房地产企业常见法律风险.ppt

房地产开发法律风险 及其防范第一部分第一部分 房地产项目交易风险房地产项目交易风险一、项目收购中的法律风险一、项目收购中的法律风险 （一）（一） 直接收购项目方式直接收购项目方式 【案例案例】 某房地产公司与一项目公司经理邱源签某房地产公司与一项目公司经理邱源签订订某小区住宅项目转让协议某小区住宅项目转让协议，并在支付了，并在支付了20002000万元定金后，未能按约受让土地。原因是作为项目万元定金后，未能按约受让土地。原因是作为项目公司股东之一的香港公司的注册资本尚未到位，该公司股东之一的香港公司的注册资本尚未到位，该块土地尚未过户到项目公司名下。该项目根本不符块土地尚未过户到项目公司名下。该项目根本不符合转让的条件。该公司报案后公安机关以合同诈骗合转让的条件。该公司报案后公安机关以合同诈骗罪立案，但一直未能将项目公司总经理抓获归案，罪立案，但一直未能将项目公司总经理抓获归案，项目收购定金款亦未能追回。项目收购定金款亦未能追回。 一、项目收购中的法律风险一、项目收购中的法律风险（二）通过收购项目公司的股权间接收购项目方式（二）通过收购项目公司的股权间接收购项目方式 【案例案例】新建房地产公司与利丰公司达成了股权新建房地产公司与利丰公司达成了股权收购协议。新建公司以收购协议。新建公司以50005000万元的对价收购了利万元的对价收购了利丰公司在项目公司丰公司在项目公司95%95%的股权，但在其接管项目公的股权，但在其接管项目公司运作项目不久就接到了法院的应诉通知书。原司运作项目不久就接到了法院的应诉通知书。原来项目公司在一年前为利丰公司与银行的来项目公司在一年前为利丰公司与银行的80008000万万元借款提供了保证担保。项目公司名下的土地和元借款提供了保证担保。项目公司名下的土地和在建工程均被法院以诉讼保全进行了查封，项目在建工程均被法院以诉讼保全进行了查封，项目运作陷入困局。虽然新建公司和项目公司均可以运作陷入困局。虽然新建公司和项目公司均可以依法向利丰公司追偿，但由于利丰公司已经资不依法向利丰公司追偿，但由于利丰公司已经资不抵债，新建公司的损失实际已无法挽回。抵债，新建公司的损失实际已无法挽回。二、二、项目转让项目转让（一）项目转让条件1、 以出让方式取得的土地使用权。 转让人按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。 转让人按照出让合同约定进行投资开发，并完成一定开发规模后转让。两种情形：一是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目。这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。2、 以划拨方式取得的土地使用权。 首先，必须经有批准权的人民政府审批。其次，对准予转让的，又有两种处理方式：第一种是由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让；第二种是可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。 经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续：第一，用于国家机关用地和军事用地；第二，城市基础设施用地和公益事业用地；第三，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；第四，法律、行政法规规定的其他用地。 项目转让项目转让【案例案例】 20002000年浙江瑞安某房地产公司刘某伙同当年浙江瑞安某房地产公司刘某伙同当地开发区建设局长林某，共同从一家食品地开发区建设局长林某，共同从一家食品厂处以每亩厂处以每亩3030万元的价格购地万元的价格购地2020亩，在未亩，在未进行任何动工建设的情况下，于次年进行任何动工建设的情况下，于次年1 1月月将该块土地以每亩将该块土地以每亩41.641.6万元的价格转卖给万元的价格转卖给另一家房地产公司。林某利用其建设局长另一家房地产公司。林某利用其建设局长的身份协调国土局将土地证转移到最终买的身份协调国土局将土地证转移到最终买家房地产公司名下。林某等三人共获利家房地产公司名下。林某等三人共获利262262万余元，案发后，林某三人被以非法万余元，案发后，林某三人被以非法倒卖土地使用权罪追究刑事责任。倒卖土地使用权罪追究刑事责任。项目直接转让一是手续复杂，要从立项开始，对项目建设选址意见书、用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证等环节逐一办理变更手续，有的甚至还有可能面临被调整用地面积、容积率、土地用途等经济技术指标的风险；二是需缴纳数额相当可观的过户税费，包括营业税、契税、印花税、地方教育附加等税收和交易手续费。 刑法第二百二十八条规定了“以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。”按照最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释的规定，违反土地管理法规，非法获利50万元即可构成，并且可以作为单位犯罪处理二、项目转让（三）项目转让中的其他风险1、项目转让与建设工程施工合同混同引起纠纷大连天成公司与大连中保公司代建合同纠纷。 1995年5月9日，大连阳城大酒店公司与中国烟草辽宁进出口公司、香港天利公司签订前期工程转让合同约定，阳城公司将其筹建的阳城大酒店（后更名为天成大厦）前期工程项目转让给烟草公司、天利公司。同日，烟草公司的法定代表人曲学琳借用阳城公司的名义与中保公司签订后续工程代建合同约定，在前期工程转让合同的基础上，由中保公司代建阳城大酒店后续工程，代建款总额一次包定。上述两份合同签订时，建设项目的土建主体工程已经封顶，即后续工程代建合同中约定的土建施工内容已基本结束。中保公司实际需要代建完成的内容是机电设备安装和室内外装饰工程。 天成公司为烟草公司与天利公司的合资公司 1995年10月10日、1996年6月8日、1996年9月12日和1997年3月17日，烟草公司与中保公司就代建天成大厦工程的有关事宜分别签署了天成大厦后续工程代建合同的协议、会议纪要、代建款支付管理办法、会议纪要。在1995年10月10日签订的天成大厦后续工程代建合同的协议中对工程的竣工日期、进度计划、进度款的拨付时间作了约定。 纠纷及其解决过程纠纷及其解决过程2、项目转让合同中先履行抗辩权问题【案例】通泰公司2005年2月1日与宏发公司签订建设项目转让合同，约定转让的标的物为通泰公司位于大连开发半截子工程，通泰公司在2005年3月31日前，将清场后和没有任何法律纠纷的本项目交付宏发公司。第一转让款4000万元于本合同签订时宏发公司向通泰公司支付；第二笔款人民币1580万元于国有土地使用证变更为宏发公司之日支付；余款在通泰公司按约定向宏发公司交付建设项目全部工地手续完结之日支付。通泰公司向宏发公司交付完全清场的工地并确保没有以本项目工地为标的和对象的任何法律纠纷存在。协议签订后，通泰公司将土地使用权证变更到红发公司名下，宏发公司按约支付了前两笔款项。2005年3月9日，通泰公司的股东因不服大连开发区土地局将通泰公司持有国有土地使用证变更给宏发公司，向开发区管委会申请行政复议，同时撤销变更并立即停止建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证权属变更。2005年4月30日，开发区管委会维持了开发区土地局的变更行为。 2005年3月17日，通泰公司给宏发公司发函要求办理工地现场的接收事宜，宏发公司次日回函称：按照补充合同约定，双方本应于3月21日前交接，由于某些意外因素和法定代表人出差，希望延期一个月。2005年4月26日，通泰公司向一审法院提起诉讼，请求解除转让合同，判令宏发公司支付违约金、损失费2000余万元等，宏发公司反诉请求判令继续履行合同、交付项目工地及全部工地手续，支付违约金、赔偿损失333万余元。对本案的分析：1、合同约定的“法律纠纷”是否存在？2、宏发公司是否具有先履行抗辩权？ 合同法第67条 当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 履行顺序的确立，或依法律规定，或按当事人约定，或按交易习惯。倘若依照法律规定、合同约定、交易习惯仍不能确定谁先履行合同，此时可采用担保等方法确立谁先履行。 3、项目公司转让案例、项目公司转让案例。 上海地产富豪周小弟旗下的上海地产富豪周小弟旗下的“懿德公司懿德公司”被控被控“非法倒卖非法倒卖土地使用权罪土地使用权罪” 2001年4月，周小弟以新世纪公司名义与上海的一家房产公司签订协议，以单价每亩20多万元、总价6.34亿元人民币的价格，受让了浦东三林懿德地块（以下简称懿德地块）2千多亩土地。同年5月，根据上述协议，新世纪公司与该家房产公司等共同组建了项目公司懿德公司，由周小弟任董事长、徐建刚任总经理。2001年9月至2006年11月，为牟取买卖土地使用权差价，周小弟、徐建刚以懿德公司名义，在尚未支付全部土地出让金、未取得土地使用权证的情况下，以联合开发为名，先后将懿德地块2千余亩土地的使用权，以每亩50多万元至100多万元人民币不等的价格，非法倒卖给其他几家公司，从中收取了土地出让款20亿余元人民币。 一审判决（2009年11月） 周小弟因犯故意伤害罪，被判处有期徒刑九年，剥夺政治权利二年；犯非法倒卖土地使用权罪，被判处有期徒刑六年，并处罚金人民币三亿元；决定执行有期徒刑十四年，剥夺政治权利二年，并处罚金人民币三亿元。 徐建刚犯故意伤害罪，判处有期徒刑六年，剥夺政治权利一年；犯非法倒卖土地使用权罪，判处有期徒刑四年，并处罚金人民币一千万元；决定执行有期徒刑九年，剥夺政治权利一年，并处罚金人民币一千万元；3.增资扩股案例增资扩股案例 某房地产开发公司，现有甲、乙两股东，注册资某房地产开发公司，现有甲、乙两股东，注册资本金本金600600万元，拥有一个商品房开发项目，但在万元，拥有一个商品房开发项目，但在缴清土地价款、取得土地使用权证后，就无力继缴清土地价款、取得土地使用权证后，就无力继续开发建设了。于是，甲、乙、丙三方签订增资续开发建设了。于是，甲、乙、丙三方签订增资扩股协议，由丙方以货币资金投资扩股协议，由丙方以货币资金投资24002400万元到万元到A A公司并将注册资本金提高到公司并将注册资本金提高到30003000万元，这样，甲、万元，这样，甲、乙享有的公司股权比例从原来的乙享有的公司股权比例从原来的100%100%缩小为缩小为20%20%，另另80%80%的股权即项目权益的的股权即项目权益的80%80%转由丙方享有了。转由丙方享有了。这种方式除了需要办理工商变更登记手续外，不这种方式除了需要办理工商变更登记手续外，不需要向政府职能部门办理项目用地、建设等方面需要向政府职能部门办理项目用地、建设等方面的权属变更登记手续。的权属变更登记手续。指在项目确定下来之后、即将进入成熟期之前，房地产开发企业通过增资扩股的方式进行融资，而在房地产项目实现销售后溢价回购原所增股权的融资方式。股权质押和不动产（主要指在建工程、土地使用权或者房屋）抵押相结合。案例直房公司、金源公司与龙宇公司签订楼盘权益转让合同约定，将其共同开发的乌山大厦整座楼盘权益转让给龙宇公司，两公司保证楼盘在1996年11月底前竣工验收并交付使用。直房公司、金源公司取得预售许可证并函告龙宇公司且提交相关附件后3日内，龙宇公司支付100万元作为合同的定金，龙宇公司支付定金后，即可开始对整座大厦进行销售。未经龙宇公司同意，直房公司、金源公司无权对外办理发售、出租、抵押、合作等业务；在1998年12月31日前，直房公司、金源公司无条件配合龙宇公司对外销售、租赁、合作等工作，特别在预售、买卖合同上作为开发商对外签约