农产品批发物流建设投资可行性研究报告.docx

第i章总论I一、项目概况I二、业主简介3四、研究内容5五、主疑论5六、主要技术经济指标7第二章项目建设背景及必要性9一、项目建设背景9二、项目建设的必要性12第三章市场需求分析及预测17一、市场分析17二、项目市场定位分析20三、市场预测22第四章建设规模及内容25-、建设目标25二、建设规模的确定27三、建设内容与建筑面积29四、主要功能设置30第五章项目选址与建设条件32三、环境轴I61四、主要污染及污染物62五、防治措施62六、翅上62第九章消防设计63一、设计依据63二、概述63三、消防措施63四、消防管理65第十章建筑节能设计66一、总图布置66二、建筑节能66三、给排水节能67四、电气节能68第一I-一章防灾减灾69一、总图69二、建筑69三、结构69四、地质灾害防范69五、地震防治69四、资金筹措85第十六章财务评价86一、评价原则、依据及参数86二、运营收入、运营税金及附加估算86三、费用蹒90四、盈利能力分析91五、偿债能力分析93六、不确定性分析93七、财务评价结论97第十七章社会效益评价98一、社会影响分析98二、项目互适性分析101三、社会风险分析104四、社会评价结论105第十八章结论及建议108一、结论108二、建议109第一章总论一、项目概况（一）项目名称：农产品批发物流市场建设项目（二）项目选址：（三）项目建设单位：XXXX农产品批发市场有限公司（四）建设性质：新建（五）法定代表人：（六）建设内容与规模项目规划用地面积57641平方米，总建筑面积112300平方米，项目建成后，农产品年交易量为12万吨，年交易额10亿元，逐步发展成为以农产品交易为主，集批发、储藏、加工、立销、配送、运输、检测、信息交流等多功能为体的现代农产品批发物流市场。项目主要建设内容分为四大块：一是商品交易区，总建筑面积26000m2。其中：农产品交易区12000nR临街商业市场6000m2.农户直销区域2000m2;二是配套功能区，总建筑面积19300nE其中：冷冻冷藏库9000nW,普通仓储加工配送区100OOm2,废弃物处理中心用房300a?；三是商务行政区，总建筑面枳为K）OoOm2；四是生活服务区，总建筑面积为57000m2;以及给排水管网、供电、通讯、道路、绿化等市政配套设施建设。除土建外，市场还将建设以下内容：1、有形市场与无形市场相结合。建设电子交易系统，探索农产品拍卖交易方式；发展农产品远期合约交易，条件成熟时发展农产品期货交易：发展仓单交易：建立健全市场信用体系。2、建设质量安全可追溯系统。质量安全可追溯系统由农产品电子交易结算可追溯子系统和农产品信息实时发布子系统构成。主要包括：市场信息网站土建工程与设备，应用软件系统开发，电子统一结算系统，客户信息管理系统，市场物业、财务管理系统，信息采集处理、发布与查询系统。3、建设安全监控中心。市场必须建设安全监控中心，配备相应设备，保障经营安全。4、建设废弃物处理中心。建设能够满足环境保护、P.生等部门规定的固体废弃物处理中心和污水处理中心，以及防止动物疫病传播的消毒隔离设施。固体废弃物处理中心应远离经营区叮生活区。5、建设林权交易中心。建设林权流转、交易中心，满足当地林权流转交易需要。6、建设质量安全检验检测中心。主要包括：检验检测室土建工程，快速检测仪器及配套设备，部分精密仪器及配套。能对市场内经营品种进行相应的农药残留、重金属残留等项目的定性、定量检测。（七）项目总投资及资金筹措1、项目总投资23634万元，其中工程费用15116万元，工程建设其他费用4482万元，基本预备费1915万元，建设期利息2013万元，铺底流动资金108万元。2、资金筹措项目总投资23634万元，其中企业自筹资金6134万元，申请政策补助资金100O万元，申请银行贷款16500万元。（八）建设周期：2011年7月至2013年6月,共24个月。二、业主简介项目业主是XXXX农产品批发市场有限公司，以下简称“公司”。公司于二零一一年成立，注册资金3000万元，属XX食品集团有限公司旗下控股子公司。XX食品集团是经重庆市人民政府批准组建的的国有大型骨干企业，主业是三级农产品批零市场建设、经营、管理和农产品（食品）加工，主责是以肉菜为主的农产品的''保供稳价、惠泽市民、服务三农”。现有39个子公司，注册资本金6.8亿元，总资产40亿元，从业人员3.8万人，现拥有“凌汤元”、“黄花园”、“重客隆”、“人道美”、“老四川”等众多知名老字号品牌。集团将按照“打基础、立支柱、创效益、上台阶”的总体要求，坚持以科学发展观为指导，以农产品批零市场电设和经营管理为重点，大力发展优势产业，着力打造双福国际农贸城、观农贸、惠祥农产品、重客隆和人道美五大龙头市场，认真履行“保供稳价”职责，真心实意为“三农”服务，大力搞活城乡食品流通，让广大市民吃上绿色食品、优惠食品和放心食品。力争在2012年实现“双百千”目标，即资产100亿元，销售额100亿元，交易额100O亿元，努力把XX集团建成“西部第全国领先”的具有行业控制力、影响力和带动力的大型国有食品企业。三、编制依据（一）国务院关于推进统筹城乡改革和发展的若干意见（国发20093号）;（二）中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见（中发（2010）1号）；（三）国务院办公厅关于统筹推进新一轮“菜篮子”工程建设的意见（国办（2010）18号）；（四）中共重庆市委、重庆市人民政府关于实施“两翼”农户万元增收工程的意见（渝委发（2010）6）;（五）市商委关于加快两翼地区农产品批发市场建设的指导意见；（六）市商委关于开展两翼农户万元增收工程商贸五大行动实施意见（2010年3月16日）;（七）关于加快商贸流通发展的决定（渝府发200898号）；（八）xx县国民经济和社会发展第十.个五年规划；（九）xx苗族土家族自治县城乡总体规划（2008-2020年）;（十）投资项目可行性研究指南（2002）;（十一）农产品批发市场建设标准（建标1991758号）；（十二）农产品批发市场管理技术规范（GB/TI57452004）;（十三）农产品批发市场管理技术规范实施细则；（十四）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（十五）项目业主提供的相关基础资料：（十六）国家和重庆市其它相关规定和要求。四、研究内容M行性研究报告研究的内容主要有以下几方面：（一）项目建设的必要性：（二）市场分析和预测；（三）建设规模与内容、工程方案：（四）投资估算与资金筹措；（五）经济效益和社会效益分析：（六）项目风险分析。可行性研究报告对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下一阶段工作的基础。五、主要结论（）该项目建设是落实两翼农户万元增收工程和市政府第28次常务会议精神的需要，对于搞好“菜篮子”工程，实现“保供应、稳物价、安民生”的目标和促进XX经济社会又快又好发展具有重要意义。该市场按照规范化、标准化模式建设的大型农产品批发物流市场，设计可满足进行多种农产品大宗批发交易的需要，市场的交易功能及设施较为齐全，管理及服务F段也较为先进，为在该区域培育大市场，搞活大流通，进一步提高农产品流通组织化程度、集中度和商品流通效率创造了必要的前提和物质基础条件，适应r现代农产品流通市场的发展要求，项目的建设是必要的。（二）该项目建设不仅可明显改善该区域农产品流通市场的设施条件，而且还可促进区域内农村市场的规范化建设与发展，使城乡两个市场能相互促进、协调发展，并逐步形成区域内较为合理的市场网络体系，使城乡经济社会的发展能协调统一。此外，项目的建设，还可带动其他相关行业及企业的发展，可为下岗职工提供较为可观的直接或间接的就业机会，从而促进了社会的安全与稳定。（三）根据市场预测分析，XX农产品批发物流市场发展潜力巨大，本项目从市场规模集聚入手，形成农产品批发物流经营的规模效益，培育一批规模大、效益好、组织化程度高、辐射带动能力强的农产品产业化龙头企业，逐步发展成为以农产品交易为主，集仓储、加工、配送、运输、检测、信息交流等多功能为一体的现代农产品物流基地，拓宽农产品销售渠道，加快流通速度，尽可能降低流通成本以及农产品损耗，带动地方经济的快速发展。（四）项目建成后可实现年营业收入2342万元，税金120万元，税后财务内部收益率为8.32%,税后投资回收期9.8年，财务净现值2596万元，大于0,项目经济效益评价可行。（五）项目选址科学合理，各种建设条件较好，承办单位有较丰富的管理经验；整个项目总投资23634万元，市场总建筑面积112300平方米，分九个专业交易区；项目建筑规模适度，投资合理：且区域内水电气等基础设施完善，因此，具备实施可行性。综上所述，该项目具有显著的社会效益和较好的经济效益，项0的实施是十分必要和可行的。六、主要技术经济指标项目主:要技术经济指标见表11：表IT项目主要技术经济指标序号名称单位数据备注1总用地面积平方米576412总建筑面积平方米1123002.1其中：农贸批发市场平方米553002.2市场配套住宅平方米570002.3配套服务设施平方米0项目总投资万元236343.1其中：建设投资万元215133.2建设期利息万元20133.3铺底流动黄金万元1084资金筹措万元236M4.1其中：企业自筹万元7131企业自有资金4.2银行借款万元165005设计生产能力万吨126年营业收入万元2342正常年份7总成本费用万元1580正常年份8营业税金及附加万元120正常年份9年净利润万元478正常年份IO所得税前财务内部收益率%12.8611所得税前财务净现值万元463712所得税前投资【可收期年7.3含建设期13所得税后财务内部收益率%8.3214所得税后财务净现值万元259615所得税后投资回收期年9.8含建设期16总投资收益率%5.44%正常年份17项目资本金净利润率%8.32%正常年份18盈亏平衡点（BEP）%36.38%19借款偿还期年7.6第二章项目建设背景及必要性一、项目建设背景（一）良好的发展机遇1、经济发展实现逆势上行2009全年XX县完成地区生产总值58.1481亿元，按可比价格计算，较上年增长12.3%。其中，第一产业增加值11.7951亿元，增长5.4%;第二产业增加值23.3397亿元，增长14.3%;第三产业增加值23.0053亿元，增长13.4%。一、二、三产业结构为20.3:40.1:39.6。笫一产业较上年下降3个百分点，第