房地产开发法律制度.ppt

第三章第三章 房地产开发法律制度房地产开发法律制度第一节第一节 房地产开发概述房地产开发概述第二节第二节 房地产开发企业的法律规定房地产开发企业的法律规定第三节房地产开发建设的城市规划管理法律制度第三节房地产开发建设的城市规划管理法律制度第四节第四节 房地产开发项目实施程序房地产开发项目实施程序第六节第六节 房地产开发项目的资本运作房地产开发项目的资本运作第七节第七节 房地产开发质量管理体系法律制度房地产开发质量管理体系法律制度 第八节第八节 房屋征收与补偿法律制度房屋征收与补偿法律制度 第五节第五节 房地产开发项目招投标法律制度房地产开发项目招投标法律制度第一节第一节 房地产开发概述房地产开发概述一、房地产开发概念一、房地产开发概念 -根据我国根据我国城市房地产管理法城市房地产管理法对房地产开发的定对房地产开发的定义为：在依法取得的国有土地使用权的土地上进行基础设义为：在依法取得的国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。施、房屋建设的行为。 其具有以下特征：其具有以下特征：1、房地产开发的目的：是提高土地和房屋的建筑使用功、房地产开发的目的：是提高土地和房屋的建筑使用功能。能。2、房地产开发是一项风险性的投资活动。、房地产开发是一项风险性的投资活动。 3、房地产开发是一项具有较长周期性的投资活动。、房地产开发是一项具有较长周期性的投资活动。 4、房地产开发是一项涉及面广泛的经济活动。、房地产开发是一项涉及面广泛的经济活动。 二、房地产开发的分类二、房地产开发的分类1、 单项开发、小区开发和成片开发单项开发、小区开发和成片开发 （房地产开发规房地产开发规模的大小模的大小）2、单纯的土地开发和再开发；单纯的房屋开发和再开、单纯的土地开发和再开发；单纯的房屋开发和再开发；土地房屋的一体化开发（房地产开发的内容不同）发；土地房屋的一体化开发（房地产开发的内容不同）3新城区开发和旧城区改造（按房地产开发的范围不同）新城区开发和旧城区改造（按房地产开发的范围不同）三、从事房地产开发应遵守的基本原则三、从事房地产开发应遵守的基本原则(一一)依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则。从事房地产开发的原则。(二二)房地产开发必须严格执行城市规划的原则。房地产开发必须严格执行城市规划的原则。(三三)房地产开发应当坚持全面规划，合理布局，综合开发，房地产开发应当坚持全面规划，合理布局，综合开发，配套建设的原则。配套建设的原则。(四四)房地产开发必须坚持开发的产品质量合格的原则房地产开发必须坚持开发的产品质量合格的原则(五五)房地产开发坚持鼓励开发建设住宅的原则房地产开发坚持鼓励开发建设住宅的原则附附: 控制城镇住宅标准制度控制城镇住宅标准制度 从目前情况看，我国住宅建筑面积标准一般为：厅从目前情况看，我国住宅建筑面积标准一般为：厅（局）级（局）级约约140、处（区）级、处（区）级约约110、科（局）、科（局）级级约约90、一般工作人员、一般工作人员6070，其他人员参照公，其他人员参照公务员标准。务员标准。 而且规定，今后无论是单位、个人还是开发商，建设而且规定，今后无论是单位、个人还是开发商，建设的住宅（包括商品房）最小建筑面积不得低于的住宅（包括商品房）最小建筑面积不得低于50，而，而且必须是（卫生间、厨房等）配套齐全、能独立使用的且必须是（卫生间、厨房等）配套齐全、能独立使用的整套住宅。整套住宅。 第二节第二节 房地产开发企业的法律规定房地产开发企业的法律规定一、房地产开发企业的概念一、房地产开发企业的概念-又称又称开发商开发商或者或者发展商发展商。它是指以营利为目的的，。它是指以营利为目的的，从事房地产开发和经营的经济组织。因此，它是具有独立从事房地产开发和经营的经济组织。因此，它是具有独立法人资格的企业单位，其面向社会实行的是自主经营、独法人资格的企业单位，其面向社会实行的是自主经营、独立核算、自负盈亏的管理制度。立核算、自负盈亏的管理制度。 二、房地产开发企业的分类二、房地产开发企业的分类 1、按所有制的结构进行划分，将其分为国有、按所有制的结构进行划分，将其分为国有(全民全民)的的房地产开发公司、集体所有的房地产开发企业、私营的房房地产开发公司、集体所有的房地产开发企业、私营的房地产开发企业、中外合资的房地产开发企业、中外合作的地产开发企业、中外合资的房地产开发企业、中外合作的房地产开发企业和外商独资的房地产开发企业等房地产开发企业和外商独资的房地产开发企业等6种。种。 2、在实践中，、在实践中， 通常是按房地产开发业务在企业经营范围中的地通常是按房地产开发业务在企业经营范围中的地位的不同，将房地产开发公司分为以下二类：位的不同，将房地产开发公司分为以下二类： （1）房地产开发专营公司）房地产开发专营公司 -是指专门以房地产开发为经营内容或者以房地产开发为主要是指专门以房地产开发为经营内容或者以房地产开发为主要经营内容的公司。经营内容的公司。 （2）房地产开发兼营公司）房地产开发兼营公司 房地产开发兼营公司是指以其他经营项目为主，兼营房地产房地产开发兼营公司是指以其他经营项目为主，兼营房地产开发经营业务的公司。开发经营业务的公司。 以下三种公司可兼营房地产开发业务，成为房地产开发兼营公以下三种公司可兼营房地产开发业务，成为房地产开发兼营公司：司： a、凡在工商行政管理局登记注册的非生产型综合公司、信托投、凡在工商行政管理局登记注册的非生产型综合公司、信托投资公司、自有资金达资公司、自有资金达2亿元以上，其中自有流动资金达到亿元以上，其中自有流动资金达到1亿元以亿元以上的；上的； b、中央各部门所属的工程建设以建筑工程资质一级，自有资金、中央各部门所属的工程建设以建筑工程资质一级，自有资金达达1亿元以上，其中流动资金达到亿元以上，其中流动资金达到5000万元以上的；万元以上的； c、地方工程建筑公司达到建筑工程资质一级，自有资金达到、地方工程建筑公司达到建筑工程资质一级，自有资金达到5000 万元以上，其中自有流动资金达到万元以上，其中自有流动资金达到3000万元以上的。万元以上的。3、房地产项目公司、房地产项目公司三、房地产开发企业的设立三、房地产开发企业的设立（一）房地产开发企业的设立条件（一）房地产开发企业的设立条件 1、有自己的名称和组织机构；、有自己的名称和组织机构； 2、有固定的经营场所；、有固定的经营场所； 3、有符合国务院规定的注册资本；、有符合国务院规定的注册资本； 4、有足够的专业技术人员；、有足够的专业技术人员； 5、法律、行政法规规定的其他条件。、法律、行政法规规定的其他条件。（二）房地产开发企业设立的程序（二）房地产开发企业设立的程序 1、申请登记、申请登记 （应当向县级以上工商行政管理部门申请设立登（应当向县级以上工商行政管理部门申请设立登记）设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开记）设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。发经营的，还应当执行公司法的有关规定。 2、依法备案、依法备案 房地产开发企业在领取营业执照后的房地产开发企业在领取营业执照后的30日内，应日内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。门备案。一、城市和城市规划一、城市和城市规划 在法律上，城市是指国家按行政建制设立的直辖市、市、在法律上，城市是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。城市的规模主要依据人口的多少。镇。城市的规模主要依据人口的多少。 大城市是指市区和近郊区非农业人口五十万以上的城市；大城市是指市区和近郊区非农业人口五十万以上的城市； 中等城市是指市区和近郊区非农业人口二十万以上、不中等城市是指市区和近郊区非农业人口二十万以上、不满五十万的城市；满五十万的城市； 小城市是指市区和近郊区非农业人口不满二十万的城市。小城市是指市区和近郊区非农业人口不满二十万的城市。 城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 第三节房地产开发建设的城市规划管理法律制度第三节房地产开发建设的城市规划管理法律制度二、城市规划的基本内容二、城市规划的基本内容 1城市总体规划城市总体规划 城市总体规划主要是涉及到城市发展的一项长远规城市总体规划主要是涉及到城市发展的一项长远规划。城市总体规划的期限一般为划。城市总体规划的期限一般为20年。年。 2城市分区规划城市分区规划 城市分区规划是把城市按照不同的功能要求划分为城市分区规划是把城市按照不同的功能要求划分为若干区域，并使得各个功能区合理地有机地结合起来。若干区域，并使得各个功能区合理地有机地结合起来。 3城市详细规划城市详细规划 城市详细规划应当在城市总体规划或者分区规划的城市详细规划应当在城市总体规划或者分区规划的基础上，对城市近期建设区域内各项建设作出具体规划。基础上，对城市近期建设区域内各项建设作出具体规划。 三、城市规划管理的主管部门三、城市规划管理的主管部门 国务院城市规划行政主管部门主管全国的城市规国务院城市规划行政主管部门主管全国的城市规划工作。县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门主划工作。县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门主管本行政区域内的城市规划工作。管本行政区域内的城市规划工作。 城市规划实行分级审批制度：城市规划实行分级审批制度： 1直辖市的城市总体规划，由直辖市人民政府报直辖市的城市总体规划，由直辖市人民政府报国务院审批。国务院审批。 2省和自治区人民政府所在地城市、城市人口在省和自治区人民政府所在地城市、城市人口在一百万以上的城市及国务院指定的其他城市的总体规划，一百万以上的城市及国务院指定的其他城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。 3设市城市和县级人民政府所在地镇的总体规划，设市城市和县级人民政府所在地镇的总体规划，报省、自治区、直辖市人民政府审批，其中市管辖的县级报省、自治区、直辖市人民政府审批，其中市管辖的县级人民政府所在地镇的总体规划，报市人民政府审批。其他人民政府所在地镇的总体规划，报市人民政府审批。其他建制镇的总体规划，报县级人民政府审批。建制镇的总体规划，报县级人民政府审批。 4城市人民政府和县级人民政府在向上级人民政府城市人民政府和县级人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，须经同级人民代表大会或者其报请审批城市总体规划前，须经同级人民代表大会或者其常务委员会审查同意。常务委员会审查同意。 5城市分区规划由城市人民政府审批。城市分区规划由城市人民政府审批。 6城市详细规划由城市人民政府审批；编制分区规城市详细规划由城市人民政府审批；编制分区规划的城市详细规划，除重要的详细规划由城市人民政府审划的城市详细规划，除重要的详细规划由城市人民政府审批外，由城市人民政府城市规划行政主管部门审批。批外，由城市人民政府城市规划行政主管部门审批。四、城市规划中四、城市规划中“一书两证一书两证”的行政许可管理的行政许可管理 1、房地产开发选址管理、房地产开发选址管理 （建设项目选址意见书）（建设项目选址意见书） 2、房地产开发的建设用地规划管理、房地产开发的建设用地规划管理 （建设用地规划许可证）（建设用地规划许可证） 3、房地产开发的建设工程规划管理、房地产开发的建设工程规划管理 （建设工程规划许可证）（建设工程规划许可证）一个完整的房地产开发项目的实施大致包括：一个完整的房地产开发项目的实施大致包括：1、立项、立项（项目建议书获得批准后即为立项。项目建议书（项目建议书获得批准后即为立项。项目建议书主要内容包括：项目名称、主办单位和负责人、项目的必要性、项主要内容包括：项目名称、主办单位和负责人、项目的必要性、项目规模和地点、投资额、进度以及效