保定容城景泰花园城中村改造项目产品定位报告.docx

河北保定容城县房地产市场调查暨景泰花园项目定位分析报告石家庄联众同业投资询问有限公司二零一二年六月七日工作任务丁家庄联众同业投资询问有限公司受发展商托付，于2012年5月23日5月28日对保定市容城县房地产市场及项目开发地块绽开了为期6天的市场调查,服芬内容包括对容城县房地产市场进行调隹，对各类业态在容城县房地产市场的发呈现状及将来趋势进行研判，对景泰花园改造地块进行调研分析，并对项目作出基础市场定位和产品定位。工作过程在接受发展商托付后，联众同业从公司策划部、市场部、项目部抽调精干力气组成项目工作组，并于2012年5月23日正式启动市场调研阶段服务，通过资料搜集、实地勘察、访谈、楼盘调查等多种方式对容城县房地产市场及本案所处的市场环境进行了具体的调杳与分析，包括：宏观经济与市场现状，将来发展趋势，各区域市场现状，重点商圈的调查等等，获得了大量较为详实的基础数据，通过科学的统计方法进行分类筛选.结合典型案例分析，经过数次探讨后得出有关容城县房地产的符来发展趋势及本案的基础定位结论。结论说明本报告所提出结论均为在目前市场环境卜.进行谢研、探讨、分析和推断中得出，有可能因将来城市规划发生变更、房地产政策发生变更或者市场发生重大变故等缘由导致结论出现偏差，我公司聘在双方合作期间，随时依据市场形式的变更，刚好修正各项数据与结论、方案，最大化降低项目运营的市场风险。第一部分：宏观市场1 .县城概况2 .羟济发展状况3 .城市规划建设I.人均收入状况5.宏观调控政策对当地市场的影响其次部分I微观市场1 .住宅市场1.1 住宅市场区域分析1.2住宅产品特征分析1.3 住宅价格走势分析1.4 典型案例分析I.4.I像秀城1.4.2金台新城1.4.3谷丰印象1.，1.，1中金花园1. 4.5阳光家园1.5住宅市场综合分析及趋势研判2.高业市场2.1商业分布状况2.2商业业态分析2. 3商业钠付分析2. 4商业市场琮合分析及趋势研判第三部分：需求市场1 .客户问卷调研说明2 .客户问卷调研分析3 .I客户居住现状分析4 .2W户置业偏好分析2.3客户经济承受实力分析2.4客户徨业关注因素分析2.5客户产品偏好分析3.客户需求探讨总结第四部分：项目基础分析及定位探讨1 .基础分析1.1.项目概述1. 2SttOT分析1. 3总体分析2.总体定位探讨2. 1住宅产品定位客群定位客群构成目标客群特征描述2. 2商业产品定位商业业态定位第五部分：与定位匹配下的物业发展建议1 .整体规划发展建议2 .物业形态建议3 .建筑风格建议4 .景观规划建议5 .智能化建议6 .物业服务建议结束语1 .县城概况容城，位于河北省中部，京、津、石三角股地，总面枳314平方公里，总入口26万人，辖五镇三乡、127个行政村。容城，地理位置优越，北邻首都北京I1.O公里，东依经济中心天津100公里，距首都机场130公里，距石家庄机场140公里，距天津机场110公里，距天津港口120公里：西距京港澳高速马路8公里、京广铁路16公里，东距大广高速15公里、京九铁路25公里，津保马路、津保高速马路横贯全境，建设中的保津城际铁路在县城设有白洋淀站。2 .容城县经济发展状况容城县倾力打造中国北方服装名城、京津我重要的服装及辅料集散地、面对京津的绿色无公害农产品生产基地,保东物潦休闱中心，努力建设实力容城、生态容城、魅力容城、和谐容城。2010年，全县地区生产总值完成46亿元，同比增长15%；全部财政收入完成2.8亿元，同比增长40%,其中，地方一般预算收入完成1.6亿元，同比增长45轧全社会固定资产投资30.2亿元，同比增长91%,其中城镇固定资产投资完成23.7亿元，同比增长9饯，农夫人均纯收入6752元,同比增长12.8。2011年，容城县新增民营企业40多家，FiiiJ,容城县已有民营企业3000余家,年纳税超10万元的企业达165家。形成了服装企业一业支搭毛绒玩具、食品加工、汽车灯具等多业并举的格局。容城服装著名遐迩,有北方“中国服装之乡”“中国男装名城''的美称。容城县现拥有服奘企业92（）家，年生产实力达4.5亿多件（套）品种类涵盖西版、衬衣、体闱、棉服等6大系列、500多个品种，形成/浩大的产业集群.全县年产值超亿元企业12家，加工户2000余家，从业人员达7万余人。同时，服装企业还借船出海，与美特斯邦威、凡客诚品、曲牌、哥伦比亚等国内外多家知名企业进行各种形式的品牌合作。容城县丽友、集宏兴等企业在欧盟、法国、捷克、句牙利、俄罗斯等国家和地区注册12个服装品牌，年出口创汇100O多万美元，占到全县出口总量的10%,以“创名牌、建名企、出名品、塑名城”为主的品牌战略已初见成效。产品远销亚洲、南北美洲、欧洲的50多个国家和地区，年出口产品交货值50亿元人民币，干脆出口创汇2亿美元：年产各类服装4.5亿件（套）。2011年，容城正式成为中国唯一的“中华国服生产基地”。拉链、毛绒玩具、食品加工、设施选菜种植等产业迅猛发展。抑有4个拉链产业聚集区，拉涟企业达685家,年创产值近10亿元：拥有毛绒玩具加工企业937户，邀盖30个村，年创产值6.5亿元：拥有食品加工企业80多家，年产值超3亿元：容城来福汽车照明有限公司年产汽车灯泡1.2亿元，年俏伟收入达4.2亿元，产销份额占国内汽车灯泡市场的26虬3 .城市规划建设“县城工业聚集区”四大*点园区。容城县利用毗邻白洋淀、白沟市场和保津铁路新火车站建设的资源优势，对县城总体规划进行全新修第，将县城建设面枳由10平方公里拓展到21平方公里。规划建设“县城东南旅游服务区”、“白洋淀站仓储物流区”、“金台综合商贸区”、近几年,在“科学规划、有序推动”的原则下，接连开发了总建筑面积27000平方米的沟西花园、总建筑面积30000平方米的祥达嘉园、总建筑面枳23000平方米的谷庄新村一期、总建筑面积26000平方米的爱佳小区、总建筑面枳70000平方米的新容花园二期、总建筑面积35000平方米的博奥之家等十余个小区均已先后交付运用。同时，重点启动的总投资8亿元的金台东路商贸服装城项目和总投资7760万元的谷庄新村二期、总投资5400万元的博奥润福苑小区、总投资1.2亿元的祥和新区建设等项目均在主动建设中。容城县廉租房建设实行小区配建方式，2010年分别在祥和小区、河福苑小区、爱佳公寓小区进行配建，配建套数分别为40套、90套、70套，2011年，在金台新城、谷丰印象、中金花园、阳光花园四个小区配建公共租赁住房560食，目前，该县人均住房定筑面积15平方米以下的城市.低收入家庭廉租住房保障率达到100斩符合廉租住房保际条件的86户居民做到J'应保尽保.4 .人均收入状况容城县的支柱产业是服装加工，现拥有服装企业920家，加工户2000余个,服装厂务工人员多为当地居民，也有部特别来打工者，一般技工的年收入3200035000元/年左右，个殷家庭的年收入预料鱼Z二10叁一血口当地的工资是按攵J次性支付,居民储蓄额始终比较而，因此对当地房地产市场而言，隐藏巨大的消费潜力.5 .宏观调控政策对当地市场的影响随若房价调控政策、房产税、限购令、新国八条等相关政策的出台，宏观调控政策对保定地区房地产市场造成了肯定自2012年伊始,的打压，受政策调控影响，2011年下半年到2012年上半年，容城县房地产市场受到不小的冲击。无论从房价还是成交量而言，目前容城县房地产市场均不容乐观落，公众观望气氛深厚。部分项目由于质素不高，进入滞销状态。由于整体市场不乐观，购房者越越趋于理性，对于开发产品的质素要求愈来拿高“包括谢ft包装整体现划,建筑结构、建筑风格、景观设计、地段、物业管理都成为购房关注的M要指标，因此，在新市场环境下，粗放化的开发模式已经失去其竞争力，精细化开发将有助于开发企业更好应对市场，提升竞争力本次微观调研主要针对两个方向：住宅市场和商业市场的过去、现在和将来发展趋势，以期对发展商更具体深化的了解当地市场供应实际可参考依据，1、住宅市场专题1.1 住宅市场综述容城县房地产市场规模小,起步晚，发展相对绫慢，主要是容城县城区面枳小，人口数量有限，加上居民自建住房较多，在肯定程度上抑制r房地产市场的发展。在过去“三年大变样”的政策刺激下，城市化进程起先加速，城中村改造力度加大，容城县城起先向东部和南部发展，县政府等县直机构均迁往南部城区，带动了这一区域整体发展。进入2011年,受到全国房地产行业调整的冲击，住宅市场需求受到明显抑制.市场表现明显偏冷。投资需求受到严峻打击，投资客户异样说慎：自住型客户表现出明显的观望心情，市场成交量大幅卜滑，部分楼盘价格出现跳水。从宏观经济环境,政策走向和城市发展、市政建设及市场动向等多重因素分析,容城县房地产市场整体的“偏冷”态势仍将持续一段时间。但由于容城县本身具备之业支撑，县城房地产开发仍处于初级阶段，整体开发水平属上上升趋势，整体房价仍限制在3000元/平方米以内，客户自住型刚性需求依旧存在，因此，品质高'定位精准的项目仍旧能够受到市场追捧。1.2 住宅市场区域分布容城县城由城里、西关、北关、东关、南关、上坡和沟西七个部分组成，县城原有住房条件较差，城区中心沿街多为居民自建的三层住宅，村落里为一般的平层民房。原有规划较好的社区较少，较新社区有洋达花园、沟西花园小区、爱佳家园和金苑小区。依据容城县发展规划方向和容城县房地产发展格局，本次调研将容城县现有房地产住宅市场依据地理属性划分为四个区域.分别为县城中心区域、县城东部区域、县城西部区域和县城南部区域。具城西部县城东部项目分布图本案位于容城县住宅市场中心板块,属南关村和东关村城中村改造项目.县城西部区域环境较差，在传项目仃阳光家园和谷丰印象,物业类型为住宅和沿街商业，产品类型为多层和离层。区域内无高档住宅社区，容城县供电局和建设局位于此区域。县城南部为城市的主耍发展方向，为容城县的政治、文化中心，容城县政府、容城镇政府、税务局、财政局、国上资源局和食品药品监管局等费要机关单位位于此区域，新容文化广场作为容城县唯的市政公园也座落于此，大大提升本区域的区位价值.此区位交通便利，道路宽敞，沿奥威路向东直达高速路口，借助优越的地理位置，该区域房地产项目料售价格高于其他区域。县城中心为容城县传统的老城区，为容城县的金融中心和商业中心,沿街店铺林立，由于涉及大量拆迁改造，成本较珞，该区域开发量相对较小，区域内项目仅有财宝大厦，其一期为两栋高层，其中一栋主体已经封顶，两栋均已售罄。后期规划有四栋高房，但建设时间未定.县城东部发展相对滞后，无商业街区，多为小型的服装加工厂。H前在售项目有金台新城，由于金台东路东沿至津海大街路段还未打通，生活配套缺乏，销告状况不尽志向。1.3 住宅产品特征分析容城县由房地产市场起步较晚，整体开虹仍旧偏小，开发项目水平亦层次不齐熹差较大本次调研实际采集样本共7个项H，其中在售项H共计5个，另有2个项目已售罄.项目列表项目名称开发商项目位置当前状态领秀城保定宇邦房地产开发有限公司容城县政府东（W销售中中金花园保定定利源房地产开发有限货任公司奥威路金海集团对面销售中谷丰印象容城县兆业房地产开发有限公司新客街与西城路交叉口（电力局西行500米路北）销售中阳光家园保定利源房地产开发有限公司金台西路北他厚食品公司对面