《通州莲花升级项目城市更新实施方案》.docx

通州莲花升级项目城市更新实施方案北京易初莲花连锁超市有限公司2024年8月30日一.编制依据3二、项目背境.5SS*fi1R6四、运作皿18五.项目风险识别及措施19六、合同安排.-.-.,-.-.,-.-.-.-.-.-.-24七、项目监管一25八、绫效渤介25九、项目招标与辆26十、发展规划,产业政策和行业准入分析-26十一、资源开发和节能方案分析30十二.环态影响分析31I.36十四.投资限及资金潮昔39十五、经济和行业影响分析43十六、结论及建议.-.45-编制依据通州莲花升级项目城市更新实施方案的转制依据包括相关法律、法规及相关政袋、地方规划.技术方案等.（一）法律*法规及改第法律政策包括土地管理法、招标投标法及招投标法实施条例、公司法、预白法、民法典、国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知X国发（199635号）国务院关于加强固定资产投资项目资本金菅理的通知“国发（2019）26号11中共中央、国务院关于深化国有企业改革的指导意见（中发（2015）22号X中共中央国务院关于深化投融资体制改革的意见（中发201618号国务院办公厅关于进一步激发社会领域投资活力的意见M国办发2017）21号»如晾市城市更新条例、北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见”京政发（2021）10号d关于开展老旧厂房更新改造工作的意见（京规自发（2021）139号X北京市规划和自然资源委员会等5部门关于印发老旧厂向更新改造工作实施细则（试行）的通知（京规自发（2024）67号1关于印发关于促进本市老旧厂房更新利用的若干措施的通知（京经信发（2022）68号X北京市老旧厂房更新导则M京经信发202414号）.北京市城市更新项目库管谡办法（试行R（京建法（2024）2号通州区城市更新项目实施方案申报及联合审查的实施愈见（试行）的通知（通政发2024）13号心文件等.（二）地方规划地方规划1括属地的“国民姓济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要”；如晾城市副中，川雌i三艘J（街区躺»（20162035年）等等.通州新城0801街区控制性详细规划土地使用功能规划图，红色为商业，见下图.今呼城0801街区控制性详细规戈（三）技术方案主要包括建设项目经济评价方法与参数（第三板»；规划、建设相关技术标准和规范等等.二、项目背里（一）项目发展目标及任务通州莲花升级项目位于通州区运河西大街132号，位于通州区乔庄商圈是通州区运河西大街沿线的更要综合性商业体.商场主入口面对运河西大街，交通网络便捷，占据了重要的城市形象展示位置.卜蜂莲花通州店最初兴建于2004年，建筑主体为一栋四层建筑,米黄色外墙涂料作为外立面主色调,是周边居民的重要购物休闲场所.随着城市发展,原有外力面汲引力活力不足、商场功能欠缺、年久失修,由于商场使用时间较长，中间又经历过改造，对建筑立面形彖以及街道的品质有较大影响.莲花与附近的居民都希望对商场进行升级改造,重新定位商场的运官模式，改变现存的问题，从而使卜蜂莲花通州店的全新旗发活力.这才有了本次通州莲花升级改造项目.通州莲花升级项目发展目标：卜蛙莲花通州店将转型为社区Ma1.1.1定位为“家门口的美食女”,这一波改造不仅涵英了商品和服务的升级，还引入了更多社区生活元素，旨在吸引更多消费者回至蛾下,卜蜂莲花通州店作为街区级合性商业建筑，是附近社区居民使用率最鸟的建筑物之一，是整个街区市要的标志物.在之前的20年中，卜蜂莲花通州店一直在居民对街区形象的记忆之中，为了给消费者提供更好的服务体睑，卜修莲花通州店的改造方向已经确定，未来它将不仅仅是一个超市,还将包含精品超市、菽饮、生活服务、儿童娱乐和杉院等多个业态，全面满足周边居民的各种生5舌需求.（二）通州莲花升级项目必要性密着实体商业嗔式的不断发展,单纯依器零售的单一式商业建筑逐渐被市场所海汰，综合性的商业综合体逐渐成为市场主流.为了推进综合化商业步伐，需要在内部丰富业态，但由于原建筑北立面（临街）老旧，再加上建讲主体建成时间较早，内部的设备系统老旧，所以室内的经m环境条件较差,这不利于增加商场内部业态.在本次升级改造中需要对建筑这些功能问题做出调整改造.目前，零任行业的转型已经成为一种必然趋势.各大超市蚣纷进行改造，目的都是为了更好地服务社区居民，满足他们日益多元化的消费需求.卜蟀莲花通州店的升级改造，从传统的零任超市转型为综合性的社区Ma1.1.1不仅带来了更多的消赘场景,还加强了与消费者的互动.值得注意的是，隐着消费者对生活质员要求的提升，零售企业必须在商品和服务上下足功夫，才能吸引更多的客流,提升整体业绩.此外，自有品牌的开发和供应迨的优化也是关蛙因素.无论是新品孵化还是主的场景的打造，都是为了让消费者有更好的购物体验.总的来看,新的零售环境下，企业需要更力Qi主重"人货场"的关系，通过多样化的场景和优质的商品来提升竞争力（三）通州莲花升级项目符合性为落实，集城市总体规划，以新时代首都发展为统领推动城市更新,北京市政府、市级委办局及通州区政府出台了多个城市更新类政策.依据北京市城市更新条例（以下简称条例），条例第二条提出：（二）以推动老Iar房、彳氏效产业园区.老I印比效楼宇.传统商业设施等存量空间资源提质增效为主的产业类城市更新；依据相关城市更新政策，本项目现状传统商业设施，随卜姝莲花通州店整体功能转型升级，外立面及室内装修升级改造，属于以推浏。统商业设施产业类城市更新.三、项目基本情况（）项目名称通州莲花升级项目（以下简称“本项目"（二）实施主体单位名称北京易初莲花连锁超市有限公司.（三）实施主体单位基本情况北京易初莲花连锁超市有限公司基本信息如下：注册地址：北京市朝阳区朝汨路太平庄176好一层333空公司类型：有限费任公司（法人独资）法定代表人：场纲注册资本：2500万元（美元）成立日期：2003年09月04日经营期限：2003年09月04日至2033年09月03日运营范围：许可项目:食品销售.（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展运营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准1.般项目:停车场服务;日用百货销售;食用农产品零售;货物进出口才支术进出口迸出口代理;日用杂品销售;母婴用品销生服装赧饰零售;普通货物仓储服务（不含危睑化学品等需许可审批的项目H随仓储（不含危睑化学品等需许可审批的项目）;会议及展览服务;第二类医疗器械销售;第一类医疗器械销售，外卖递送服务旧用化学产品销售;宠物食品及用品零售;柜台、槌位出租处制品销售;化妆品零售;宠物销售;包装服务;厨具卫具及日用杂品零售;互联网销售（除销售需要许可的商品）;户外用品销售.（除依;趣始批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）（T得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目犍音活动.）实施主体单位筒介卜蜂通花是泰国知名等国集团一正大集团下届的零代旗规品牌,1997年6月23日,中国第一家卜授莲花在上海浦东开业.经过20多年的不断学习和均健发展,卜蜂莲花已经成为中国最大的外资连锁零售业企业之一,目前楣有107家门店，门店遍布中国20多个城市，入驻城市包括上海.、广州、1综、西安、青岛等每年有超过5亿人次的顾客光段卜捡莲花，他们信赖卜笠莲花，并享受卜授莲花所提供的物美价廉的商品附乐的购物体验.卜岬莲花已在所有门店推行609001质量管理体系，用规范的管理方法，保证商品和服务的质量，更好地为顾客服务.凭借完善的食品安全控制体系、丰富的商品种类和有效的管理体系.卜蜂建花有幸成为2010上海世博会和2010亚运会供应商之一.2011年至2013年，卜蜂遂花连续荣获.中国食品健康七星奖”奖项.（四）项目前期研究为了更好地服务社区居民，满足他们日益多元化的消费需求.曲易初莲花连锁超市有限计划对卜蛙莲花通州店进行全面更新改造,改造后用途依然为商场.目前、项目已纳入通州区亚点项目库，有项目实施主体按照更新后的设计方案进行改造升级。并在更新改造完成后依然由莲花自彳握腌莒2024年9月8日，区政府召开专题会议研究通州莲花升级项目（通政会（2023）75号）,会议原则同意通州莲花升级项目，决定由北京易初莲花连锁超市有限公司负责继续积极推进落实，落实确定资金来源，为后续工作开展英定基础，加快审批手续.本次更新改造的通州莲花升级项目、本项目实施主体准备办理本项目前期相关手续.基于上述，本项目为传统商业设施类城市更新项目，技相关政策规定,本项目不需办理立项手续；经与区发改委投资科、城市副中心管委会投资综合处沟通，本项目为内部装修改造项目，不需办理立项手续.（六）更新范围1 .项目位置项目位于通州区运河西大街132号.项目地理位置及项目地块位,如图1-1、图1-2所示.图1-2项目地块位为图2 .项目站兄项目共用土地使用权面积16668.25平方米，制装修改造建筑面积18398.38平方米，H中地上建筑面枳18398.38平方米，地下建筑面积O平方米.具体情况如下：依据国有土地使用证（京通国用（2005出）第001号），项目土地使用权面积16668.38平方米，地类（用途）为工业用地,终止日期为2049年12月24日.依据北京市门楼牌编号证明信（2015）通公牌证字169号，项目地址变更为运河西大街132号.依据2003规（通）意字OoO3号，建筑使用性质为商业服务业；依据2003规（通）建字0081号及附图，本项目总建筑面积24284.23平米.其中地下建笊面积1130.22平米，地上建筑面积23154.01平米.本次装修改造项目依据不动产权证书（京向权证通股字笫0502095号），建筑面积2096200平方米，用途为工交,依据项目上述资料，本项目需装修改造建筑面枳18398.38平方米，其中地上建筑面枳18398.38平方米，地下建筑面积O平方米.（七）用地性质依据国有土地使用证（京通国用（25出）第OO1.号），项目所在的土地产权证，证我地类（用途）为工业用生本项目不涉及存量建筑用途转换.本项目现状用地注技为商业、现有（2003规（通）意字0003号发件时间2003年10月14日）文件表述：拟规划建设用地使用性质：商业金融业、有（2003规（通）建字0081号）规划许可证附件文件）,项目综合性商业创明服务业用地，符合街区控规拟定的用地性质.本项目符合北京城市副中心控制性详细规划（街区层面»的规划产业用地用途，按照北京市城市更新条例第三十五条实施老旧彳氏效楼宇更新的，应当优化业态结构.完善建筑安全和使用功能.提升空间品质、提高服务水平，拓展新场景、挖掘新消费潜力、提升城市活力，提高智能化水平、满足现代商务办公需求.对于存在建筑安全阴思或者严面抗震安全隐患，以及不符合民用建筑节能强制性标准的老旧低效楼宇，物业权利人应当及时进行更新；没有