某某房地产集团工程后评估编写指导手册.docx

某某房地产集团工程后评估编写指导手册目录第一章总则2第二章评估对象及内容3第一节评估对象3第二节评估内容4第三章组织与流程6第四章评估报告编写细则7第五章附则23第一章总则第一条为了指导工程管理人员客观、全面地评价项目的工程管理工作，总结、分享经验教训，改进工程管理方法，提升工程管理水平，从而提高保利地产的产品品质，特制定本指导手册。第二条本指导手册适用于保利房地产（集团）股份有限公司各级房地产开发公司所投资开发的项目。第三条本手册所称的“工程后评估”是指公司投资、开发、经营、管理的房地产项目，在其开发阶段结束后，工程管理人员对项目开发过程中的工程管理工作进行回顾、分析，从而总结项目工程管理经验教训的一系列工作。第四条本手册的编制依据：保利房地产（集团）股份有限公司项目后评估工作管理办法、保利地产工程工艺标准和质量标准。第五条工程后评估工作的原则：一、客观性：工程后评估须真实反映项目运作的实际情况，所做的各项分析必须以真实数据、材料为依据。二、全面性：工程后评估是对项目开发过程中关于工程管理工作的综合评价，应涉及到项目从投资立项到交付使用过程中发生的主要工作，并据此得出综合、全面的评价。三、公正性：在工程后评估过程中，项目工程管理人员应站在科学合理的角度整理相关资料、进行客观分析、得出综合评价。评估过程中项目管理人员应充分沟通，从而得出公正的结论。四、专业性：工程后评估工作应结合各开发阶段的特点进行评价，各项内容的评价必须基于专业判断与行业准则。五、时效性：为及时总结、分享项目工程管理的经验和教训，各项目开发期间重要进度节点的后评估应在各节点完工后及时开展，整个项目的工程后评估应在交付后及时开展。第二章评估对象及内容第一节评估对象第六条本手册所规定的后评估对象应同时符合以下条件：1、属于公司投资、开发、经营、管理的房地产项目。2、项目85%以上的建筑面积已整体完成竣工验收备案。3、各子公司根据项目具体情况规定的条件。第七条公司所投资、开发、经营、管理的所有房地产项目，符合本手册第六条所列示条件的都应完成工程后评估工作。第八条开发规模大、开发周期长、产品类型丰富的项目，应执行项目阶段性后评估，在项目个别组团、个别类型产品开发基本完毕后进行阶段性评价。第九条在工程管理方面有一定特殊性、创新性或重大经验教训的项目，应在工程后评估中有侧重点地对某些专业进行深入评价分析,总结创新经验。第二节评估内容第十条工程后评估是项目后评估的一部分，保利房地产（集团）股份有限公司项目后评估工作管理办法对项目后评估的编写有明确的要求。第十一条工程后评估应以项目立项为起点，以项目最终交付使用为终点，全面回顾项目开发的全过程，总结工程管理经验。第十二条工程后评估应包括工程总体后评估及各个重要进度节点后评估。工程总体后评估是对整个项目工程管理工作的综合评价，本指导手册附录A工程后评估报告模板中“工程总体后评估”是按照保利房地产（集团）股份有限公司项目后评估工作管理办法报告模板中专题六“工程管理评价”的相关要求进行编写；各个重要进度节点后评估是工程总体后评估的重要补充，应在各节点施工完成后编写并汇总到工程后评估总报告中。工程后评估具体评估内容包括:一、工程总体后评估：主要包括工程概况、进度管理评价、项目管理模式总结、项目工程质量及安全文明生产的分析与总结、标准化工法在施工中的运用、创新工艺及施工方法评价、涉及本指导手册第九条的内容等。二、各个重要进度节点后评估：1、土石方及基坑工程后评估：主要包括工程概况、进度计划完成情况、基坑的安全管控、降排水及场地移交、施工放线及标高控制、场地规划及布置、成本控制要点、施工质量控制等2、基础工程后评估：工程概况、进度计划完成情况、放线定位经验、地质与设计的匹配情况、持力层验收、施工质量控制、基础检测、加固补强情况、场地接收及移交、沉降控制等。3、地下结构工程后评估：主要包括工程概况、进度计划完成情况、施工质量控制（包括底板及电梯井、防水工程、结构封堵、钢筋模板混凝土工程等）、安全管控、平面布置及文明施工、回填要点、各专业配合情况等。4、销售展示工程后评估：主要包括工程概况、进度计划完成情况、施工质量控制（包括样板房、售楼部、园林展示区等）、交楼标准、展示效果、场地平面布置。5、主体结构及屋面工程后评估：主要包括工程概况、施工质量控制（包括主体结构、屋面等）、安全管控、各专业配合情况、进度计划完成情况等。6、室内砌体抹灰工程后评估：主要包括工程概况、施工质量控制（包括室内砌体、室内抹灰等）、各专业配合情况、进度计划完成情况、二次结构管控、场地移交及整改等。7、外立面工程后评估：主要包括工程概况、施工质量控制、进度计划完成情况、安全管控等。8、精装修工程后评估：主要包括工程概况、场地移交、施工质量控制、成品保护、进度计划完成情况、各专业配合情况、用水用电及垂直运输管理等。9、机电工程后评估：主要包括工程概况、强电工程、弱电工程、给水工程、人防工程、消防工程、空调工程、电梯工程、燃气工程等。10、市政园林工程后评估：主要包括工程概况、进度计划完成情况、场地移交、施工质量控制（包括市政工程、园林工程等）、管线接驳及验收等。11、竣工验收备案后评估：主要包括工程概况、电梯验收、消防验收、规划验收、永水永电验收、质监验收、备案工作、公司各部门联合验收等。12、移交物业及交楼后评估：主要包括工程概况、进度计划完成情况、移交物业、交楼经验等。第三章组织与流程第十三条项目部负责工程后评估报告的编写工作，项目经理应组织项目部人员在日常工作中收集相关资料。第十四条项目部应在各个重要工程进度节点施工完成后一个月内，按照附录A工程后评估报告模板中的节点表格完成各节点的后评估报告，并报工程部、公司主管领导审核。各节点的后评估报告审核通过后，由项目部存档并汇总到整个项目的工程后评估报告中。第十五条项目部应在集中交楼后一个月内，按照附录A工程后评估报告模板完成整个项目的工程后评估报告。项目部完成报告后，应报工程部、公司主管领导审核。报告审核通过后，由工程部整理归纳并存档至公司档案室。第十六条工程部应组织工程管理人员对各项目的工程后评估报告进行交流学习，并选取优秀做法进行制度化、标准化。第十七条各级经办人员应严格遵守公司保密工作管理规定，做好工程后评估资料及成果报告的存档及传阅工作。第十八条工程后评估流程图详见附录B工程后评估流程图。第四章评估报告编写细则第十九条各项目的工程后评估应按照附录A工程后评估报告模板进行编写，报告模板包含工程概况、工程总体后评估及各个重要进度节点后评估三个部分。各个重要进度节点后评估是按照每个节点一个表格的形式进行编写，节点应包括但不限于土石方及基坑工程、基础工程、地下结构工程、销售展示工程、主体结构及屋面工程、室内砌体抹灰工程、外立面工程、精装修工程、机电工程、市政园林工程、竣工验收备案、移交物业及交楼。第二十条工程总体后评估的内容主要包括工程概况、进度管理评价、项目管理模式总结、项目工程质量及安全文明生产的分析与总结、标准化工法在施工中的运用、创新工艺及施工方法评价、涉及本指导手册第九条的内容等。具体评估内容包括：一、“进度管理评价”主要包括以下三个方面的内容：1、项目施工进度计划。后评估内容包括：项目整体计划的完成情况，并总结经验和教训；各工程进度里程碑节点（如工程进场、土石方、桩基础或基础工程、地下室、正负零、预售条件、结构封顶、砌体结构、外立面、室内装修、园林绿化、总平施工、机电、市政配套、竣工验收与备案等）的进度计划完成情况。2、销售准备工程计划。后评估内容包括展示区完工、售楼部完工、样板房完工、达到预售条件等销售工程节点的进度计划完成情况,并总结相关经验教训。3、工程报建计划。后评估内容包括施工证办理、竣工验收备案等相关报建节点的进度计划完成情况，并总结经验和教训。二、“项目管理模式总结”后评估主要包括以下三个方面的内容：1、项目管理组织模式。后评估内容主要包括项目管理架构设置、分包模式设置等情况。2、各专业施工配合评价。后评估内容主要包括各施工单位之间的配合情况、施工单位与我司的配合情况等。3、项目发展模式的优劣势分析总结。后评估内容主要从上述1、2点出发，分析项目管理模式的优劣势及未来的项目发展模式。三、“项目工程质量及安全文明生产的分析与总结”后评估主要包括以下三个方面的内容：1、工程质量管理及安全文明生产措施。2、重大质量及安全生产事故回顾。3、主要工程质量及安全文明生产经验总结。四、“标准化工法在施工中的运用”主要是从进度、质量、安全、成本等方面分析标准化工法的优缺点。标准化工法包括股份公司下发的保利房地产（集团）股份有限公司建筑工程工艺及质量标准及各子公司根据区域特点进行细化的工法。五、“创新工艺及施工方法评价”主要是对项目施工过程中用到的新材料、新设备、新工艺及新技术从进度、质量、安全、成本等方面进行综合评价。第二十一条土石方及基坑工程后评估的内容主要包括工程概况、进度计划完成情况、基坑的安全管控、降排水及场地移交、施工放线及标高控制、场地规划及布置、成本控制要点、施工质量控制等。具体评估内容包括：一、“进度计划完成情况总结”主要是总结土石方及基坑工程进度计划的完成情况：按时完成的项目应说明所采取的进度保证措施，总结经验；进度滞后的项目应分析产生的原因，总结教训。二、“基坑的安全管控经验总结”主要是从施工前的方案审核、施工过程中的安全保证措施、出现的主要安全问题及处理措施、基坑的实时监控等方面进行经验总结。对于存在安全事故的项目，还应回顾事故发生的时间、级别、原因、处理方案等。三、“降排水及场地移交经验总结”的后评估内容主要包括：各施工阶段采取的降排水方案，方案的合理性分析，降排水遇到的问题、产生的原因及采取的处理措施；土石方工程与基坑工程、土石方工程与基础工程场地移交过程中的遇到的问题、产生的原因及采取的处理措施。四、“施工放线及标高控制经验总结”主要是从成本和质量两个方面总结施工放线及标高控制的注意事项。出现问题的项目还应分析原因、说明采取的处理措施，总结经验教训。五、”场地规划及布置经验总结”主要是分析项目场地规划及布置的合理性。后评估内容主要包括：售楼区与样板房的场地布置；总包单位施工区及生活区初步规划；临时水电的设置与线路走向；施工期间雨、污水排放系统的规划；塔吊的数量及位置的初步规划；总体施工顺序安排；分期开发场地布置；场内土方堆放与外运的策划；工程验收后退场路线的策划。六、”成本控制要点总结”主要是说明土石方及基坑工程成本控制所采取的措施、出现的问题、产生的原因及采取的处理措施。对于存在补充合同、签证的项目，还应填写补充合同的数量及总金额、签证的数量。七、“施工质量控制经验总结”的后评估内容主要包括项目采取的支护形式、施工方案审核情况、施工质量控制要点、出现的质量问题、产生的原因及采取的处理措施等。八、“其他经验总结”主要是除了上述提到的土石方及基坑工程相关内容外，其它方面的经验教训总结。第二十二条基础工程后评估的内容主要包括工程概况、进度计划完成情况、放线定位、地质与设计的匹配情况、持力层验收、施工质量控制、基础检测、加固补强、场地接收及移交、沉降控制等。具体评估内容包括：一、“进度计划完成情况总结”主要是总结基础工程进度计划的完成情况：按时完成的项目应说明所采取的进度保证措施，总结经验;进度滞后的项目应分析产生的原因，总结教训。二、“放线定位经验总结”主要是说明基础工程放线定位的注意事项、遇到的问题（如基础与结构图纸的定位偏差）、产生的原因及采取的处理措施。三、“地质与设计的匹配