某部门房地产营销策划案管理制度.docx

房地产营销策划案现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场,结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出”房地产全程策划营箱合适的方案，他从相关项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程,逐步实施。其核心合适的内容包括：I、相关项目投资策划营箱：2,相关项目规划设计筑灯营销；3、相关项目质量工期策划甘精：4、相关项目形象策划首蝌：5、相关项目营销推广策划：6、相关项目顾问、销售、代理的策划营销；7、相关项目服务策划首辞i；8、相关项目二次策划营销：第一章相关项目投资策划营销相关项目投资策划营箱是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发相关项目的过程，这个过程是考骁和衢址发展商房地产运作能力的重要环节.这个过程操作好了,就意味着相关项目成功了一半,在这个过程中多下功夫,以后的开发经营就可以事半功倍.招大项目投资策划营销可对相关项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对相关项目开发节奏提Iil专业意见.-相关项目用地周边环境分析I、相关项目土地性质调查.地理位置.地质地找状况.土地面积及红线图.土地规划使用性质.七通一平现状2、相关项目用地周边环境调查.地块冏边的建筑物.绿化景观.自然景观.历史人文坟观.环境污染状况3、地块交通条件调查.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划.相关项目的水、路'空交通状况,地块周边的市政道路进入相关项目地块的出入交通网现状4、周边市政配套设施调杳.购物场所.文化教育.医疗卫生.金融服务.由口政服务.娱乐、餐饮、运动.生活服务.娱乐休息设施.周边可能存在的对相关项目不利的干扰因素.历史人文区位影响二区域市场现状及其珞势判断I、宏观经济运行状况.国内生产总值：第一产业数量第二产业数农第三产业数量房地产所占比例及致fit.房地产开发景气指数.国家宏观金融政策：货币政策利率房地产按揭政策.固定资产投资总额：全国及相关项目所在地其中房地产开发比理.社会消费IwI零若总额：居民消费价格指数商品住宅价格指数.中国城市房地产协作网络估息资源利用2、相关项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.相关项目所在地的居民住宅形态及比重.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规.政府关于商M住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在相关项目所在他及相关项FI地块周边的市政规划3、相关项目所在地房地产市场总体供求现状4,相关项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异5、相关项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6、商品住宅客户构成及购买实态分析.各种档次商品住宅耳户分析.商品住宅客户购买行为分析三土地SWOT深层次）分析1、相关项目地块的优势2、相关项目地块的劣势3、相关项目地块的机会点4、相关项目地块的成胁及用难点四相关项目市场定位I、类比竞争楼盘调研.类比竞争楼盘基本资料.相关项目户型结构详析.相关项目规划设计及精修资料.粽合评判2、相关项目定位.市场定位：区域定位主力客户群定位.功能定位.建筑风格定位折.相关项目价假分析1、商品住宅相关项目价值分析的基本方法和概念商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：选择可类比利关项目确定该类楼盘价值实现的备要素及其价值实现中的权重分析可类比相关项目价（ft实现的各要素之特征对比并*化本相关项目同各类比相关项目诸价值实现要素的对比根据价值要素对比值判断本相关项目可实现的均价.类比可实现价值决定因素：类比土地价值A市政交通及直入交通的便利性的差异B相关项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异教育和人文景观的差异各种污染程度的差异社区素质的差异C周边市政配套便利性的差异相关项目可提升价值判断A建筑风格和立面的设计、材旗B单体户型设计C建筑空间布局和环艺设计D小区配套和物业管埋管控E形象包装和营销策划F发展商品牌和实力价值实现的经济因素A羟济因素B政策因素2、相关项目可实现价位分析.类比楼盘分析与评价.相关项目价值类比分析：价佗提升和实现要索对比分析相关项目类比价位计第六相关项目定价模拟I、均价的确定.住宅相关项1：1均价确定的主要方法：类比价（ft尊术平均法有效箭求成本加价法A分析有效市场价格范恸B确保合理利润率.追加有效需求价格运用以上两种方法综合分析确定均价2、相关项目中具体单位的定价模拟.商品住宅定价法：差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）.各种差异性价格系数的确定：确定基础均价确定系数确定幅度.具体单位定价模拟七相关项目投入产出分析I.相关项目经济技术指标模拟.相关项目总体经济技术指标.首期经济技术指标2、相关项目首期成本模拟.成本模拟表及其说明3、相关项目收益部分模拟.销售收入模拟：tfiW均价假设销管收入模拟表.利润模拟及说明：模拟说明利润模拟表.触感性分析：可变成本变动时时利润的影响销售价格变动时对利润的影响八投资风险分析及其规避方式提示1、相关项目风险性评价价值提升及其实现的风险性：相关项目的规划和设计是否足以提升相关项目同周边相关项目的类比价值相关项目形象包装和营销推广是否成功2、资金运作风险性.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本.对储抑节奏和开发节奏进行良好的把樨,以尽址少的资金占用启动相关项目，并在最短的时间内实现资金回笼3、经济政策风险.国际国内宏观经过形势的变化.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设九开发节奏建议1、影响相关项目开发节奏的基本因素.政策法规因素.地块状况因素.发展商操作水平因索.资金投放录及资金回收要求销售策略、铺件政策及价格控制因素.市场供求因素.上市时间要求2、相关项目开发节奏及结果预测.相关项目开发步骤.相关项目投入产出评估.结论笫二章相关4日规划设计策划营销通过完整科学的投资策划营销分析,发展商有了明确的市场定位.从而进入了产品设计阶段.房地产经过多年的发展后.市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规划和总体设it要求越来越高，他们追求又实用又好行的商品房，这就要求发展商将“以人为本”的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求.相关项目规划设计策划营俏是基于市场需求而专业设计的工作流程.相关项目规划设计策划首销是以相关项目的市场定位为基础，以涵足目标市场的需求为出发点，对相关项目地块is行总体规划布局，确定建筑风格和色彩相关计划,猿猿闱绕目标客户选定主力户型,引导室内装风格,并对相关项目的环艺设计进行充分提示.-总体规划I、相关项目地块概述.相关项目所属区域现状.相关项El临界四周状况.相关项目地貌状况2、相关项目地块情况分析.发展商的初步规划和设想.影响Ill关项目总体规划的不可变的经济技术因素.±地SWOT分析在总体规划上的利用和规避.相关项目市场定位下的主要经济指标参数3、建筑空间布局.相关项目总体平面规到及其说明.相关项目功能分区示意及其说明4,道路系统布局.地块周边交通环境示意：地块周边基本路网相关项目所屈区域道跖建设及未来发展状况.相关项目道路设置及其说明：相关项目主要出入口设置相关项目主要干道设置相关项目车辆分流情况说明相关项目停车场布里5,爆化系统布局.地块周边景观环境示意：地块周边历史、人文景观绘合描述相关项目所属地域市政规划布局及未来发展方向.相关项目环之规划及说明：相关项目标化景观系统分析相关项目主要公共场所的环艺设计6、公建与配套系统.相关项目所在地周边市政配套设施两查.相关项目配套功能配汽及安排.公共建筑外立面设计提示：会所外立Ifti设计提示营销中心外立面设计提示物业管理管控公司、办公室等建筑外立面设计提示其他公建（如巴士站、因墙）外立面设计提示.公共建筑平面设计提示：公共建筑风格设计的特别提示相关项目公共建筑外部环境概念设计7、分期开发.分期开发思路.首期开发思跖8、分姐团开发强度二建筑风格定位I、相关项目总体建筑风格及色彩相关计划.相关项目总体建筑风格的构思.建筑色彩相关计划2、建筑单体外立面设计提示.商品住宅房外立面设计提示：多层、小斯层、高层外立面设计提示不问户型的别里外立面设计提示针对屋顶、屋带、窗户等外立面同部设计提示其他特殊设计提示.商业物业建筑风格设计提示三主力户型选择I、相关项目所在区域同类楼盘户型比较2、相关项目业态分析及相关项目户里配置比例3、主力户型设计提示.一般住宅套房户型设计提示跃式、狂式、跃复式户型谀计提示别里户型设计提示4、商业物业户型设计提示.商业部楼平面设计提示.商场楼层平面设计提示.写字楼平面设计提示四室内空间布局装修概念提示1、室内空间布局提示2,公共空间主阳选择3、庭院景观提示五环境规划及艺术风格提示Ix相关项目周边环境调杳和分析2、相关项目总体环境规划及艺术风格构想.地块已有的自然环境利用.相关项目人文环境的苜造3、相关项目各组团环境概念设计组团内绿化及园名设计.组团内共享空间设计.组团内呼整小品设计提示.加团内椅髡造型设计提示组团内宜传专栏、导机系统位置设定提示4,相关项目公共建筑外部环境概念设计.相关项目主入口环境概念设计.相关项目营销中心外部环境概念设计.相关项目会所外部环境概念设计.相关项目首销示范中心沿途可首造环境概念设计.针时本相关项目的其他公技环境概念设计六公共家具概念设计提示1、相关项目周边同类楼盘公共家具接设.营销中心大堂.管理管控办公室2,本相关项目公共家具概念设计提示七公共装饰材料选择指导I、相关项目周边同类楼盘公共袋饰材料比较2、本相关项目公共装饰材料选择指号及装修风格构思3、相关项目营梢示范单位装修概念设计客斤装修概会设计闾房装修概念设计.主人唐装修慨会设计.儿童房装修概念设计.客房装修概念设计.室内其他（如阳台、玄关、门窗装修提示4、相关项目首吊中心装修风格提示5、住宅装修标准提示.多层、小高层、高层装修标准提示.跃层、复式、跃复式装修标准提示.别堂装修标准提示八灯光设计及背景音乐指导I、相关项目灯光设计.相关项目公共建筑外立面灯光设计.相关项目公共绿化绿地灯光设计.相关项目道路系统灯光设计.相关项目室内灯光灯饰设计2、背景音乐指导.广场音乐布置.相关项目室内背景音乐布置九小区未来生活方式的指导1、相关项目建筑规划组团评价2、营造和引导未来生活方式.住户特征描述.社区文化规划与设计笫三草相关项目物依工期策划营销房他产市场营销，它贯穿于商品的开发建设、销传、服务的全过程，质地工期是重要的流程之一,因房屋质量、工期延误等原因,而造成销位停滞和的楼者要求换房或退房的现较屡有发生.它产理影响发展商及相关项目的信誉度、美誉度.因此相关项目既依工期策划营销是发展商必须树立的观念