普宅和非普宅划分标准及税收优惠政策解读（2024年）.docx

普宅和非普宅划分标准及税收优惠政策解读2024年11月18日，北京、上海两地发布楼市新政，将取消普通住房和非普通住房标准，自2024年12月1日起施行。普宅和非普宅标准如何划分？这一楼市新政将带来哪些影响？一、什么是普宅与非普宅？1、当前，各地对于区分普通住宅与非普通住宅的标准并不完全一致,大多是根据住宅小区的建筑容积率、单套建筑面积、实际成交价格等条件进行划分。一般来说：容积率在1。（含）以上、单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下的，是普通住宅。非普通住宅一般具有更高的建设标准、更大的面积、更豪华的装修,具备居住、商业等不同的用途，如别墅、高端公寓、花园洋房等，面积普遍都是在140平方米以上。2、由于有了普通住宅与非普通住宅的区分，所以以往购房者在购房时,会在土地增值税、契税、贷款利率等方面存在差异。3、在二手房交易中，普通住房认定标准与税收优惠挂钩，其中最主要的就是增值税。按现行政策，个人出售2年以上的普通住房，免征增值税；个人出售2年以上的非普通住宅，仍需征收差额增值税，税率为5%。北京目前仍有约30%的住宅被认定为非普通住房。二、政策调整1、北京、上海明确，自12月1日起，取消普通住房和非普通住房标准。2、在个人出售住房增值税方面，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。专家表示，增值税方面的政策效应尤为积极明显。其中增值税过去最高为5%,新政实施后，房屋持有满两年可以免税。如上海一套房子现在100O万元左右，相比过去买来的价格，它已经涨了500万元左右。按照过去的非普通住宅标准,涨的要乘以5%的增值税费，也就是25万元。按照新政策，只要房东持有2年，就不需要交这25万元的费用，降低了房东出售二手房的税费成本。3、在个人购买住房契税方面，个人购买家庭唯一住房： 面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税； 面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。3、对个人购买家庭第二套住房： 面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税； 面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。4、上海的契税从最高的3%下调到1%,如在上海购买一套总价为1000万元左右的住宅，契税就从原来最高需要交30万元，降低到现在最少交10万元左右，减少了将近20万元。三、税费如何执行？通知规定：自2024年12月1日起施行，在此前，个人销售、购买住房涉及的个人所得税、增值税和契税，尚未申报缴纳的，符合相关规定亦可享减税优惠。1、对于已经交房或最近正在买房的，这个税费会如何执行？如果相关税款已经交到税务部门，原则上是不能退的。如果购房者在12月1日以后再交相关税费就可以享受这次优惠。2、取消普通住宅和非普通住宅标准，跟中介费用并无关联。针对中介费等相关问题，有关部门加强市场监管，进一步规范市场秩序，鼓励行业协会引导市场主体提高服务质量，适当降低经纪服务收费标准，促进市场活跃度继续提升。