海南省临高福临城农副产品综合交易中心可研报告.docx

I总论I1 .1项目概况112 可行性研究报告编制依据413 问题与建议62项目建设的背景及必要性72.1 项目建设背景72.2 项目建设的必要性133场址条件173.1 项目建设地址173.2 自然条件173.3 建设条件194市场分析224.1 我国农副产品市场体系的发展方针224.2 海南省农产品市场现状234.3 临高县农副产品市场分析244.4 项目市场定位284.5 营销策略295建设内容与规模325.1 指导思想325.2 建设内容及规模326项目建设方案346.1 项目况346.2 指导思想和原则356.3 工程方案367节水、节能487.1 编制依据487.2 编制原则487.3 节水、节能措施497.4 节能效果评价508环境影响评价518.1 设计的依据与评价原则518.2 建设地址环境现状518.3 项目主要污染源528.4 环境治理措施528.5 环境膨响评价539劳动安全与消防549.1 劳动安全549.2 消防总图设计549.3 建筑消防设计559.4 消防给水设计5695灭火器血571.6 电气消防设计571.7 燃气消防设计于10 项目管理及运营5910.1 项目管理5910.2 项目运营6111 项目招投标6411.1 招标范围6411.2 招标组织形式6411.3 招标方式6411.4 资质要求6411.5 招标流程图6412 项目实施进度6612.1 建设期6612.2 项H实施进度安持6613 投资估算6813.1 编制依据及说明6813.2 投资估第69133项目总投资估算7214融资方案与资金偿还计划731.1 1融资方案731.2 2资金偿还计划7315 财务评价7415.1 财务评价基础数据的选取7415.2 业主自身综合收益估算7515.3 成本费用估算7815.4 财务盈利能力分析7915.5 项目偿债能力分析7915.6 财务生存能力分析8015.7 不确定性分析8015.8 财务分析结论8116 社会评价8216.1 项目建设将为县政府“保供稳价”工作提供稳定抓手8216.2 项目建设将逐步解决居民“买菜难、买菜货”问题8216.3 项目建设将仃力带动地区经济发展和创造相当数责:就业8216.4 项目建设有利于规范临高县农副产品交易市场8216.5 项目建设将大力促进地区农业产业化的进程8317 风险分析8417.1 项目风险识别及分析8417.2 项目风险评估8517.3 项目风险防范对策8618 结论及建议8818.1 结论8818.2 建议8819 附表错误!未定义书舞。附表1项目总投资估鸵表（概算法）90附表2建设期利息估算表91附表3流动资金估算表92附表4项目总投资使用计划与资金筹措表93附表5租金收入、税金及附加和增值税估算表94附表6总成本费川估算表（生产要素法）97附表6-1外购燃料和动力费估兜表98附表62固定资产折旧费估算表9附表6-3无形资产和其他资产摊销估算表错误!未定义书签.附表6T工资及福利费估算表100附表7项目投资现金流量表IOI附表8项1资本金现金流量表102附表9利润与利润分配表103附表10财务计划现金流量表104附表11资产负债表1（）6附表12借款还本付息计划表1081总论1.1项目概况1.1.1项目名称临高福临城农副产品综合交易中心。1. 1.2项目性质新建。1.1.3项目建设期项目建设期18个月，2015年7月至2016年12月。1.1.4项目承办单位情况海南巨成实业投资有限公司承办本项R.海南巨成实业投资有限公司成立于2001年2月，是家集实业投资、房地产、贸易、农业开发及工程承包的综合性民营企业。公司总部位于海南省海口市，卜属子公司有：海南中润泛华置业有限公司、三亚同兴机械有限公司、三亚森润贸易有限公司，现有员工五百余人。公司资金、技术力量雄厚，拥有支高素质的专业人才队伍，秉承“管理创品牌、品牌促发展、诚信赢顾客”的经行理念，同心协力，开拓创新。1. 1.5项目建设地点本项目拟建于海南省临高县二环东路叮礼贯路交汇处。1.1.6项目建设内容与规模本项目是临高县福临城农副产品综合交易中心项目。项目用地面积16376.94m1.总建筑面积45855.4311年交易量为14万吨,主要建设内容如下：(1)场地平整工程：对项目区域范围内的16376.94n】2土地进行场地平整，涉及挖方975(M).00nP.填方22500.OOm3o(2)主体建筑工程：本项目总建筑面积45855.43m4主要包括交易区31223.14m2,仓储区7636.87nW,检验包装及信息中心3868.44m2,配套门面1675.67it?,配套服务区917.Un?,地下室100OO.00nV,地下停车库120个，公厕75.64m2,地下水池及泵房458.56m2o(3)配套基础设施工程包含道路300.00米，广场3133.00平方米、供电及给排水管网321.00米,绿化工程5240.40平方米。1.1.7项目总投资及资金来源项目总投资12000.00万元，其中：建设投资万11460万元，建设期利息480.00万元，项目流动资金60.00万元。建设投资包括工程费用7533.00万元，其他费用3366.00万元，基本预备费561.00万兀O资金来源渠道为：业主自筹资金4000OO万元；贷款8000.00万元，资金共计12000.00万元。项目资本金占项目总投资的33.00%,符合国家资本金制度的规定。1.1.8项目经济效益分析所得税前：项目投资财务内部收益率为31.30%,财务投资净现值（Ic=8%）17030.48万元，税前投资回收期为4.62年。所得税后：项目投资财务内部收益率为24.56%,财务投资净现值（Ic=8%）1163977万元，税后投资回收期为5.37年。项目资本金财务内部收益率为34.55%01.1.9主要经济技术指标表11主要经济技术指标表序号项目单位数据及指标备注主要数据1项目总投资3元12000.001.1建设投资Tj元11460.OO1.2建设期利息万元180.001.3流动资金万元60.002资金来源2.1贷款额度万元8000.0()2.2项目资本金万元1000.003贷款利率3.1借款年利率%6.03.2流动资金借款年利率%0.004年均营业收入万元3552.785年均营业税金及附加万200.97元6年均可变成本万元89.807年均固定成本万元764.568年均经营成本万元667.539年均总成本万元617.5810年均利河总领万元2500.7711年均净利涧万元1543.8512年均息税前利润万元23&1.5513年均总税折IH摊销前利润万元2712.5914年均所得税万元506.32二财务评价指标1项目投资财务内部收益率（所得税前）%31.302项目投资财务内部收斐率（所得税后）%24.563项目投资财务净现值（所得税前）（ic=8%）TJ元17030.484项目投资财务净现值（所得税后）（ic-8%）万元11639.775项目投资回收期（所斛税前）（年）年4.62含建设期6项目投资回收期（所得税后）（年）年5.37含建设期7资本金财务内部收益率%34.558总投资收益率%35.279项目资本金净利润率%72.0310盈亏平衡点%23.66按生产能力利用率1.2可行性研究报告编制依据国家发展改革委发布的投资项目可行性研究指南；(2)国家发改委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数(第三版)；(3)农副产品批发市场建设标准；(4)国家计委、发改委、农业部2003年及今后对农产品市场建设的实施意见；(5)中共中央、国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见(中发(2005)1号)；(6)国务院办公厅关于加强鲜活农产品流通体系建设的意见(国办发(2011)59号)；(7)商务部办公厅关于2013年加强农产品流通和农村市场体系建设工作的通知(商办建函(832)号)；(8)关于农产品现代流通综合试点指导意见的通知；(9)海南省商务厅印发关于促进我省鲜活农产品交易批发市场建设发展的指导意见的通知；(10)商务部关于贯彻落实中共中央国务院关于加快发展现代农业进步增强农村发展活力的若干意见的实施意见；（三）海南国际旅游岛建设发展规划纲要(2010-2020)；(12)海南省“十二五”规划纲要(2011-2015);(13)海南省现代物流业发展规划(2发0-2020年):(14)中共海南省委海南省人民政府关F推进社会主义新农村建设的实施意见；(15)临高县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；(16)业主提供的相关资料。1.3问题与建议(1)项目建设目标明确具体，市场前景广阔。在规划布局、功能设置.及建设规模上也是适宜、合理的。项目选址与环境相适应，建设条件能基本满足项目建设需要。因此建议在保证标准和质量的前提下，争取加快建设速度，确保工程按时完工，以达到促进当地社会经济发展的需要。(2)确保建设资金足额按期到位，如果资金不足或资金到位不及时，都会影响项目能否建成或能否按计划工期竣工。(3)在施工的过程中，力争地方政府从加快经济建设角度出发，配合项目业主单位，减少地方障碍，尽快推进本项目的实施。(4)选择好监理单位。监理工程师应能全面履行监理职责，做到''严格监理、热情服务、秉公办事、一丝不苟”的监理原则实施监2项目建设的背景及必要性2. 1项目建设背景2.1.1 国家背景我国是鲜活农产品生产和消费大国，改革开放以来，我国农产品批发市场蓬勃兴起和快速发展。随着国民经济从高度集中的计划经济体制逐渐转向社会主义市场经济体制以及农业市场化改革以及国际化进程的不断推进，农产品批发市场在促进产销衔接、保障农产品有效供给及引导生产资源市场化配置等方面的作用日显突出。在市场经济条件下，我国农产品批发市场在整个农产品流通体系中处于中心地位，是联结亿万小规模生产者与消费者的重要桥梁，是商流、物流、信息流的综合交易中心，并承担着农产品集中、分散和价格形成功能。在促进农业生产商品化、专业化、规模化、区域化、