部分的物业服务资金由全体业主按建筑面积分摊补缴后再返还甲方和经营性收益账户。3 .本期物业服务合同期，业主委员会应在每年度乙方预算上报前30日将年度预算执行指标下达乙方，乙方应根据业主委员会下达年度预算执行指标按月按项目合理编制预算，经业主委员会审核通过，双方合法授权人签字、加盖公章后严格执行每月5日前应将上月度物业服务支出预算及决算报业主委员会审核。每月的15日前由业主委员会将上月成本划拨给乙方统一支付。4 .本合同签订后30日内乙方需提交本年度(2025年1月1日至2025年12月31日)预算。本合同期内，乙方需在当年的12月1日前，提交次年的小区管理年度预算给业主委员会审批。乙方没有按时上报年度预算及三个月度没有上报预决算执行情况的视为重大违约5 .批准后预算内项目执行由乙方负责实施，业主委员会有权参与项目全过程并提出相关意见，对书面提出的意见乙方应及时采纳。对于批准的人工员额乙方应保证全数上岗，业主委员会有权对方服务人员制定考勤措施，乙方不得有虚报冒领行为，一经发现视为重大违约。（五）公共收益分配比例扣除适当经营成本后10%作为酬金支付乙方，不计入物业服务酬金总额。（六）履约保证金物业服务合同签订之日15日内，乙方向甲方指定账户支付不低于10万元服务履约保证金。履约保证金用于物业服务企业重大过失或因物业服务企业未按照合同履约造成全体业主造成的损失进行的赔偿。逾期未支付或仅支付部分的，甲方视为乙方放弃中标资格。乙方因管理服务达不到合同约定的服务内容和标准被考核扣除的服务履约保证金，应在次月15日前全额补足。在乙方没有违约行为的情况下，合同到期完成交接工作后15个工作日内，由甲方全额无息退还乙方服务履约保证金（七）物业团队L派驻本小区的项目经理须为本科及以上学历，具有5年及以上物业服务从业经验，3年以上项目经理经验，并提供社保证明：项目经理在去除单位会议、集训、年假等离岗因素外，须全职服务于本项目：派驻本小区的项目主管调离、调整或辞职须以书面形式告知业主委员会并征得业主委员会同意（因违法违规、违反公司规章制度被直接解除劳动关系的除外）。2若业主委员会对乙方派驻本项目的项目经理不满意，乙方应当在接到业主委员会更换通知之日起15日内提供2名（含本数）以上项目经理人选供业主委员会选择。若业主委员会对物业服务人提供的项目经理人选仍不满意，有权在乙方在管的其他物业项目的项目经理中直接指定。3.项目管理人员、工程人员、客服人员、安保人员岗位不允许外包、挂靠（乙方控股或乙方全资子公司的内部委托不算外包或挂靠）,否则视为乙方重大违约，所有在小区工作的人员必须签订劳动合同，业主委员会检查发现一人次未签订合同的,扣除履约保证金100OO元，并在一个月内整改完毕4,拟派驻的安保人员身高不低于170cm,年龄在50周岁以下，退伍军人不低于2人；拟派驻的保洁人员年龄在60周岁以下。55周岁以下人员应不低于拟派驻保洁人员总数的20%,且业主对基层员工有五次以上投诉的业主委员会可要求更换5若乙方拒绝履行上述约定，业主委员会有权直接解除物业服务合同并不承担任何责任。（八）违约条款L乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费、管理费、服务费等各种名目的额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。乙方擅自收取合同约定以外费用的，双倍返还。2 .业主未按时、足额预交纳物业服务资金，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的,每逾期1日承担违约期间未付金额0.3%的违约金（但不超过应付总金额的30%）,存入专有账户，供甲方支配。3,乙方未履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，业主委员会有权要求乙方在合理期限内整改。乙方收到业主委员会的整改通知后，未按期完成或未按要求完成整改，业主委员会有权扣除乙方履约保证金2000元/次。因乙方逾期未整改，给业主造成损失的，乙方承担相应赔偿责任。4 .乙方在服务期间，经政府职能部门鉴定，发生责任范围内的重大安全事故（火灾、高低压电等管理责任）,业主委员会有权扣除乙方履约保证金2000-20000元/次，造成的损失，由乙方承担责任范围内的赔偿5 .业主年度满意度调查（百分制）:由甲方每年12月聘请第三方对乙方服务进行年度满意度调查，若年度满意度调查结果在70分（含）以下，可作为物业服务无责解约依据之一。6 ,乙方擅自利用业主的共有部分对外经营，一经发现，甲方有权单方终止乙方擅自对外签订的经营性合同，并扣除乙方履约保证金8000元。7 .乙方现场管理人员（项目经理/主管）,无故不在岗并无法取得联系；工作未安排落实下去，业主委员会按1000元/次扣除乙方履约保证金。8 .甲方收到业主关于乙方物业服务质量方面的投诉，经业主委员会查证属实的：或者乙方被相关管理单位认定为违规的，业主委员会按照2000元/次扣除乙方履约保证金。9 .在合同期限内，乙方第一次发生重大违约事项，业主委员会扣除乙方履约保证金10000元；乙方第二次发生重大违约事项，业主委员会扣除乙方履约保证金20000元：乙方第三次发生重大违约事项，业主委员会扣除乙方履约保证金30000元，乙方每发生一次重大违约事项，甲方在上一次扣罚的基础上增加100oO元，以此类推。10 .其他检查按照物业服务合同及服务标准履行职责，经业主委员会发出整改通知单后，未完成或未按要求完成整改的，按单项计算100O元/项扣除乙方履约保证金。11 .其他未尽事宜，由双方另行协商并签署书面协议扣罚500-2000元/项（九）其他条款L乙方应当按照物业服务主管部门成都市物业服务双晒工作规范要求进行物业服务公开，接受业主大会、物业服务第三方评估监理机构的监督，向业主委员会提供本小区的财务收支月报以及有关凭据；物业服务企业需在智慧物业系统次月30日前公示上月物业服务资金收入预算、支出预算、实际收入明细，实际支出明细，物业服务企业依约提取的：酬金、物业服务资金当期结余情况、累计结余情况。业主共同决定或业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，乙方应当无条件对业主委员会或甲方聘请的审计机构审计予以配合。2,乙方进场服务后，会同业主委员会、业主代表，一起确定具体整改方案,编制施工计划、方案和成本预算方案，提交业主委员会审核，经审核通过后进行整改。（十）物业服务合同文本合同文本采用四J11省住房和城乡建设厅、四J11省市场监督管理局2022年10月14日印发的物业服务合同（示范文本）（CH-2022-02）,由业主委员会按照本选聘方案合同主要内容及招标响应条件与物业服务人在示范文本的基础上商议订立物业服务合同。合同其他内容，由业主委员会与乙方共同商定。三、续聘在管物业服务企业方案（一）业主大会决定续聘在管物业服务人，则授权业主大会执行机构业主委员会与在管服务人商谈续聘条款并签订物业服务合同。在管服务人应当自表决通过之日起5内完成物业合同签订；续聘表决