CPA5年东奥税法第8章讲义_j.docx

第八章房产税法、城镇土地运用税法、契税法和耕地占用税法本章考情分析本章包括房产税、城钺土地运用税、机地占用税、和契税，均典于CPA考试的小税种，易出单选、多选题型，本章说种税收实惠政策较多,常常性考点往往出自税收实患和税领计算结合,也常与所得税等税种混合出计算题或琮介题型.近三年本章的四个税种平均分(ft大约8分左右.2015年教材的主要变更1 .删减房产税的税收实惠政策：2 .增加地下建筑用地征收城钝土地运用税的规定：3 .大量削城城钺土地运用税的税收实惠致箱；4 .埴加“公租房经营单位购买住房作为公租房的，免征契税”的规定：5 .删减契税的税收实惠政策：6 .明确“国家税务总局确定，各级征收机关要在2005年1月I日后停止代征托付,干脆征收契税”。第一节房产税法房产税是以厉是为征税对象.依据房屋的计税余值或租金收入,向产权全部人征收的一种财产税。一、纳税义务人与征税芭Hl(热火，实力等Cl2)<-)纳税义务人房产税的纳税义务人是在校范国内房屋产权全部人.详细包括：1 .产权属F国家全部的，由经营泞刑单位撒纳：产权属于集体和个人全部的，由体单位和个人纳税：2 .产权出典的由承典人缴纳：3 .产权全部人、承典人不在房产所在地的，由厉产代管人或开运川人纳税：4 .产权未确定及租典纠纷未解决的，出历产代管人或运用人徽纳：5 .无租运用其它第位房产的单位和个人,运川人代为缴纳房产税(依据房产余(ft).6 .2009年I月I日，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，也纳入了房产税的征收管理范相，【例鹿多选座】下列情形中,应由房产代管人或者运用人缴纳房产税的有()/2013年>A.房屋产权未确定的B.房屋产权全部人不在房屋所在地的C,房屋租典纠纷未解决的D.房屋承典人不在房屋所在地的【答案】ABa)二征税莅困1.房产税的征税对象是产，即有屋面和困护结构有墙或两边有柱，能舒遮风避雨，可供应人的在其中生产、学习、工作、消造、居住或贮存物资的场所.【提示】要留点房产不等;建筑物.2,征税范税（熟识，实力等级2）城亡.，、隹制镇、工守M。【例跑单选题】下列房屋及建筑物中,属于房产税征税范附的是（）.<2014年）.农村的居住用房B.建在室外的隔天游泳池C.个人拥有的市区经营性用房D.尚未运用或出租而待售的商品房t答案】C二、税率、计税依据与应纳税的计算（驾IiD<-）税率妾求记忆，实力等缎3）房产税采纳比例税率有两档规定税率,另有一档实惠税率：税率适用状况1.2%的规定税率自有房产用于生产经苜12%的规定税率出租非居住的房产取得租金收入4%的实惠税率个人出租住房（不分出租后用途）【特殊必纳】个人出租住房,应缴纳的税种及对应税率如下（未考虑城建税及教化费附Jjik地方教化附加，免征印花税和城钝十.地运用税）：税种税率营业税3%税率减半房产税4%个人所得税1O1例题多选题】下列有关房产税税率的表述，符合现行规定的有（）。A,工厂拥有并运用的车间适用1.2%的房产税税率B.个体户房屋用于自办小卖部的适用1.2%的房产税税率C.个人出租住房用于美容机构开设连锁店的适用12%的房产税税率D.个人出租住房，不区分用途，依据钱的房产税实惠税率计税【答案】ABD<->计税依据与应纳税额的计算（驾犯实力等级3一从价计钿与从租计价计税方法计税依据税率计税公式从价计征基本规定:依据房产原伯（包括地价）一次减除10%-30%损耗后的余位扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定独立地下建筑物进行原值调壑原值明显不合理的应予ili估；没有原值的由所在地税务机关参考同类房屋的价l核定年税率1.2%应纳税额=应税房产原（fix（I-扣除比例）XI.2%（这样计算出的是年税额）【特殊提示】对依据房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含坨价.包括为取得土地运用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等.宗地K枳率低0.5的，按责产世筑血积的2售计算土地面枳并据此确定计入房产原值的地价.【案例】某企业用2800万元购得一宗1500平方米的土地，投入200万元做土地开发，并在这宗土地上建立一座建筑面枳600平方米的车间，则计入该车间计征房产税的房产原值的地价二600X2X（2800÷200）÷1500=2400（万元）.【例时用选时】2013年某企业支付«000万元取如10万平方米的土地运用权，新建厂房建筑面枳6万平方米，工程成本200。万元，20M年年底竣工验收，对该企业征收房产税的房产原值是）万元。A. 2000B. 6400C8000D.10000t答案】I）【解析】对依据房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价，包括为取得土地运用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等，对该企业征收房产税的房产原值=800>2000=1C100O（万元）.【特殊提示】地上房产与地下建筑物用产税从价计税的税额计即:步骤.【归纳1】地上房产依据三个步骤计算房产税：第1步是K定计税余侑：须要减除规定比例的损耗来确定计税余伯第2步是汁口彳税额；用确定的计税余值乘税率计尊房产税年税额（此步计蚌时也要结合税收实惠规定）第3步是汁。当期两劫税犯：依刖房产税的纳税义务发生时间对应纳税额进行确定（由年税额折篇成应履行纳税义务期间的应纳税额）【归纳2】地卜建筑物分为两大类一一与地上房屋相连的地卜建筑物和独立的地卜建筑物.有不同的征税规则：与地上房屋相连的地下建策物.要将地上地下视为一个整体，依据地上房屋建筑物的规定分三个步骤计算房产税：单独的地卜建筑物在从价计税时分四个步骤计算房产税。第1步是确定成税原值：依据工业用途或商业用途及其他用途进行规定比例的应税原值确认笫2步碓定计税余值：用调整好的地下建筑物应税原值减除规定比率的损耗率计和确定计税余值第3步是"Q年税的：用确定的计税余（fi乘税率计算房产税年税额（此步计算时也要结合税收实惠规定）第I步是汁4当期府纳税额：依据房产税的纳税义务发生时间对应纳税Si诳行确定（由年税额折算成应履行纳税期间的应纳税颤）.【例跑计算问答跑】2011年4月,某企业将其与办公楼相连的地下停车场和另一-独立的地下建筑物改为地下生产车间，停车场原值10。万元，地下建筑物区价200万元，该企业所在省财i和地方税务部门确定的地下建筑物的房产晚价折算比例为邓，房产额值减除比例为30该企业以上两处地卜建筑物2014年4月至12月份应缴纳房产税多少万元。【答案及解析】与地上房屋相连的地下建筑物.要将地上地下视为一个整体,依据地上房屋建筑物的规定计税：独立的地下建筑物作为工业用途的，须要用房屋原价的肯定比例折能为应税房产现值，再减除损耗价值计税。2014年I月至12月份应缴纳房产税=（100+200×50）×（l-30S）X1.2X912=1.26（万元）。从租计征房产税计税依据和税率、计税公式：（续表计税方法计税依据税率计税公式从租计征租金收入（包括实物收入和货而收入）以劳务或其他形式抵付房租收入的，按当地同类房产租金水平确定出租的地下建筑,按出租地上房屋建筑的有关规定计税12%应纳税额=租金收入X12%或4%个人按市场价格出租的居民住房（出租后不论是否用于居住）4%【例时垠选遨】某公司办公大楼原值30000万元，2010年2月28日将其中部分闲设房间出租，租期2年。出租部分房产原俏5000万元，租金保年100O万元.当地规定房产原值诚除比例为20%,20】。年该公司应撤纳房房产税<）。（2011年A. 288万元B. 340万元C. 348万元D. 360万元1答案】C【蚱析】应纳房产税=（30000-5000）×（l-2O>×1.2+5000×（1-20%）×1.2,×212+1000×10/12×12%=348（万元），三）在确定房产税的计税依据时需用意的几个特殊规定1 .对投资联营的房产的规定对以房产投资联营,投资者参雨投资利涧分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对只收取固定收入，不担当联首风险的，应按租金收入计征房产税。假定甲与其他投资人共担风险.共负盈亏，则联营企业为房产税纳税人.从价计税.假定甲只收取固定收入，不担当联营风险的，则甲为房产税纳税人.从租计税.【特殊归纳】不同投资岷首方式的相关税费计税规定辨析：方式1.以房产投资联酋，投资者参加投资利润分红，共担风险的营业税：不征收城建税利教化费附加、地方教化附加：不涉及土地增值税：联营双方均为非房地产企业的，哲免征收；联苗的企业属于房地产企业的,城房地产开发企业以其建立的商品房投资联昔的，应当征收土地增值税契税：以房产作投资、入般.视同房屋买卖,由产权承受方计算缴纳契税房产税：依据房产计税余值从价计征方式2.只收取固定收入，不担当联首风险的首也税：依据,服务业租赁业”的5%税率计征城建税和教化费附加.地方教化附加：依据营业税税额及法定税率、征收比率计征土地增值税：视同房地产出租.假如产权未发生转移不征收土地增值税契税：视同房地产出租，假如产权未发生转移，不征收契税房产税：依据房产租金收入从租计征1例鹿单选题】某公司2008年购进一处房产，2009年5月1日用于投资联苜（收取固定收入,不担当联营风险）,投资期3年,当年取得固定收入160万元.该房产原值3000万元，当地政府规定的破除幅度为三.该公司2009年应缴纳的房产税为（）.（2010年）A. 21.2万元B. 27.6万元C. 29.7万元D. 44.4万元t答案】B【解析】应纳房产税=30OOX（130MX1.2%X412M6OX12%=8419.2=27.6（万元）.2 .对融资租赁房屋向物房产税的规定依据财税（2009）128号文件的规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租优合同约定起先日的次月起依照历产余他撅纳房产税.合同未约定起先日的，由承租人自合同签订的次“卮依照房产氽值缴纳房产税.【例时单选遨】F列各项中，应作为融资租优房屋房产税计税依据的是（>.（20H年）A.房产竹价B.房产余值C.房产原位D.房产租金1答案】B3 .关于附.国设的和配套设施的计税规定一是为了雄持和增加房屋的运用功能或使房屋满意设计要求，凡以房屋为教体，不行I意核动的附属设法和配套设施，如给排水、果暖、消防、中心空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核均，都应计入房产原值,计征房产税.二是对于更换房屋附属设得和配套设施的,在判其价值计入房产原值时,可扣减原来相应设备和设施的价（ft：对附属设备和配套设施中易损坏、须要常常更换的零8件,更新后不再计入房产原值.【例SS1单选题】某上市公司2013年以5000万元购得一处裔档会所,然后加以改建，支出500万元在后院新建一露天泳池支出500万元新增中心空调系统,拆除200万元的照明i殳族,再支付500万元安装智能照明和楼宇出控系统，会所于2013年底改建完毕并对外首业.当地规定计算房产余值扣除比例为30%,20M年该会所应纳房产枚（）.A.42万元B.48.72万元C. 50.4万元D. 54.6万元t答案】B【解析】2014年该会所应纳房产税-5000500<500200