鄂尔多斯市维邦金融广场建设项目可行性研究报告_完整版精品.docx

第一章总论11.1 项目背景11.2 项目建设的必要性21.3 东胜新区简介51.4 内蒙古房地产开发股份有限公司简介.71.5 项目概况9第二章市场分析122.1 鄂尔多斯市房地产市场的发展现状.122.2 东胜区现状主要楼盘销售情况172.3 鄂尔多斯房地产业面临的城市状况202.4 鄂尔多斯房地产业发展中存在的问题及对策建议222.5 市场分析242.6 写字楼市场需求分析262.7 总结27第三章场址和项目建设条件293.1 场址293.2 自然环境293.3 社会和经济环境313.4 基础设施条件353.5 公用工程现状36第四章建筑设计方案384.1 建设指导思想及设计原则384.2 设计依据384.3 总体规划设计394.4 建筑方案414.5 建筑结构44第五章配套工程建设方案515.1 电气（强电部分）515.2 弱电555.3 给水排水595.4 采暖、通风与空气调节66第六章环境保护726.1 设计依据726.2 环境污染因素分析726.3 建设项目环境保护防护措施726.4 环境影响评价结论74第七章劳动安全、卫生防护与消防757.1 概述757.2 卫生防护措施767.3 消防7613.2 项目优点、缺点描述9813.3 结论与建议99第一章总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称、建设单位、项目拟建地点项目名称鄂尔多斯市金融广场C座、D座、S-B座建设项目(2)项目建设单位内蒙古房地产开发股份有限公司(3)项目拟建地点“金融广场C座、D座、SB座”位于东胜铁西区鄂托克草原文化公园南，北临鄂托克西街，西临中央路，南临金融广场E座、F座、SC座、S-D座，东临金融广场1.座。1.1.2 编制依据(D国家发展改革委员会关于建设项目可行性研究实行管理办法、建设项目经济评价方法与参数、投资项目可行性研究指南(试用版)；(2)内蒙占房地产开发股份有限公司的委托及要求；(3)国家省有关法规、规范、规定。(4)鄂尔多斯市东胜区规划局东胜铁西区控制性详细规划。(5)建设部房地产开发项目经济评价方法1.1.3编制原则(1)坚持统一规划，合理布局，确定合理的发展目标和规模。(2)遵循“合并办公，归口集中，合理配置，减少浪费，整合资源，提高效益”的原则。(3)环境保护方面按国家规定和标准设计，坚持生产项目与环保项目”同时设计、同时施工、同时竣工”的原则，采取各种有效的措施减少或消除污染，符合环保要求。(4)在编制中严格执行国家和地方的有关项目建设的法律和规定，做到公正、客观、科学地反应项目的实际情况。1.1.4工作范围项目基础资料由内蒙占房地产开发股份有限公司提供，本可行性研究的工作范围是：对项目基本情况进行调查分析，规划设计方案，投资估算，效益分析等。本报告的编制本着科学、客观、公正、实事求是的原则及认真负责的态度，对项目的各个要素进行全面的调查、测算、分析，从而得出准确的研究结论，为有关部门的决策提供科学依据。1.2项目建设的必要性(1)企业办公需求近年，东胜区虽一幢幢高楼拔地而起，也不乏有些高档写字楼的建设，但由卜地区经济的活跃，周围大企业集团的迅速集聚和发展，涌现出,大批个体私营老板和外地经商者的私营企业，这批私营企业他们对目前东胜区的这种写字楼的办公条件不满意，均想寻求一处外部环境优雅，结构品位高档舒适，物业管理健全、先进，保安、清洁到位的工作环境。为了适应东胜区经济发展的需要以及批新兴企业的办第二章市场分析2.1 鄂尔多斯市房地产市场的发展现状近年来，随着我市城市建设步伐的加快，房地产市场呈现出投资高速增长，市场需求持续旺盛，商品写字楼成交活跃，价格快速上升的良好发展态势，促进了鄂尔多斯市经济的快速发展。2.1.1 市场状况：从铁西区和天骄路的房地产开发来看，我市的整个房地产市场应分为四个市场进行分析，一是高端及大户型住宅市场，从2005年房地产市场的供不应求，转变为2006年7月左右的供求稳定、持币观望、价格平稳，到2007年上半年，房价在一个阶段保持相对平稳上涨的水平；二是中低端中小户型住宅市场，就目前的状况来看，严重供应不足，价格受二级市场二手房价格的影响，价格比高端大户型产品价格相对低，但需求量很大；三是底商市场，底商市场仍然供不应求，受政府规划的影响，住宅区内底商供应不足，使得住宅区生活便利性变低，可避免地造成开发品质下降、开发市场混乱、融资实力差异较大、金融风险加大、行业规范性欠缺。虽然规模扩大了，但品质等诸多不良因素出现了，给我市房地产业的健康发展造成不利影响。所以提高本地及外地企业的准入门槛，需政府来集中规范，对不具备开发条件的房地产企业，应整顿清理，规范其以股份形式加入开发条件成熟的企业，使其间接进入房地产开发行业。2、投资增长势头强劲我市房地产投资增速较快，2007年，全市房地产完成投资84.9亿元，同比增长109%,全市房地产投资增长最快的是2005、2006年和2007年,增长速度都超过了100%,分别达到170%、137%,109%,并且投资都超过了10亿以上。高广全市固定资产投资增速，这是一个政策趋势，城市建设步伐加快、城镇化率的提高，使得房地产业成为地区经济发展的重要支柱产业，带动并促进了其它各产业的快速发展，今后仍然会保持持续快速的发展态势。作为政府要正确引导其健康发展，作为开发企业应慎重进行项目的调研、论证与策划，根据市场需求开发项目，防止盲目上项目，一哄而上，造成不必要的损失。3、房地产开发规模、竣工面积和销售面积迅猛增加2007年，全市房地产开发规模达到538.6万平方米，同比增长32%,全市房地产开发最快的是2005、2006年和2007年，随着鄂尔多斯几家大开发企业的发展，其相应的物业管理公司，都在规范中运营，引进和学习发达地区物业管理的先进理念和方法，使本地区物业管理服务水平有了很大提高，有的物业管理企业已经通过摸索与学习，与发达地区物业管理水平差距甚小，并且建立了与发达地区物业管理的沟通机制。中介服务尤其是外地的策划机构、规划设计机构、营销机构、咨询机构、培训机构，凭借其在发达地区的成功经验，在我市得到快速发展。本地中介机构也在逐渐发展壮大。7、项目开发专业化、精细化、规范化提高从2004年开始，特别是2005年，多数开发企业都重视开发前期的项目策划、产品及市场定位，与中介服务机构合作，进行项目开发系统的、专业的、精细的、规范的分析论证，并在后期的营销策划、销售服务方面，体现出相当专业的服务水平。个别实力雄厚的企业已经建立了自己的策划研究机构，形成了从市场调研、项目策划、项目开发管理、营销策划、销售服务、物业服务、商业运营管理等一系列专业化、系统化、规范化的运营体系，具备了城市大片区投资开发的实力和能力。2.1.3政策环境状况1、鄂尔多斯新城市建设、城镇化政策，会大力促进房地产业的发展。2、中部地区、中等城市、中产阶层、中等教育“四个中等”的崛起，是继“珠三角”、“长三角”、“京津塘”三大经济圈热后，全国经济辐射性发展的必然趋势，给鄂尔多斯发展带来前所未有的机遇，也给鄂尔多斯房地产业发展带来勃勃生机。3、产品深加工、提高附加值是鄂尔多斯提高资源利用效益，增加经济效益的富有远见卓识的政策，给相关产业链的发展带来机遇，为房地产开发带来更多机会。4、内蒙古呼、包、鄂“金三角”，作为内蒙古自治区的一项重要发展战略，将鄂尔多斯建设成为呼、包规模的中等城市，实现三足鼎立的格局，无疑会使内蒙占的经济实力得到空前壮大。鄂尔多斯发展成中等城市的目标是明确的，房地产业的前景是光明的。5、宏观调控政策，国家对房地产业的宏观调控政策，使不具开发实力和能力的企业面临危机，但对有实力和能力的企业是有利的，只有房地产业市场健康发展，才会有房地产业的长远发展。6、鄂尔多斯外向型开放政策，我市的长远战略规划在逐步实施，随着政府战略规划的实现，会给房地产业带来更多更好的发展机遇。内部设休闲步行街，布置景观小品，活跃场所氛围，并作为各功能单元的连接纽带，并保持人性化的尺度特征。2、停车设计地卜停车，地面停车同时考虑，地面均采用嵌草砖停车场。4.3.3景观设计1、金融广场绿化布置努力改善金融中心的生态环境，为使用者提供更多的新鲜空气和舒适的小气候；2、采用集中与分散，点、线、面结合的手法，形成由行道树、嵌草砖停车场，场地边角绿地组成绿化系统。3、绿化景观考虑北方气候特征，采用绿地与广场相结合的手法，强调空间环境的塑造。建筑北侧朝向公园，以创造中富的城市景观界面，结合公共绿地布置主入口广场，采用几何图案，突出建筑的庄重气氛。4、设计自然有序，收放自如的生态型空间的设计遵循有机、自然、人性化、趣味性强的设计手法，开放式空间、半开放式空间、有机组合，达到四季春常在，处处景不同的生态型、可发展型空间设计。4. 4建筑方案4.4 .1设计目标项目的可操作性，地区经济发展前瞻性，发掘地区文脉，满足功能要求，艺术性，及先进技术的应用。1、群体空间设计元素，在设计中通过大小、比例不等的长方体的组合和变化来体现建筑内部的空间和现代建筑气质。同时，以均衡与变化两种方法来进行立面设计，渗透着建筑的时代特征.C座与D座之间通过S-B座连接，表达建筑造型上的延展与大气，同时用弧线和直线的对形成视觉上的张力和冲击。本楼群建筑为一类高层建筑，建筑耐久年限为二级，使用年限为50100年。根据高层民用建筑设计防火规范规定，建筑防火分类为一类高层建筑，建筑耐火等级为一级。4.5 .2立面设计1、立面设计采用现代简约风格，通过简洁的竖向线条和横向线条的运用及局部变化，形成强烈的视觉冲击。在强调白单体特色的同时与金融商业区形成良好的呼应，从而提升地块品质。2、撷fc三i计及材料设计：建筑色彩以深色调为主，力求外观色彩凝重，典雅。给人以实力雄厚，稳重力量之感。外装饰材料选择以外墙干挂地砖和铝合金幕墙板为主:，一方面保持建筑外装饰耐久性，另一方面进一步体现建筑的时代性，实力性和高贵性。打造鄂尔多斯国际金融中心，塑造地标性建筑群3、层高C座建筑高度为90.25米，其中商业（一、二、三、四头6、梁柱纵向受力钢筋的搭接长度范围内应按如下要求配置箍筋；(1)箍筋的直径不应小于搭接钢筋较大直径的0.25倍。(2)受力钢筋搭接范围内，箍筋间距不应大于搭接钢筋较小直径的5倍，且不应大于100rnrn。第五章配套工程建设方案5.1 电气(强电部分)5.1.1 设计范围(1) 10/0.4KV变配电系统；(2)照明配电系统；(3)电力配电系统；供电密度：办公建筑60w112,商业80wm2,地下100W/m2,公寓100W/m2,绿化用地为2wm2,本区最大的装机负荷为7050kw,取综合同时系数为0.6则本区的供电密度电量为4230kvAo(3)供电电源及电压为满足本工程一、二级负荷的供电要求，由供电局提供IOKV两个独立电源同时供电，当其中一路电源发生故障时，另一路电源不致同时受到损坏，且确保一、二级负荷的需求。IOKV电缆沿路引入地下高压配电室。(4)变电站变配电根据大楼的负荷情况，用电性质，以本可研电力负荷测算值，考虑综合同期系数并适当留有余量以适应负荷增加需要，在大楼地下室设3X1600KVA变电站一座(包括高压配电室、变压器室、低压配电室等)。高压配电室安装高压开关柜，二路I