康养项目可行性研究报告.docx

Realestateconsultancyreport康养项目可行性研究报告报告编号：XX咨字HB2017XX1号2017年3月8日目录一项目总论11项目背景1(1)项目名称1(2)委托方1(3)承担可行性研究工作的单位1(4)研究工作依据1项目建设规模和内容2(6)项目开发相关手续32可行性研究结论3(1)市场可行性研究3经济可行性研究3项目评价结论4二项目投资环境和市场研究51北京市社会经济发展情况分析5(1)北京市宏观经济分析5社会消费品零售总额7供求关系分析8(4)购买力分析9市场现状分析102养老市场情况分析11我国老龄化程度11(2)我国老龄化现状11我国养老市场所处阶段12(4)北京市养老市场现状133政策背景分析14养老政策14土地政策164区域热点事件18(1)北京2022年冬奥会182019年世界园艺博览会195宏观背景总结20三项目分析及评价211项目概况21(1)项目位置21(2)自然条件22(3)地形、地势23(4)交通23(5)周边配套及区域环境23(6)拆迁情况23(7)土地现状232项目SWoT分析24优势(Strerght)24(2)劣势(weakness)24(3)机会(opportunity)25(4)威胁(threaten)263综合评述27四市场定位及项目评估281项目定位282规划布局293模式定位294客户定位31五项目开发建设进度安排331有关工程计划安排的说明332施工计划横道图33六投资估算与资金筹措351项目总投资估算352总投资估算说明363资金筹措364投资使用计划36七销售及经营收入测定391物业销售收入估算392经营收入估算393经济效益分析39八 社会效益和影响分析401对环境效益的影响402对政府财政的影响403对区域发展的影响40九 可行性研究结论与建议411可行性研究的结论性意见41(1)项目进展情况41(2)项目建设后续资金有保证41(3)项目具有良好的社会效益41(4)经济效益良好412项目主要问题的解决办法和建议41(1)主要问题41(2)建议42项目总论1项目背景(1)项目名称北京市延庆区XX镇XX村项目可行性研究报告(2)委托方北京XX房地产开发有限公司(以下简称：XX地产)(3)承担可行性研究工作的单位受托单位：XXXX养老服务集团有限公司旗下咨询公司单位地址：XX省XX市XX北大街XX(4)研究工作依据国家有关法规、政策文件Q房地产开发项目经济评价方法(建设部：建标2000205号)令建设项目经济评价方法与参数(发改投资20061325号)令关于印发经济评估方法的通知及附件(中国国际工程咨询公司:咨经199811号)其他有关法规、政策文件。北京市建设工程概算定额令北京市建设工程工期定额北京市建筑工程价格信息令委托方提供的地块规划资料委托方提供的数据、资料令委托方相关构思、计划等市场调研的相关资料市场调研宏观数据资料令市场调研微观数据资料受托方企业资料库（5）项目建设规模和内容根据XX地产提供的相关资料，经济技术指标如下表:表1：项目主要规划指标单位：平方米项目名称相关数据地块位置北京市延庆区XX镇XX村用地性质宅基地、耕地、公共用地等总用地面积XX总建筑面积540000本项目用地面积XX建筑容积率2.3其中：养老公寓用地面积1600.8建筑面积320000容积率2回迁区住宅用地面积400.2建筑面积80000容积率2总户数（户）约250酒店用地面积13333.4设计房间（间）350规格五星医疗、养老用地面积200.1规格护理院（2000张床位）3甲医院农业观光用地面积333335注：表中指标来源于XX地产提供的相关数据资料。(6)项目开发相关手续本项目的土地使用权还没有正式取得，关于土地的相关控制指标没有最终确定。但是，XX地产已经同XX村、XX镇政府达成了意向开发合作框架协议，相关的规划条件具有进一步谈判的广阔空间。本项目内部建有大量的村民自建住宅，拆迁面积相对较大。通过以上分析，我们认为本项目的土地取得具有极大的实操性。2、可行性研究结论(1)市场可行性研究令区域土地市场活跃，成交量及成交楼面价格均有提高，土地成交类型由以居住用地为主，目前中小开发商为获得土地的主力军。令北京房地产市场整体呈现回暖迹象，总体市场成交活跃，但供给明显不足，伴随需求大幅上涨，价格自2016年初上涨明显；令在房地产政策环境趋紧的大形势下，预计2017及今后几年北京房地产投资额和市场供给将增长，但部分区域短期内仍面临供给不足，总体市场交易活跃程度仍会保持良好水平；令在北京市要将延庆区定位为运动休闲区的发展战略下，延庆的区域价值逐渐得到认同，将发展成为继顺义、通州之后房地产市场的热点板块；令世园会、冬奥会的催化效应进一步增强了延庆区房地产市场的板块作用。(2)经济可行性研究投资估算根据测算，项目未含土地成本的总投资为249480万元。资金筹措项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资、销售回款。由于项目现在的所处阶段，具体的资金筹措方案尚不可知。按照房地产开发的一把规律，后期需要合理安排销售计划，销售回款的合理度对项目资金筹措有重大影响，并且可以较好的控制财务成本。项目销售收入根据区域房地产发展前景分析，至2018年初项目开盘销售时，区域同类项目售价可达24000-30000元/平方米，考虑养老地产的项目操作能力，预计可使项目实现10%的溢价，即销售均价26000-33000元/平方米。由此我们确定项目以稳健售价26000元/平方米，乐观售价30000元/平方米分别进行测算。根据项目的建筑指标，项目主要的销售面积来自养老公寓(包含商业面积)32万平米，可以实现销售收入如下：稳健方案可实现销售收入832000万元。乐观方案可实现销售收入960000万元。(3)项目评价结论。项目土地具有实操性令项目资金基本有保证。项目具有良好的社会效益令项目经济效益高于行业平均水平，具备一定抗风险能力令项目养老休闲物业定位符合市场供应需求，市场租售前景良好综合评价项目整体可行。二项目投资环境和市场研究1、北京市社会经济发展情况分析(1)北京市宏观经济分析表2:北京市GDP及其增长率单位：亿元指标/年份262007200820092010201120122013201420152016GDP7720.39006.21048811865.913777.9160.41780119500.621330.822968.624899.3增长率12.30%9.00%10.10%10.20%8.10%7.70%7.70%7.30%6.90%6.7%图1:北京市GDP及其增长率单位亿元北京市GDP及增长率从表2可看出，北京市的国内生产总值(GDP),从2011年开始结束了高速发展的阶段，开始进入中速增长期，但是仍然高于全国的增长速度。2011年2016年的增长率保持在7.5%的平均水平，其数值在国内具有绝对领先的地位，可见其经济实力的雄厚。一个地区房地产市场的发展必须要有雄厚的经济实力做后盾。北京市优良的经济发展环境为北京的房地产市场的发展提供了良好的投资环境。表3:北京市人均GDP及其增长率单位：元指标/年份20062007200820092010201120122013201420152016人均GDP495055604463029687887429180394870919321399995106284115000增长率8.90%5.20%6.20%8.00%8.21%8.33%7.03%7.28%6.29%8.20%图2:北京市人均GDP及其增长率单位：元人均8P增长率通过图2、表3可以看出：北京市的人均GDP受到宏观GDP的影响，增长率在2011年以后经历了4年的下滑，但是随着近两年的稳定发展，在2016年开始了恢复了较快的增长速度；但是人均GDP绝对值一直处于稳定的增长中。对比宏观GDP,人均GDP的发展较好。可以看出，微观经济也反映出北京市的良好的投资环境。(2)社会消费品零售总额表4:北京市社会消费品零售总额及增长情况单位：亿元指标/年份201120122013201420152016社会消费品零售总额6900.37702.88375.19098.11033811005.1增长率10.80%11.60%8.70%8.60%7.30%6.50%图3:北京市社会消费品零售总额及增长情况北京市社会消费品零售总额直接反映了北京市居民的消费水平，通过图表很明显看出居民的消费水平直接受到宏观经济的影响，紧随宏观经济的发展，表现为：绝对值逐年增长，并且增长量较大，但是增长率结束了高速增长阶段，增长率出现下滑，并且有走稳趋势。这对房地产投资未尝不是一件好事，因为趋于平稳的消费水平，是居民消费更加理性的表现，这样可以有效释放经济泡沫，使房地产开发的不确定因素大大减少，利于房地长市场长期稳定的发展。(3)供求关系分析表5:北京市商品房供求关系对比单位：万平方米指标/年份20092010201120122013201420152016施工面积9719.110300.912065.413122.513886.913641.51309513089.8销售面积2362.31639.514401943.71903.114591554.71675.1竣工面积2678.62386.72245.22390.92666.43054.12631.52383.1施工/销售4.116.288.386.757.309.358.427.81销售/竣工88.19%68.69%64.14%81.30%71.37%47.77%59.08%70.29%图4:北京市住宅市场供求关系北宅市场供求关系从两个指标来分析北京住宅市场的供求关系施工面积/销售面积，从我们搜集的数据表明，这一指标在5左右或者在5以下是比较健康的。从表5看近几年北京的这一指标的平均值为7左右，稍微高于5。但是2016年这一指标有下降的趋势，但是仍需警惕