2024不动产运营发展报告.docx
.一EgR8第八届地新引力段会A业周期GWZr克而腺新开工先于土地购置J2019年即开始回落2007年以来房地产开发企业新开工面积（单位：亿m2）22.722.4/新开工面积同比。多项式（新开工面积）施新引力2021年行业步入去产能周期土地成交自2020年高位回落，去年较高点锐减54%2013年以来全国300城土的成交量价情况月度走势俾位：亿m2,万亿元）总罐筑面枳总会S眩逮面同比变化一多旗影建筑面照）KAOMa11*消费销售型办公即使以价换量，一线城市也难掩颓势，销售面积连续三年下跌经济大环境低迷使彳整体办公市场需求收缩，TW办公需求持续收缩，即使采取.以价换量.的策略销售面积连续三年下跌其中23年n或市办公销售面积289万M1同比下跌2.6%,相比疫情前的21年下跌13.2%。重点监测二线城市23年办公销售面积490.6&万MEF12.79%,24年一季度，杭州办公成交面积大幅上涨½45.8%,主要为23年T度成交基数较低»敬仅2093万m2''20202023年田点城市办公销售面枳及同比变化45048350W25。VAIWIW8418700»WOCCSOOCOWCCJWCO20<XC100OO2021222320212223202122232021222320212223202122232021222320212223上海d晾广州深圳成都杭州南京武汉获上海北京r州成都南京n24年Q6?应（万M7IQW7RS1u<mK.KZZ=S.M供应同比84.59%1336.7%99.46%17.32%13.69%91%348.19%-78.2%24年Ql竭（万M11.2431.404.3B8.1047.4230.525.2026.07成交向比.51.25%51.88%64.11%-57.27%6.23%45.78%040.45%478%圾单价（可M）3424922914266653771112519199611491811767GM8外教耳*统.X海1予、人WSW（万口一梢传面枳（万口,左轴）成交均价（11,右轴）消费租赁型办公市场净吸纳量持续萎缩，去库存成为下一阶段的重要任务2023年，四个一线城市甲级写字楼净吸纳仅131万m2.相比疫情封控的22年上涨16%,但仅为21年整体吸纳量的三分之一，需求未有豆苏趋势，市场持续低迷；244年,除广州外，预计其余三个一线城市净吸纳量不会有明显回升，以上海为例，24年净吸纳量预计为55万m2,相比全年164万m2的新增供应，需求仍显不足；曳点监测的四个二线城市中，海吸纳亦持续下降，以成都为例，23年净吸纳仅为5万m2,相比2辟下隆50%;24年，成都净吸纳量预计回升至18万万m2,但新增供应达65肪m2,雌仍f蚊于求2020-2024E年TftSm甲级办公供应及吸纳180-20上海北京广州深圳成都杭州南京武汉供应面IR（万K）净啜纳量（万浦CIC*fiif.fr.a=SM三.4R0-未来趋势一线城市甲级写字楼出租率在未来5年内仍将处于探底过程按2022-2023年四个一线城市净吸纳量水平，再考虑24-27年新增供应情况后，北京、上海甲级写字楼五年后空JS率恢复至10%左右；广州、深圳则将长期处于探底过程sT城市甲级写字楼市场当前存量及市场恢豆至90%出租率所需年份他新引力獴设空置率恢复至10%鬲姿n年，新增供应统计至2027年，净吸纳按22-23年平均吸纳量计算，本年度空近率=（前年度交/面枳+当年新增供EZ-当年净吸缴/（前年度存fit面螟+当年新中供应）0酬Kr2024E2026E2027E三EI2029EI203OE2031E2032E2033E2034EI.健池r斑懿淑-7北京IlMR40IMh16M14Igf10%45上海721.60%24%22%21%18%14%10%7fljfl11广州72615.20%1»%24%2%32%2%26%23%20%17%14%10%濠圳9012620%30%32%36%40%35%31%26%22%17%13%6%60I二i,iw？rrvs.-JF消费疫情后的消费复苏一定程度缓解了一线城市购物中心运营压力重点城市购物中心受消费宜苏因素影咆推动整体空置率下降，其中上海/度平均空置率回落03%,存垃项目租金大多保持维的平态势.诙奢项目中，南京德基销售额持续增长，23年销售畿达239亿元，同比熠长13.8%;”文旅+，的物中心业态成为新增长点，以吉浦奥僦斯为例,2023年12月30日至2024年1月1日，吉浦百联奥特莱斯三天销售额实现1.19亿元，比去年同期增氏20.5%-2023-2024Q1重点城市购物中心评均租金2023-2024Q1重点城市购物中心空置率23Q23O223n23Q4H24QI1dKW2652"2南京诺基广通2392k)3上海环球港2031554上海名“广场17113fl5濠圳万象城BO/6杭端万象城1201007杭州阍滨银电102788郑州丹尼斯大B轼%79北京世纪金原IB”中心R476310笳城湾万做城82WH2023年全国重点监测购物中心销售额TOPlO（亿元）地新引力消费习惯的变化促使体验式消费场景趋热，文娱类业态持续上行；餐饮类竞争加剧消费结构的升级.消费场景的多元化、消费人群的年轻化，催生文旅、户外体腕与健康产业的安苏显著.文体娱乐类业蕊在2023年开关店情况姣为乐观，田点因为消费群体的转换，新型的文体娱业态更能缪抓住这类年轻群体眼球，加上演出市场的爆火，更能为消费者带来优质的肖费体脸因此带动了大量的螭快速扩张.20222023年购物中心各体蛉类业态景气度表现2023年，全国餐饮业累计吊销132.78万家.2022年共有31.9万家餐饮相关企业注销吊销，可以明显符到，对比之下，23年注吊狷数及已是22年的2倍有余。2024年一季度,全国餐饮吊俏45.9万家，同比增加155%;虽然餐饮类的开关店比值数据仍是大于1的,但由于关店数量增闻较尢整体竞争加剧.据海底捞2023年报显示全年新增9索海底搭舞厅，相比22年新开下降62.5%;同时关闭了32家海底携餐厅，海膨闭店调整主要集中发生在2021用2022年，其中21年年闭店数量达222家，23年同比22年闭店63家根了492%.2023年1月-202废3月全国餐饮新注册及吊销数Jft统计2023年-2022年新注册敛量（万家）n吊销数It历家）他新引力就出最X：M用工皇fE纹;t”，幻岩：41.hx上海、到、龙、皇工、成那、氏爻、机M、入#、6床,月气工Ca（*xF全际将牛，JilF数理消费新消费赛道的选择：市场匹配和价值创造选取方式研究赛道消费者需求匹配4深入分析目标消费者陶燧懒建化特别是年轻;肖费者自DZ世代和千福一代）的新兴需求和生活方式转变市场发展机遇匹配4评1古赛道的市场规模、增长率以及未家预测.优先考虑月陛展现出F高增长潜力且消费者需求日益增长的领域.资本认可度匹配考察不同赛道的资本流入情况资本的关注度可以作为市场热度和发展潜力的一个指标.线下商业匹配K评估赛道市场与线下商业合作的潜力，基于线下商业呈现该赛道盈，利及客流情况，以及发展策略及未来招商需求匹配的赛道.品牌商户价值4评估霎道内的品牌商业模式是否具有清晰的盈利路径，包括毛利率*水平、成本结构、以及是否能有效抵御竞争，商业大宗交易：小而精且具备改造盘活可能性的商业更受投资者青睐含零售物业大宗交易规模的下降趋势明显，2023年总计28宗，成交金额437亿元，同比下降35%;单笔金额持续下降，2023年单宗交易金额为16亿元，同比下降30%;小而精的商业项目更受市场热捧。剔除未披露金颔的交易后，近六成功目成交金额不足20亿元.2021-2023年全国含零传商业大宗交易（亿元）2023年全国含零住商业大宗交易分布（按成交总额划分）2021-2023年全国含零件商业大宗单宗平均交易金额（亿元）成交总颗（亿元左轴）总成交数保,右柏）4035302520IS«0502021年2022年2023年n2021年2022年2023年单笔金或（亿元）注：2023年郃分房企合育业资产出1S,导致20S。亿元项目Bl白所上升.典型为1瞬中棺置地广场.融创华发区雪文熊城般权、世茂港珠演口岸域攻目等他新引力2019.202理酬FMS区新增宾E砌及筋阵变化2019仟2020阡2021年2022RF2023«FmsfUh宫照军近年来一二线城市薪增产业用地规模有限，存量盘活难度大周期长（以上海为例，已盘活规模不足待盘活的10%）,因此城市正在通过增加容积率的方式，“向上要空间.保障产业载体的指定供应C2019202班苏州产业区区新联工面积及容积率变化20192023年杭州产业展区新增按工无职及容积率变化2019202评天津产业园区新事配E职及容积率父化P三8fcfrff!消费受经济下行影响，厂房/研发项目空置率普遍上升；厂房项目因供应规模及企业搬离成本高等原因，市场空置表现优于研办从相金看，2023年涨幅不明显，全点城市2023年厂房平均相金价格较2022年上涨3%,研办上上祇张1%;从空置率看，2023年厂房和研办空置率皆有上升，且研办空置率较厂房平均高5个百分点；厂房租金低搬迁成本大，近年供应减少等原因，使得厂房在一二战承压能力明显优于研办.2022-2023年重点城市工业厂房租金及空置情况22年租金阮平米/月）123年租金阮平/月）一22年空置率一23年空置率20222023年五点城市研发办公租金及空置情况ee22年租会（11
