武汉圣淘沙酒店式公寓投资建议书文案.docx

2004年7月20日就火，圣陶沙酒店式投资参考（文案）Pagel封页（图片）Page2目录（+图片）Page3酒店式公寓历史由来（+图片）Page4酒店式公寓在国内诞生的社会经济原因（+图片Page5酒店式公寓财富增长新模式（+图片）Page6酒店式公寓投资在澳洲（+图片）Page7酒店式公寓投资在亚洲（+图片）Page8酒店式公寓投资在中国（+图片）Page9圣淘沙酒店式公寓（图片）PageIo圣淘沙酒店式公寓（图片）Pagell酒店式公寓与住宅物业投资比较分析（+图片）PageI2酒店式公寓与写字楼物业投资比较分析（+图片）PageI3酒店式公寓与商铺物业投资比较分析（+图片）PageI4酒店式公寓与其他酒店物业投资比较分析（+图片）PageI5酒店式公寓与各类物业投资比较分析（+图片）Pagel6如何正确选择酒店式公寓投资（+图片）PageI7投资回报的计算方式（+图片）PageI8酒店式公寓的后期经营（+图片）Pagel9酒店式公寓的未来市场前景（+图片）Page20封底（+图片）文字：Page3酒店式公寓历史由来（+图片）上个世纪中叶，世界上的主要城市，特别是美国，经历了巨大的社会变革。这些社会变革给人们带来了文化和教育的机会。人们变的流动性更强，家庭结构比较松散。这使得居住在城市社会的人们的生活方式发生了很大的变化。当时所流行的主要家庭模式为年轻夫妇或离异者。这样就产生了对备有家具公寓的需求，当配有全套家具豪华公寓的概念被引进时，受到了那些总是“流动”的人们的热烈欢迎。酒店业看到这一市场的潜力，就开始向这些特定顾客群提供配有全套家具的公寓。这一趋势导致了第一批“服务式公寓”的出现。酒店式服务公寓的英文名称为SerViCedAPartment。这种物业形式属于酒店的衍生业态，目前在国外发达国家及地区，如欧美国家、东南亚地区的日本、新加坡、韩国等地，已经发展的较为成熟，并己创造了一些世界知名的品牌，如Ascott（雅诗阁）,Somerset（盛捷）、Accor（艾高）等。酒店式服务公寓在20世纪90年代初进入中国市场。酒店公寓是在酒店不能够满足部分客户长期居住需求的条件下，依托酒店演变而来。除满足星际酒店所能提供客户的最基本的商务旅行的要求之外，其最大的特点就在于为客户营造了家的感觉，具有更强的私密性及舒适性，适合由于工作需要而必须长期居住的客户。酒店式公寓的投资开发，并不是单纯地只为客户提供一个良好的居住空间和高水准的酒店物业服务。由于其客户群体主要目的是希望方便其进商务及商业活动，因此良好的商务、商业环境、便利的交通条件成为进行酒店式服务公寓开发选址的必要条件。所以选择门户城市，选择外事机构多，外籍人员数量大的城市区域、商务、商业、交通发达的街道来投资酒店式服务公寓，成为获取项目成功的关键之处。酒店式服务公寓必须按照四星级、五星级酒店的标准进行建筑设计、外观设计及内部设计。应体现出酒店式服务公寓的整体档次及公寓房间的舒适性，并由知名的专门从事酒店管理的专业酒店管理集团为客户提供真正意义上的酒店物业服务，这样才能迎合同等层次客户入住，树立公寓品牌的良好形象。由于酒店式服务公寓采用有雄厚的资金实力，能够承受进行长线投资实体均必须具有雄厚的资金实力，能够承受进行长线投资所带来的资金压力。同时，酒店式服务公寓要实现其预期的投资价值，必须通过进行纯酒店经营，为客户提供居住星级酒店品质感，并建立全球的营销网络以保证本品牌的酒店式服务公寓的稳定客源，通过专业化的服务及全球营销进行长期经营，以实现其稳定的投资回报。超前发展的经济环境，创造了酒店式公寓的市场需求。第三产业发展的结果，便产生了大量的非生产性技术服务型企业，这些企业对办公条件及环境的要求，独具特点：空间不大，但必须信息密集、人员交流和资金交流方便、配套服务全面、交通条件优越等。这种经营空间和条件的要求，正是酒店式公寓所具备的特质。由于国内经济政策和社会政策推动和经济发展，产生了大量非国有性质、数量庞大的不同行业不同类型的中小企业。开放前沿的经营理念，产生了大量的SOHO族企业运行方式和个人工作方式。由于互联网逐渐进入企业运行的具体领域和个人工作的细节，由于全球最新的企业经营理念的冲击，由于部分企业的部分工作人员的工作特点一一可以在非控制环境下更加自由地自我完成经理的指令，SOHO类型的企业和部分职员个体，便形成了现代城市中具有独特工作方式的“一族”、一个数量逐渐上升的群体一一年轻的SOHO群体。酒店式公寓为这一“族”带来了理想的空间和环境。全新的生活方式，产生了酒店式公寓的需求。新观念的直接冲击，改变了现代人的生活方式。富裕的家庭经济素质，支持着新的生活方式。当新的生活观念产生之后，“遇上”了富裕的家庭经济，便直接产生了新的生活方式。这种新的生活方式就是，人们在相对富裕之后，就会追求一种充分享受自由、闲适、舒展、方便而有品位、有层次的生活标准。酒店式公寓，为追求现代生活方式的人们，提供了越来越多的社会公休假期的休闲型居家产品，使家庭假期生活的丰富多彩，或与朋友亲戚共同度假、共享假期、共同享受生活。在国内的一线城市中，随着恩格尔系数的逐渐降低，使其具备了个人投资的能力，如北京、上海、深圳、广州、武汉等。也就为酒店式公寓投资形式的存在提供了经济基础。酒店式公寓投资的风险相对于其他投资显然要小，因为，酒店是作为一个经营的实体在运作，而共享其功能配套的公寓，享受其综合环境效应，则不承担其经营风险。酒店式公寓不同于一般性公寓，一般性公寓只是被动地守着特定市场对该物业的升值影响，而当房地产产品供给量逐渐增加到供需基本平衡时.，房屋的升值就变得比较难了。随着社会经济的发展，私人财富的累积，资产的保值增值成了大众关心的热门话题，“投资”成了人们的首选方式。近年来，银行利息降低，存款吸引减少，而市民投资渠道不多，房地产市场以投资目的的置业数量在稳步上升。酒店式公寓以其较低的投资门槛，稳定的回报，较高的升值潜力成为新的投资模式，家庭财富增长新的途径。酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多功能于一体，具有“自用”和“投资”两种意义。它在硬件设施上并不低于酒店，在服务上比酒店更胜一筹。它同时与SOHO概念中居家办公有所区别，它具备了星级酒店的配套和服务。酒店式公寓在未来应该更趋向个性化的服务，因租住在这里的客户大部分是高学历、高素质和国际化人士，无论从装修、户型、环境、配套等，都要区别于市场中的其他楼盘，突出自我个性，只有这样才是实现投资回报的重要因素。酒店式公寓是投资型置业者，尤其是异地置业者的首选。通常，酒店的租金比公寓的租金要高出30%左右，普通公寓的服务相对酒店要落后一些，酒店式公寓单套房屋建筑面积小、便于管理、服务及配套设施较齐全、易出租等特点，是其他物业项目所不能比拟的。酒店式公寓以其特有特点而广受投资者推崇：第一，保障充分。投资者在购买“酒店式公寓”时，就已经与成熟的酒店管理商签署了包租代营协议，每月由管理公司为业主即投资者提供保底收益。由于小面积，低总价，投资风险小，转让出租回报大，通常，酒店的租金要比公寓高30%,而酒店式服务公寓单位小，好管理，易出租等特点却是其优势。不过，高档次项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此较适合中长线的投资者。第二，产品功能兼有，投资和自用性质都可以。由于它吸收了传统酒店、传统公寓和传统办公楼各自的长处,因此受商务人士欢迎。第三，拥有产权可以让业主居住得安心、放心。必要时还可以出让自己的产权，回收投资，因而降低了投资的风险。酒店式服务公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。此类投资对多数人来讲，是有超值回报空间的。第四，宏观形势向好，市场需求大，有升值空间。随着中国加入WT0,将会有更多的跨国企业来中国设立公司,酒店式公寓这类物业成为部分中小型公司的首选。同时，国内大、中城市的高级商务人士阶层，对这类物业拥有可观的消费能力。单身公寓由于面积小、总价低、月供负担轻，对年轻一族尤其是外来专业人才格外有吸引力。澳洲的悉尼和奥克兰的酒店式公寓服务公寓与大多数亚洲其他城市相比，情况完全不同。它们发展是为了满足度假的需要，特别是来这些城市度长假的家庭旅客。由于有足够的可出租公寓和大量设施一流的旅馆，近年来市场所受的影响很大，入住率有所下降。悉尼许多新近发展的项目是由许多业主共同拥有，然后委托一家公司统一管理，许多发展商在出售的同时保证至少有7%-8%的年回报率，以取得对公寓10-20年的运营权。悉尼有近40家服务式公寓，约3500余个单位，约占总住宅面积的7%,现在相当于四星级酒店价格的高质量服务式酒店的入住率大约为80%o多数国家和地区，服务式酒店公寓介于酒店和公寓两者之间，且常常被当作住宅发展，而不是商业住所，中国目前也类似于此，在澳洲，海外买家能获得酒店100%的所有权，却只能拥有服务式公寓50%的所有权，因为服务式公寓是被当作住宅发展的。许多国家的政府越来越接近，其适用的法规和推广计划将与酒店所用的越来越接近。Page7酒店式公寓投资在亚洲（+图片）亚洲的酒店式服务公寓虽然起步时间较晚，但是由于直接借鉴欧美国家酒店式服务公寓较为成熟的管理模式，因此发展速度很快。酒店式服务公寓进入亚洲并取得一定的发展可分为三个阶段：1990-1997初始阶段借助经济的高速发展，首先出现在新加坡和泰国两地；前往东南亚地区的国外移民居者对此物业的需求急剧增加，创造了良好的市场需示；混合的住宅形式为酒店式服务公寓创造了发展的机会；使用知名品牌提供服务管理来促进酒店式服务公寓市场的规范化发展。1997-1999发展阶段东南亚经济危机导致普通住宅滞销，转而却极大地促进了酒店式服务公寓的市场需求；在新加坡、雅加达、曼谷以及北京等酒店式服务公寓特别流行地区，酒店式服务公寓的供给量在成倍增长；在此阶段、汉城、马尼拉、上海等地仍保持着稳步的发展势头；实力雄厚的房地产发展商倾向于寻找知名品牌的管理公司来管理他们所开发的酒店式服务公寓；1999-现在，巩固阶段资源本土化，占领地方市场，在大品牌下形成多种品牌的独立经营模式;酒店式服务公寓的发展开始利用自己的品牌建立管理公司，由知名品牌公司担当管理顾问；酒店式服务公寓更多地向综合性物业发展；地产基金开始进行联合投资兴建酒店式服务公寓。新加坡。成立于1967年的新加坡第一家服务式公寓，至今仍在运营，而现今的服务式公寓主要八十年代涌现出来的。市场中多数高级的服务式公寓都位于9、10、11号高级地段，紧靠乌节路在何方繁华商业区和旅馆群。20世纪80年代，随着9个新项目的完工。服务式公寓的队伍自然壮大了起来。仅1984年就有4个项目共计587个单位投入运营。到1989年，共有IoOO个单位。1996年总数跃升到20个项目，为1818个单位。到2003年，增加到共3000余套单元，其中雅诗阁集团管理的公寓数量占总量的20%o雅加达。现有约14家服务式酒店公寓管理公司，管理着近3500个单位，尚有一些在规划o最早的服务式公寓创立于1986年BorobudurGardenWing，其次是希尔顿在1987年和1988年建造的1号和2号楼，并将其与早期发展的物业合在一起实行酒店式管理。有迹象表明，虽然住宅的选择日益增多，需求量仍很大，而且市场对价格变得更为敏感。因为其它的可出租公寓也提供一部分较吸引人的服务。曼谷。1991年，在曼谷开设一家国际标准的服务式公寓，很快在曼谷市中心就发展到34幢，3000多个单位，其中仅总统公园集团就占了总供应量的30%o1996年上半年有5幢300个单位完工。另有一些发展中的物业是针对未来的市场和边远地区的，如：LKSICHANGWTTANA和SRlNAKRIN服务式公寓最基本的目标客户是在曼谷逗留1至6个月以上的商人。虽