浦北县农村集体经营性建设用地入市管理办法(试行).docx

浦北县人民政府关于印发浦北县农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）的通知浦政发（2024）3号各镇人民政府（街道办事处），县直及直线驻县各单位：现将浦北县农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）印发给你们，请认真贯彻执行。2024年3月29日浦北县农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）第一章总则第一条目的依据为规范我县农村集体经营性建设用地入市工作，维护农民土地权益、保护农村集体经营性建设用地权利人的合法权益，促进土地资源节约集约利用，促进城乡统一的建设用地市场，审慎稳妥有序的推进浦北县农村集体经营性建设用地入市试点工作，根据中华人民共和国土地管理法、广西壮族自治区土地管理条例和广西壮族自治区自然资源厅办公室关于印发广西深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案的通知（桂自然资办（2023）108号）精神，结合我县实际，制定本办法。第二条指导思想农村集体经营性建设用地入市以产权明晰、符合规划为前提，以实现农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价为目标，通过政府引导、服务、规范、管理，建立科学可行的农村集体经营性建设用地入市工作体系，形成兼顾国家、集体和农民个人的土地收益分配机制，提升农村集体经营性建设用地资产效益。第三条基本原则坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线，坚持用途管制、节约集约，充分发扬民主，按照公平、公开的原则，开展农村集体经营性建设用地使用权的入市工作。第四条概念定义农村集体经营性建设用地，是指经批准的规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的农村集体建设用地，包括保留集体所有权性质的征地产业安置留用地。农村集体经营性建设用地入市，是指农村集体经营性建设用地在所有权不变的前提下，土地所有权人通过出让、出租、作价出资（入股）等方式将农村集体经营性建设用地交由单位或者个人在一定年限内有偿使用的行为。第五条适用范围深化试点期间浦北县行政区域内农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资（入股）、转让、抵押等行为适用本办法。第二章入市主体和实施主体第六条入市主体农村集体经营性建设用地属于本集体成员所有，由代表其所有权的集体经济组织或法律规定允许的主体负责入市工作。其中：属于镇（街道）集体所有的，由镇（街道）集体经济组织代表集体行使所有权；属于村集体所有的，由村集体经济组织代表集体行使所有权，未成立集体经济组织的，由村（居）民委员会代表行使所有权；属于村（社区）内两个以上集体所有的，由村（社区）内对应集体经济组织代表集体行使所有权，尚未成立集体经济组织或集体经济组织不健全的，可由村（居）民委员会、村民小组或镇人民政府（街道办事处）代表其行使所有权。第七条实施主体入市主体为集体经济组织或者依法取得法人资格的村（居）民委员会的，可以作为入市的实施主体，入市主体也可以委托其他具有法人资格的组织代理实施入市；尚未依法取得法人资格的，应当通过授权或者委托其他具有法人资格的组织代理实施入市，并通过授权委托明确双方的权利义务关系。第三章入市交易平台与程序第八条入市平台农村集体经营性建设用地入市交易，按照浦北县现行的土地交易管理权限，委托县自然资源交易服务中心在自然资源交易平台组织进行，并按照规定统一信息发布、统一成交公示、统一交易管理、后期统一监管处置。第九条入市程序农村集体经营性建设用地入市，按照规定的入市程序和要求开展工作，具体入市程序按照浦北县农村集体经营性建设用地入市实施管理细则（试行）执行。第四章农村集体经营性建设用地使用权出让（出租）第十条出让（出租）定义农村集体经营性建设用地使用权出让（出租），是指集体土地所有者将农村集体经营性建设用地使用权在一定年限内出让（出租）给予土地使用者，并由土地使用者向集体土地所有者支付土地价款（租金）的行为。第十一条交易方式农村集体经营性建设用地使用权出让（出租）原则上采取招标、拍卖或者挂牌方式公开交易。在本办法实施前，土地使用者已经与村集体签订土地出租协议，并使用土地建成建筑物、构筑物进行生产经营，租期没有结束的，可作为历史遗留问题土地，由承租人联合出租土地的村集体报请所在镇人民政府（街道办事处）审核同意后报县人民政府批准，可采用协议方式补办剩余租期的土地出租手续。第十二条交易委托符合入市条件的农村集体经营性建设用地，由入市实施主体委托县自然资源交易服务中心组织开展入市交易工作。第十三条合同签订农村集体经营性建设用地使用权出让（出租），应当签订书面合同，并报县自然资源局备案。未经县自然资源局备案并将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的，合同不成立。第十四条使用年限以出让、作价出资（入股）方式取得的农村集体经营性建设用地使用权最高年限参照同类用途的国有建设用地执行；以出租方式取得的农村集体经营性建设用地使用权年限最长不得超过20年。鼓励入市主体（实施主体）根据产业生命周期、市场需求，合理确定入市宗地使用年限。第十五条使用权能在使用期限内，农村集体经营性建设用地使用权受让人（承租人），对其依法取得使用权的农村集体经营性建设用地享有占有、使用、收益和处分的权利。第五章农村集体经营性建设用地使用权作价出资（入股）第十六条作价出资（入股）定义农村集体经营性建设用地使用权作价出资（入股），是指集体经济组织以一定年期的集体土地使用权作价，作为出资投入企业，集体土地使用权作价出资（入股）形成的股权，由集体经济组织和县人民政府委托的有资格的国有股权持股单位按规定的集体土地增值收益分配比例分别持股。第十七条地价评估、入股方案及作价出资（入股）合同制定农村集体经营性建设用地使用权作价出资（入股）前，入市主体（实施主体）可委托具有资质的评估机构开展地价评估、制定农村集体经营性建设用地使用权作价出资（入股）方案，作价出资（入股）合同。地价评估结果、作价出资（入股）方案、作价出资（入股）合同须经入市主体村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表表决同意或依法授权同意，并报县自然资源局备案。第十八条合同签订集体经济组织、国有股权持股单位与作价出资入股企业应当签订作价出资（入股）合同。作价出资（入股）合同不得违背国家和自治区有关法律、法规。第十九条入股土地权能作价出资（入股）的农村集体经营性建设用地，入股企业可以依法转让、出租、抵押。第六章地价管理第二十条基准地价县自然资源局应定期公布本区域农村集体经营性建设用地基准地价，并根据经济发展和土地市场状况进行适时调整。尚未建立农村集体经营性建设用地基准地价体系的，可参照国有建设用地基准地价标准执行。第二十一条入市价格入市实施主体与县自然资源局参照国有建设用地出让集体决策模式，确定入市交易地块招标标底或挂牌（拍卖）底价。入市交易的招标标底或者拍卖、挂牌底价不得低于土地入市成本和土地评估价格。最终报价低于底价或者标底的，不得成交。第七章收益分配第二十二条分配原则农村集体经营性建设用地入市土地增值收益分配兼顾国家、集体和农民个人三者利益的原则。第二十三条分配顺序农村集体经营性建设用地入市收益分配顺序为：土地入市成交价款中，首先扣除土地入市成本，剩余部分为入市土地增值收益。县人民政府按规定征收土地增值收益调节金后，剩余部分为农民集体土地增值收益。第二十四条分配方式农村集体经营性建设用地入市收益具体分配比例和方式，按照浦北县农村集体经营性建设用地入市成本管理和收益分配指导意见（试行）执行。第八章供后监管第二十五条监管主体入市主体（实施主体）会同县自然资源局以及地块所属镇人民政府（街道办事处）对土地使用权人落实入市政策和履行入市出让（出租）合同、出让（出租）监管协议情况进行监督管理。县发展和改革局、县住房和城乡建设局、浦北生态环境局、县财政局、县税务局等相关职能部门，按照各自职责共同做好相关监管工作。第二十六条监管内容农村集体经营性建设用地入市后监管事项包括但不限于以下内容：（一）出让（出租）合同履行情况；（二）土地增值收益调节金缴纳情况；（三）土地闲置认定；（四）配建乡（镇）村公共设施和公益事业设施认定。第二十七条信息公示农村集体经营性建设用地入市出让（出租、作价出资入股）合同签订后，土地使用权人应在入市土地所在地醒目位置，制作并设立农村集体经营性建设用地建设项目用地信息公示牌，接受社会监督。公示内容包括农村集体经营性建设用地使用权人、项目名称、土地用途、土地面积、土地坐落、土地供应方式、土地使用期限、规划条件、开工日期、竣工日期、监管机构、举报电话等。第二十八条现场核查入市主体（实施主体）会同县自然资源局在开发建设过程中，按照监管内容，定期或不定期对项目建设情况进行现场核查，获取照片，并做好记录，核查记录要存档备案。第二十九条竣工验收县自然资源局会同县住建局、入市主体（实施主体）、县人民政府相关部门及土地属地的镇人民政府（街道办事处）联合进行竣工验收，重点核验实际用地情况、出让（出租、作价出资入股）合同履行情况和项目建设情况。县自然资源局出具规划核实意见，县住建局出具竣工验收备案相关材料。项目验收结果不符合原规划审批和出让（出租、作价出资入股）合同约定的，土地使用权人应按照合同约定及相关部门出具的整改意见要求，限期进行整改。第三十条闲置土地有下列情形之一的，可按闲置土地予以处置：（一）超过合同约定的动工开发建设期限满一年未动工的；（二）已动工开发建设但开发建设的用地面积占应当动工开发建设总用地面积不足1/3,或者已投资但投资额（不含土地取得成本）占总投资额（不含土地取得成本）不足25%且未经批准中止开发建设连续满一年的。对认定的闲置土地，由县自然资源局参照闲置土地处置办法拟订处置方案，报县人民政府批准后实施。征缴的土地闲置费纳入县财政专户统一管理。闲置土地未处置完成前，不得受理该建设用地使用权人新的用地申请，不得办理被认定为闲置土地的转让、转租、抵押和变更登记。第九章开发利用第三十一条节约集约利用农村集体经营性建设用地使用权人应按照国家、自治区、市和县有关规定，科学合理开发土地、节约集约用地，不得损害国家、集体和其他社会公共利益。第三十二条批后利用农村集体经营性建设用地使用权人应严格按照入市出让（出租、作价出资入股）合同的约定开发使用土地，不得擅自改变土地用途等土地使用条件。确需改变土地使用条件的，应依法按程序报县人民政府审批，县人民政府审批同意的，由入市主体（实施主体）与受让人（承租人）签订补充合同或重新签订入市出让（出租、作价出资入股）合同。第三十三条改变土地使用条件农村集体经营性建设用地入市后受让人（承租人）申请改变土地使用条件的，参照国有建设用地改变土地使用条件程序办理。第三十四条期满续期农村集体经营性建设用地使用权期限届满的，按照农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资（入股）合同约定处理，法律法规另有规定的，从其规定。第三十五条土地使用权提前终止土地所有权人不得违反合同约定或法律法规有关规定，提前收回农村集体经营性建设用地使用权。因公共利益需要征收农村集体经营性建设用地的，按照国家土地征收政策执行。第十章转让、转租、抵押和登记第三十六条概念定义农村集体经营性建设用地使用权转让，是指入市交易后土地使用权人将农村集体经营性建设用地使用权进行转让的行为，包括出售、交换和赠与、作价出资以及司法处置、法人或其他组织合并或分立等形式。体经营性建设用地使用权再出租给第三方的行为。农村集体经营性建设用地使用权抵押，是指入市交易后土地使用权人将农村集体经营性建设用地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。第三十七条前提条