物业管理公约.docx

为落实北京奥园的售后物业管理，明确购房人、房地产开发企业和物业管理企业在物业管理中的权利义务，我公司按照有关规定，制定北京奥园物业管理公约，并提交北京市居住小区管理办公室核准，以确保公约具备必要的内容。我公司作如下承诺：1、如因我公司订定过程中的不谨慎导致本公约内容存在歧义、语义不清或违反有关法规政策，由我公司承担相应责任。2、我公司和物业管理企业签订的物业管理委托合同与本公约内容不存在抵触。3、我公司如将项目转让，将保证受让人承诺遵守本公约。上述条款为本公约内容的组成部分，经北京市居住小区管理办公室核准之日起，我公司即应遵从本公约内容。北京XX置业投资有限公司（公章）2002年10月17日北京奥园一期物业管理公约目录一、物业基本情况二、公约中涉及各主体基本情况三、物业管理服务内容和标准四、物业管理服务费与公共维修基金五、产权人权利和义务六、开发企业权利和义务七、物业管理企业的权利和义务八、房屋使用、管理、维修的具体规定九、违约费任和纠纷处理十、附则北京奥园一期物业管理公约第一章物业基本情况物业名称：北京奥园座落位置：北京市朝阳区XX物业四至：东至：XX中路西至：XX东路南至：XX南二街北至：XX中街总建筑面积：185262.32平方米土地用途：住宅使用期限（自年月日至年月日）：国有土地出让合同号：京地出合字（2002）第XX号共用部位及共用设施设备：一、共用部位及共有设施设备：指物业管理区域内，不为单个产权人所有而为多个产权人共同拥有和使用的设施设备，包括住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、公共门厅、楼梯间、走廊通道、电梯井；共用的上下水管道（自来水分户水表以外计费水表以内的上水管道、楼内下水立管及通向污水井的下水管道）、落水管、电梯、天线、照明设备、公共照明、消防设施、避雷装置、安防设施、邮政信箱、绿地、道灯、路灯、化粪池、物业管理区域的外围护栏及围墙、景观设施、公益性文体设施、共用设施设备使用的房屋等。二、其它共用配套设施：指物业管理区域内，可由全体产权人共用但非共同拥有的设施设备，包括北京奥园运动城、小牛津双语幼儿园、小区内的商业配套、停车场等设施。第二章公约中涉及各主体基本情况一、产权人：指拥有全部或部分房屋所有权及相应土地使用权的公民、法人和其他组织。二、开发企业名称：北京XX置业投资有限公司注册地址：北京市朝阳区XX邮编：100025法定代表人：XX注册资本：5000万元联系人：XX联系电话：XX三、物业管理企业企业名称：北京XX物业管理有限公司物业管理资质合格证书号：京国土房管物资字2002第XX号注册地址：北京市朝阳区XXXX街XX号邮编：100018法定代表人：XX注册资金：50万元联系人：XX联系电话：XX四、物业管理委员会：指在本物业管理区域内经产权人代表大会选举产生的代表全体产权人物业管理权益的法定组织。五、物业管理企业的选定和变更1、物业管理委员会成立之前，物业管理企业由开发企业选定。公约核准后除以下情况外，开发企业不得变更物业管理企业。A、该物业管理企业被取消北京市物业管理资质；B、该企业注销；上述情况下变更物业管理企业，开发企业需将变更原因和选定的新物业管理企业等有关事项告知业主，没有50%以上反对意见的方可与新物业管理企业签署正式合同。并须到市小区办备案。2、物业管理委员会成立之前变更物业管理企业，开发企业需要求变更后的新物业管理企业承诺遵守本公约。3、物业管理委员会成立后可按有关规定解聘和重新选聘物业管理企业。第三章物业管理服务内容和标准一、北京奥园一期物业管理服务的基本内容1、 房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查；2、 园林绿地的管理养护；3、 环境卫生的管理服务；4、 公共秩序的维护；5、 参与物业竣工交付使用时的验收交接；6、 入住管理；7、 物业装饰及二次装修施工监督管理；8、 车辆行驶、停放管理及其场地的维修养护；9、 物业档案资料的管理；10、 社区商务服务；11、 社区文化建设；12、 北京奥园一期物业管理服务标准北京奥园按高档住宅标准建设，具体服务内容如下：1、房屋保养、装修管理与维修服务做好房屋保养，监督装修施工，维修及时有效，统一着装挂牌，服务热情周到，收费明码标价，住户满意为先。房屋完好率98%以上，房屋零修及时率98%以上，维修合格率100%。2、设备保养定期检查保养，管理规范有序，系统运行正常。3、绿化建设保持景观特色，精心培育花木，环境常绿常新。根据奥园主题，布置小区环境。4、环卫保洁公益标识明显，庭院楼层干净，公共设施整洁，垃圾清运及时。5、安全保障实行封闭管理，安保设施完好；实行24小时保安制度保安尽职尽责；消防设施设备完好，定期巡视、检查；保障住户安全；维护小区内正常的公共秩序、车辆秩序，设立明显标志禁止车辆进入步行区。6、社区服务制定文明公约-奥园宣言，力求居民关系融洽，共建美好社区，社区内设立马上办中心和维修中心，有接待窗口，积极开展多种有偿服务满足基本业主生活需要。7、社区文化建设从社区活动、服务项目、人员配备、信息传达、会员组织五个方面营造奥园独特的社区文化，并将XX思想体系融入小区的社区文化与氛围。第四章物业管理服务费与公共维修基金一、物业管理服务费用1、 本物业向住户收取的物业管理服务费的标准为：1）不带电梯住宅1.8元/月*平方米，包括房屋保养、设备保养、装修管理与维修服务；绿化建设；环卫保洁；安全保障；社区服务；社区文化建设等。2）电梯住宅：2.5元/月*平方米，除以上第（1）条所述服务内容外还包括电梯管理费用。3）测算，达到本公约第三章所述物业管理服务标准需支付的管理费用为：不带电梯住宅3.1元/月*平方米；带电梯住宅：3.8元/月*平方米。开发企业同意：在北京奥园物业管理有限公司管理期间，业主缴纳的费用与实际管理成本的差额首先用社区内的车位等经营性设施收入弥补，不足部分由开发企业视情况予以适当补贴。2、物业管理服务费的交纳办法如下：1）物业管理服务费按产权证注明的实测建筑面积按季交纳；2）未取得实测建筑面积前物业管理服务费按销售合同中注明的面积交纳；3）每季第一个月1至15日交纳本季物业管理服务费；3、没有约定或约定不明的，应按政府有关文件执行；政府有新的规定时，收费应依新的政策进行调整。4、物业管理服务收费标准如按规定或约定有调整，物业管理企业应在物业管理区域内醒目位置公告和书面送达通知全体产权人。二、住宅共用部位共用设施设备维修基金1、共用部位共用设施设备维修基金的归集、使用和管理按政府关文件执行；2、共用部位共用设施设备维修基金不敷使用时，经房地产行政主管部门或物业管理委员会研究决定，按建筑面积比例向产权人续筹；3、产权人在出售、转让、抵押或馈赠其单元或因其他原因房屋产权转移时，所缴交的共用部位共用设施设备维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。第五章产权人的权利和义务一、产权人权利1、对其名下的物业享有占有、使用、收益和处分权；2、按规定和设置目的使用共用部位和共用设施设备；3、产权人有权要求召开、参加产权人大会，享有管委会委员的选举权和被选举权；4、对物业管理的重大事项享有表决权；5、有权监督管委会、物业管理企业工作，并向管委会、物业管理企业就物业管理有关问题提出意见、建议和要求；6、有权向物业管理行政主管部门投诉；7、有权按北京市及本小区有关规定进行房屋自用部位的装饰装修;8、有权自行聘请他人对物业自用部位设施设备进行维修、养护；9、有权根据房屋建筑共用部位及场所、共用设备、设施的状况，建议物业管理企业及时修缮；10、有权监督物业管理的收费情况，并要求管委会和物业管理企业按照规定的期限公布物业管理服务费用收支帐目；11、有权要求异产毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任。对方拒不维修并造成他人损失的，可向管委会投诉直至提请有关部门调解、仲裁或诉讼。二、产权人义务1、遵守物业管理法律、法规、规章、政策和本公约规定；遵守物业管理企业依有关规定和公约订立的本物业管理区域内的规章制度；2、执行产权人代表大会及管委会决议；3、按规定和约定如期交纳物业管理服务费、房屋公共维修基金及水、电、燃气、有线电视等费用；4、转让或出租所拥有的物业时：1) 应提前7日通知物业管理企业；2) 要求受让人或承租人签署承诺书遵守本公约；3) 遵守本物业区域内的物业管理规章制度；4)不得改变物业原有使用性质及功能，不得将原住宅改为经营场所、严格禁止对邻里造成干扰的经营性、非经营性活动，或用作非法、不道德的活动场所；5、爱护并合理使用北京奥园内的体育景观设施（运动器械、艺术雕塑、场馆设施等），积极参与社区组织的各项活动，配合相关各方（开发企业、物业管理企业、运动城等）创造并享受一种积极向上、健康和谐的社区文化氛围；6、产权人或使用人在行使权利的同时，不得损害相邻人的合法权益。如因排水、排污、装修损害相邻人的合法权益，必须承担相应的民事责任；7、对其家属、房客、代理人、雇工、承租人及其他使用者的疏忽和错误承担相应的责任。第六章开发企业的权利和义务一、开发企业对其拥有的物业，享有与其他产权人同等的权利，并履行相应的义务。二、管委会成立前，开发企业有权选聘物业管理企业对本物业进行管理，与物业管理企业签定管理合同，并依法制定公约和物业管理规章制度。三、开发企业应按有关规定承担本物业保修期内保修范围的维修责任。在保修期间，开发企业委托物业管理企业及时处理有关保修事宜，其发生的费用由开发企业负责。四、有权转让、抵押、出租开发企业所拥有的房屋及附属设施，无须经其他业主同意。五、发企业出售物业时，应向购房人明示经核准的公约，并要求购房人在签署购房合同的同时，签署遵守公约的承诺书。六、物业交付使用时，开发企业应当向物业管理企业移交下列材料：1、新建项目竣工总平面图；2、单体建筑、结构、设备安装竣工图；3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图；4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；5、各单项工程竣工验收证明材料；6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件；7、房屋销售清单和产权资料；8、公共配套设施的产权及收益归属清单；9、物业管理所必须的其他资料。七、本物业管理区域内的车位由物业管理企业统一管理，未出售的车位由物业管理企业参照北京市同类住宅小区的收费标准有偿出租给使用人，已出售的车位由物业管理企业向产权人收取一定的管理费。八、北京奥园内的会所XX运动城，属于园区内的配套设施，不归于全体产权人共有，由独立核算的公司负责经营管理。第七章物业管理企业的权利和义务一、物业管理企业的权利主要包括：1、依照有关法律法规和合同的约定，制定实施物业管理的制度；2、对接受委托的物业实施管理;3、依照法规、规章和委托合同收取物业管理服务费、水、电、煤气等费用；4、维护物业公共安全环境和秩序，制止违反物业管理制度的行为，对造成的损害有权要求责任人赔偿；5、清除任何不符合本公约规定的建筑物及安装物，向有关责任人收取因清除而发生的费用；6、要求委托人协助管理；7、节日期间可装饰该小区的入口及外墙、大堂，包括灯光及其它饰物，组织本小区内的文娱活动；二、物业管理企业的义务主要包括：1、履行委托管理合同，提供物业管理服务；2、听取产