建科院：深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值项目资产评估说明.docx

本说明依据中国资产评估准则编制深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值项目资产评估说明中瑞评报字2024第OOoII7号（共一册，第一册）中瑞世联济”,评估集团有限公司ChUngRUiVcridUnAppraKdGroup二匕二四逑月五目录第一部分关于资产评估说明使用范围的声明1第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明2第三部分资产评估说明3第一章评估对象与评估范围说明4一、评估对象与评估范围4二、实物资产分布情况及特点5三、企业申报的表外资产（如有申报）的类型、数量6四、引用其他机构出具的报告结论的情况6第二章资产核实情况总体说明7一、资产核实人员组织、实施时间和过程7二、影响资产核实的事项及处理方法7三、核实结论7第三章投资性房地产评估技术说明9一、评估技术说明9二、评估结果60三、核实结论60第四章评估结论及分析61一、评估结论61评估说明附件63第一部分关于资产评估说明使用范围的声明本资产评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律、行政法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明本部分内容由委托人和产权持有单位编写、单位负责人签字、加盖单位公章并签署日期，内容见附件一：企业关于进行资产评估有关事项的说明。第三部分资产评估说明本部分由评估对象与评估范围说明、资产核实情况总体说明、投资性房地产评估技术说明、评估结论及分析共四章组成。详见下文。第一章评估对象与评估范围说明一、评估对象与评估范围（一）委托评估对象与评估范围评估对象为深圳市建筑科学研究院股份有限公司因编制财务报告需要，所涉及的以公允价值模式计量的投资性房地产。评估范围为深圳市建筑科学研究院股份有限公司委托评估的投资性房地产，具体为建科院未来大厦。（二）委托评估的资产类型与账面金额评估基准日，评估范围内的资产为深圳市建筑科学研究院股份有限公司委托评估的投资性房地产，具体为建科院未来大厦。投资性房地产房屋建筑物未来大厦的总建筑面积为51,327.2Im2,产权持有单位申报的账面金额为448,690,596.89元；投资性房地产土地使用权，面积为ll,037.76m2,产权持有单位申报的账面金额为70,912,300.OO元。投资性房地产账面金额合计为519,602,896.89元。委托评估对象和评估范围与评估目的涉及的评估对象和评估范围一致。（三）委托评估的资产权属状况深圳市建筑科学研究院股份有限公司纳入本次评估范围内的投资性房地产已取得不动产权证书，具体情况如下：深圳建科院于2016年2月2日取得“粤（2016）深圳市不动产权第0029899号”的不动产权证书：中瑞世联资产评估集团有限公司土地使用权人坐落宗地面积（m2）权利类型权利性质用途土地使用年限深圳市建筑科学研究院股份有限公司龙岗区坪地街道11,03776国有建设用地使用权出让新型产业用地30年,2015年07月24日至2045年07月23日止2022年11月28日取得“粤（2022）深圳市不动产权第0461539号”不动产权证书：权利人坐落面积（m2权利类型权利性质用途土地使用年限深圳市建筑科学研究院股份有限公司龙岗区坪地街道建科院未来大度51,327.21国有建设用地使用权/房屋所有权出让/商品房工业用地/商业、研发、宿舍、食堂30年,2015年07月24日至2045年07月23日止二、实物资产分布情况及特点1 .投资性房地产一一土地使用权实物状况评估对象使用土地为国有土地。评估对象所在建筑使用宗地地势平坦、形状较规则。宗地内外基础设施均达到六通（道路、供水、排水、通电、通信、通燃气）。2 .投资性房地产一一房屋建筑物实物状况评估对象所在建筑为“未来大厦”，未来大厦项目位于深圳龙岗区国际低碳城核心启动区蝴蝶湖畔。整体采用钢结构模块化的建造方式，包括了研发办公、宿舍、商业、食堂、车位、公共空间等业态，由于未来大厦处于运营初期，截至评估基准日未有签约商户，目前已有意向客户在商谈，合同正在拟定中，根据未来大厦运营方案，未来大厦创新空间运营模式、时空运营模式、能源托管运营模式、新技术新产品推广服务模式，其中创新空间运营模式提供基础办公居住空间+配套实验空间+技术、市场和投资孵化服务权益；时空运营模式除未来大厦在常规可租赁的建筑面积之外，还有较多的核增的架空公共空间，都可以对外开展交流活动，如科普、潮玩、艺术、新零售和绿色生活新服务；行业论坛、专业展览深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值价值项目资产评估说明等经济活动，在不影响研发办公或增加研发办公增量服务情况下，开展空间的时间运营，提高空间叠合使用效率；能源托管运营模式是以“光储直柔”为核心的建筑新型能源系统的“能源托管”模式试点；新技术新产品推广服务模式不仅包括传统意义的电梯广告、户外屏广告，更延展了基于未来大厦“实体化场景式”建筑独特性、创新空间服务、创新运营模式的企业推广服务。未来大厦竣工备案竣工日期为2022年10月17日，经评估人员现场查看，根据房屋新旧程度判定标准，确定评估对象基本完好。三、企业申报的表外资产（如有申报）的类型、数量无。四、引用其他机构出具的报告结论的情况本次资产评估未引用其他机构出具的报告结论。深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值价值项目资产评估说明第二章资产核实情况总体说明一、资产核实人员组织、实施时间和过程根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况等特点，评估项目团队根据委托评估的投资性房地产资产状况进行分工，并制定了详细的现场清查核实计划。2024年1月3日至2024年1月22日，评估人员对评估范围内的资产进行了必要的清查核实。1.指导产权持有单位填表和准备应向评估机构提供的资料评估人员指导产权持有单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时收集准备资产的产权证明文件等。2 .初步审查和完善产权持有单位提交的资产评估申报明细表评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然后仔细审查资产评估申报明细表，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估申报明细表有无漏项等，同时反馈给产权持有单位对资产评估申报明细表进行完善。3 .现场实地勘查根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在产权持有单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对资产进行了现场勘查。4 .补充、修改和完善资产评估申报明细表评估人员根据现场实地勘查结果，并和产权持有单位相关人员充分沟通，进一步完善资产评估申报明细表，以做到：账、表、实相符。5 .查验产权证明文件资料评估人员对纳入评估范围的投资性房地产的产权证明文件资料进行查验。二、影响资产核实的事项及处理方法资产清查过程中，资产评估专业人员未发现影响资产核实的事项。三、核实结论深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值价值项目资产评估说明-纳入评估范围内的其他资产账、表、实相符，实物资产均可继续正常使用,未发现产权纠纷问题。深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值价值项目资产评估说明第三章投资性房地产评估技术说明一、评估技术说明(一)投资性房地产一一房屋建筑物1 .评估范围纳入评估范围的投资性房地产房屋建筑物为建科院未来大厦，建筑面积为51,327.21m2,于2018年9月5日开工，竣工口期为2022年10月17日。评估基准日产权持有单位申报的账面金额为448,690,596.89元；土地使用权面积为11,037.76m2,产权持有人申报的账面金额为70,912,300.00元，投资性房地产账面金额合计为519,602,896.89元。2 .核实过程(1)清查核实工作指导企业填报相关表格并准备资料指导企业相关财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提供的资产评估明细表、资产调查表及其填写要求，进行登记填报，同时收集资产的权属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。初步核实企业提供的资产评估明细表及相关资料评估人员通过查阅有关资料，了解评估范围内投资性房地产的资产概况，审阅资产评估明细表及相关资料，检查有无填列不全、资产项目不明确、漏项等现象，提请企业进行必要的修改和补充。现场核实与调查根据经过初步核对的资产评估明细表，评估人员对评估范围内的投资性房地产资产进行了现场勘察。对于投资性房地产，重点勘察其用途、层数、结构特征、内外装饰、附属设施设备等情况。在现场勘察的同时，通过查阅相关资料及与企业相关人员访谈的方式，了解投资性房地产账面值的构成等会计政策，通过市场调查，收集相关市场信息等评估资料。完善资产评估明细表根据现场核实结果，进一步完善资产评估明细表，以做到“账”、“表”、深圳市建筑科学研究翘份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值价值项目资产评估说明“实”相符。查验权属资料对评估范围内房屋建筑物的权属资料进行必要的查验，查验内容包括证载所有权人、建筑面积、结构类型等，同时了解房屋建筑物所占用的土地情况。(2)核实结果根据粤(2022)深圳市不动产权第0461539号不动产权证及深圳市土地使用权出让合同书(深地合字(2015)2014号)文件显示，龙岗区坪地街道G10224-0257号工业用地存在以下限制条件：(1)深圳市建筑科学研究院股份有限公司应当遵守法律、法规和土地出让合同中关于土地用途的规定，严格按照土地用途使用，不得擅自转让、出租。(2)本宗土地使用权按照法律法规和土地出让合同规定依法转让的，只能整体转让，不得分割转让。本宗地项目建成后，限整体转让。(3)深圳市建筑科学研究院股份有限公司转让土地使用权或者因人民法院强制执行而拍卖或者变卖土地使用权的，次受让人应当符合土地出让合同约定的条件，并提交相应资格审查部门出具的符合受让条件的证明文件。确需转让或者因人民法院强制执行又无次受让人符合受让条件的，政府有权以土地使用权和地上建筑物、构筑物及其附属设施的成本价减折旧后的价格优先回购。根据委托人提供的资料，纳入本次评估范围的房屋建筑物及土地使用权均无查封情况，其中土地已设定抵押权，具体情况如下：深圳市建筑科学研究院股份有限公司与中国工商银行股份有限公司深圳市分行签订的固定资产借款合同编号：0400000230-2020年(营部)字01078号以及抵押合同编号：(MooOoO230-2020年营部(抵)字005号，以建科院未来大厦用地土地使用权及房屋建筑物作为抵押物设定抵押，向中国工商银行股份有限公司深圳市分行申请了总额为430,000,000.00元的借款。固定资产借款合同于2021年1月22日签订，经与产权持有人相关人员确认，截至评估基准日该抵押合同项下的借款余额为229,521,844.64元。3 .评估方法依据资产评估基本准则，根据以财务报告为目的的评估指南房地产估深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务