房地产估价4第五章 市场比较法.ppt

房地产估价第五章第五章市场比较法市场比较法第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价5-1 5-1 市场比较法概述市场比较法概述 一、基本概念一、基本概念（一）其他名称（一）其他名称比较法比较法 市场法市场法 市价比较法市价比较法 交易实例比较法交易实例比较法买卖实例比较法买卖实例比较法 市场资料比较法市场资料比较法交易案例比较法交易案例比较法 直接交易案例比较法直接交易案例比较法 第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价将待估对象房地产与在将待估对象房地产与在较近时期较近时期内已经发生内已经发生了交易的了交易的类似房地产类似房地产加以比较对照，从已经发生加以比较对照，从已经发生了交易的类似的房地产的既知价格，通过了交易的类似的房地产的既知价格，通过交易情交易情况修正况修正、交易日期修正交易日期修正、区域因素修正区域因素修正和和个别因个别因素修正素修正等，最后得出待估房地产最可能实现的合等，最后得出待估房地产最可能实现的合理价格。理价格。类似房地产类似房地产指在指在用途用途、建筑、建筑结构结构、所处、所处地区地区等方面，与估价对象房地产等方面，与估价对象房地产相同或相似的相同或相似的房房地产。地产。比准价格比准价格用市场比较法估价求得的价格用市场比较法估价求得的价格一、基本概念一、基本概念第四章第四章 市场比较法市场比较法（二）市场比较法概念（二）市场比较法概念房地产估价二、理论依据二、理论依据市场比较法的理论依据是房地产交易中的替代原理替代原理。由于替代原则的作用因而可通过类似房地产类似房地产的已知交易价格已知交易价格的比较求得对对象房地产象房地产的未知价格未知价格第四章第四章 市场比较法市场比较法三、市场比较法与估价原则的关系三、市场比较法与估价原则的关系 替代原则、供求原则、均衡原则和适合原则是形成市场比较法的基础基础。房地产估价四、应用条件四、应用条件1 1、充分的交易实例资料、充分的交易实例资料2 2、资料具有相关性、资料具有相关性3 3、市场供求关系基本一致、市场供求关系基本一致4 4、明确显示具备的条件、明确显示具备的条件5 5、资料必须详实可靠、资料必须详实可靠第四章第四章 市场比较法市场比较法（二）具体条件（二）具体条件（一）基本条件（一）基本条件1 1、充分发展的房地产市场、可便捷利用的市场资料源、充分发展的房地产市场、可便捷利用的市场资料源2 2、有充足的、近期的、真实的房地产交易资料、有充足的、近期的、真实的房地产交易资料房地产估价五、市场比较法估价步骤五、市场比较法估价步骤第四章第四章 市场比较法市场比较法进行各项修正进行各项修正建立价格可比基础建立价格可比基础选取可比实例选取可比实例搜集交易实例搜集交易实例求出比准价格求出比准价格房地产估价4-2 4-2 可比实例的选择可比实例的选择一、搜集交易实例一、搜集交易实例（一）收集资料的范围（一）收集资料的范围1 1、按类似房地产交易的频繁程度定、按类似房地产交易的频繁程度定交易频繁交易频繁 小小交易较少交易较少 大大2 2、按房地产的性质与类型定、按房地产的性质与类型定住宅住宅 小小厂房厂房 大大第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价（二）收集资料的内容（二）收集资料的内容 1 1、交易双方情况及交易目的、交易双方情况及交易目的 2 2、交易实例房地产状况、交易实例房地产状况 土地土地繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制等区域因素；土地面积大配套设施完备程度、城市规划限制等区域因素；土地面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限 建筑物建筑物建筑物新旧程度、装修、设施设备、平面布建筑物新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向3 3、成交价格、成交日期、付款方式、成交价格、成交日期、付款方式 第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价（三）收集资料的途径（三）收集资料的途径1 1、查阅政府有关部门的房地产交易资料、查阅政府有关部门的房地产交易资料2 2、查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的、查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告，查阅有关房地产交易的信息广告，查阅有关房地产交易的信息3 3、扮装成欲购房地产的顾客、扮装成欲购房地产的顾客4 4、参加房地产展示、交易会，了解各类房地、参加房地产展示、交易会，了解各类房地产的信息、行情产的信息、行情5 5、同行之间随时交流、互相提供行情资料、同行之间随时交流、互相提供行情资料6 6、其他途径、其他途径第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价1 1、用途相同、用途相同2 2、结构类同、结构类同3 3、区域类似、区域类似4 4、价格类型一致、价格类型一致5 5、时间接近、时间接近6 6、正常交易、正常交易二、选取可比实例二、选取可比实例第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价三、建立价格可比基础三、建立价格可比基础五统一五统一（一）统一付款方式（一）统一付款方式 将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清的价值一次付清的价值 （二）统一采用单价（二）统一采用单价 土地：土地单价、楼面地价土地：土地单价、楼面地价 建筑物：建筑面积、套内建筑面积、使用面积建筑物：建筑面积、套内建筑面积、使用面积仓库：体积仓库：体积 停车场：车位停车场：车位 旅馆：床位旅馆：床位保龄球馆：球道保龄球馆：球道 码头：船泊码头：船泊 网球场：球面网球场：球面租赁住宅：每套单元的租赁价格租赁住宅：每套单元的租赁价格第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价（三）统一币种和货币单位（三）统一币种和货币单位币种：人民币、美元币种：人民币、美元单位：元、万元单位：元、万元（四）统一面积内涵（四）统一面积内涵 建筑面积的价格建筑面积的价格=使用面积的价格使用面积的价格使用面积占建筑面积的比率使用面积占建筑面积的比率 使用面积的价格使用面积的价格=建筑面积的价格建筑面积的价格使用面积占建筑面积的比率使用面积占建筑面积的比率（五）统一面积单位（五）统一面积单位平方米，公顷、亩、平方英尺、平方米，公顷、亩、平方英尺、坪坪第四章第四章 市场比较法市场比较法三、建立价格可比基础三、建立价格可比基础房地产估价举例举例第四章第四章 市场比较法市场比较法将实例将实例A A、B B、C C统一为以人民币表示的统一为以人民币表示的每平方米建筑面积单价每平方米建筑面积单价 A A实例：建筑面积：实例：建筑面积：200200平方米平方米 成交价格：成交价格：160160万元人民币万元人民币 付款方式：成交日付付款方式：成交日付5050万元，半年后付万元，半年后付5050万元万元 一年后付一年后付6060万元，月利率万元，月利率0.5%0.5%房地产估价第四章第四章 市场比较法市场比较法举例举例B实例：建筑面积：建筑面积：33003300平方英尺平方英尺，成交价格：，成交价格：2929万美元万美元 汇价为：汇价为：1 1美元美元=8.27=8.27元人民币元人民币 付款方式：成交日首付付款方式：成交日首付1010万美元，万美元，余款向银行申请余款向银行申请1010年期抵押贷款年期抵押贷款 房地产估价第四章第四章 市场比较法市场比较法举例举例C实例：建筑面积：建筑面积：144144平方米平方米 套内建筑面积：套内建筑面积：108108平方米平方米 成交价格：套内建筑面积价格每平方米成交价格：套内建筑面积价格每平方米1000010000元元 付款方式：成交日一次性付款付款方式：成交日一次性付款 房地产估价4-3 4-3 各项修正计算各项修正计算 一、交易情况修正一、交易情况修正 （一）修正目的（一）修正目的将可比实例的实际而可能不是正常的价格修正为正常价格将可比实例的实际而可能不是正常的价格修正为正常价格 第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价1 1、有厉害关系人之间的交易、有厉害关系人之间的交易 2 2、急于出售或急于购买的交易、急于出售或急于购买的交易 3 3、不了解市场行情的交易、不了解市场行情的交易 4 4、特别动机或偏好的交易、特别动机或偏好的交易 5 5、特殊交易方式的交易、特殊交易方式的交易 （二）造成成交价格偏差的因素（二）造成成交价格偏差的因素房地产估价6 6、交易税费非正常负担的交易、交易税费非正常负担的交易 7 7、相邻房地产的合并交易、相邻房地产的合并交易 例：例：C90万元万元 A 30万元万元 B30万元万元合理价格：合理价格：45万元万元成交区间：成交区间：3060万元万元8 8、受债权债务关系影响的交易、受债权债务关系影响的交易 第四章第四章 市场比较法市场比较法（二）造成成交价格偏差的因素（二）造成成交价格偏差的因素房地产估价交易情况交易情况修正后正修正后正常价格常价格（三）交易情况修正的基本公式（三）交易情况修正的基本公式 =可比实例价格交易情况修正系数可比实例情况分值正常情况分值可比实例的成交价格 100可比实例的成交价格第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价 某可比实例，成交价格为某可比实例，成交价格为50005000元元/平方米，在估价平方米，在估价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易比正常的市场价格低比正常的市场价格低5%5%左右，试进行交易情况修正。左右，试进行交易情况修正。平方米元正常价格/5263951005000 某可比实例，成交价格为某可比实例，成交价格为50005000元元/平方米，在估价平方米，在估价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易比正常的市场价格高比正常的市场价格高5%5%左右，试进行交易情况修正。左右，试进行交易情况修正。平方米元正常价格/47621051005000第四章第四章 市场比较法市场比较法举例举例 房地产估价交易税费非正常负担的价格修正交易税费非正常负担的价格修正买方付出买方付出 =正常价格正常价格+买方税费买方税费 =正常价格正常价格+正常价格正常价格买方税费率买方税费率卖方净得卖方净得 =正常价格卖方税费正常价格卖方税费 =正常价格正常价格正常价格正常价格卖方税费率卖方税费率卖方税费率卖方净得正常价格买方税费率买方付出正常价格1111第四章第四章 市场比较法市场比较法正常价格：交易中买卖双方还需要各自支付税费的价格。正常价格：交易中买卖双方还需要各自支付税费的价格。买方付出买方付出 ：买方付出的包含了交易税费在内的实际价格：买方付出的包含了交易税费在内的实际价格卖方净得卖方净得 ：卖方得到的不需要再支付税费的净收：卖方得到的不需要再支付税费的净收房地产估价举例举例 某可比实例的建筑面积为某可比实例的建筑面积为120120平方米，估价中调平方米，估价中调查获知其价格是卖方净得查获知其价格是卖方净得5050万元。在这宗交易中，买万元。在这宗交易中，买卖双方正常情况下的税费率分别为卖双方正常情况下的税费率分别为3%3%和和1.5%1.5%，将此可，将此可比实例修正为正常情况下的单价。比实例修正为正常情况下的单价。卖方税费率卖方净得正常价格11平方米元/4230%5.11112050第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价 二、交易日期修正二、交易日期修正 （二）修正目的（二）修正目的将可比实例在其成交日期时的价格修正为在估价时点时的价格将可比实例在其成交日期时的价格修正为在估价时点时的价格 （一）修正原因（一）修正原因市场变化市场变化上升上升下降下降平稳平稳第四章第四章 市场比较法市场比较法房地产估价时间修正后估时间修正后估价时点价格价时点价格（三）交易日期修正的方法（三）交易日