房地产项目法律尽职调查.ppt

关于房地产项目法律尽职调查关于房地产项目法律尽职调查不同项目收购方式对尽调的要求不同项目收购方式对尽调的要求资产式并购资产式并购 以在建工程转让、以在建工程转让、物业买卖方式或通物业买卖方式或通过法院拍卖方式取过法院拍卖方式取得项目的开发建设得项目的开发建设及经营权。该方式及经营权。该方式下尽调相对简单。下尽调相对简单。股权式并购股权式并购通过股权转让方式通过股权转让方式，取得项目公司股，取得项目公司股权，进而享有项目权，进而享有项目的开发建设及经营的开发建设及经营权。该方式下尽调权。该方式下尽调要求高、难度大。要求高、难度大。通常的通常的收购方式收购方式尽职调查的体系尽职调查的体系公司部分（存续公司部分（存续/变更变更/资质）资质）项目部分（立项项目部分（立项/建设建设/销售）销售）其他（资产其他（资产/员工员工/保险）保险）尽调报告组成尽调报告组成公司部分公司部分v设立、存续及现状设立、存续及现状v变更变更v验资验资v各种证照各种证照v房地产企业开发资质房地产企业开发资质证书（开发规模的规证书（开发规模的规定及北京市关于三年定及北京市关于三年一检的规定）一检的规定）尽调报告组成尽调报告组成项目部分项目部分v 项目立项：项目立项： 项目的可行性研究报告及发改委（计委）的批复项目的可行性研究报告及发改委（计委）的批复v 土地出让：土地出让： 出让方式、出让价款构成、建设周期及建设指标出让方式、出让价款构成、建设周期及建设指标v 规划审批及许可规划审批及许可v 开工建设开工建设 v 预租预租/预售预售 尽调报告组成尽调报告组成其他其他v重大合同重大合同（工程类、采购类、预租（工程类、采购类、预租/预售类、融资类等等）预售类、融资类等等）v资产情况资产情况v员工情况员工情况v保险情况保险情况项目基本证照（项目基本证照（5+1）v 建设用地规划许可证建设用地规划许可证v 国有土地使用证国有土地使用证/房地产权证房地产权证v 建设用地规划许可证建设用地规划许可证v 建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证v 商品房预售许可证（预租商品房预售许可证（预租/预售）预售）v 房屋所有权证房屋所有权证/房地产权证（大产证）房地产权证（大产证） 关于土地出让，需要了解的基础常识关于土地出让，需要了解的基础常识知道什么是知道什么是831大限大限知道土地出让金的计算方式知道土地出让金的计算方式知道契税缴纳情况知道契税缴纳情况知道土地转让知道土地转让25%的计算依据的计算依据知道与规划的关系知道与规划的关系关于规划，需要了解的基础常识关于规划，需要了解的基础常识 规划与设计主要体现：方案、初步、扩充主要体现：通知、意见、许可主要体现：处罚通知关于工程，需要了解的基础常识关于工程，需要了解的基础常识对于开工标准的不同认定工程及采购的招投标手续施工证的种类（整体/部分）关于单项审批，关键词关于单项审批，关键词环境绿化异地建设、建成移交、权属交通抗震与物业用途直接相关人防人防消防消防关于预租关于预租/预售预售商品房预售许可证商品房预售许可证预售预租测绘测绘关于竣工验收关于竣工验收桩基验收地下基础验收整体验收竣工验收五方联验竣工验收备案表关于测绘报告关于测绘报告v 测绘报告测绘报告v 种类种类测绘中的公摊测绘中的公摊预测报告实测报告规划测绘报告