房地产价格与房地产价格体系.ppt

主要内容主要内容 房地产价格本质和功能房地产价格本质和功能 房地产价格特征和种类房地产价格特征和种类 房地产价格体系房地产价格体系第一节第一节 房地产价格本质和功能房地产价格本质和功能 房地产价格由房产价格和地产价格构成，两者经济房地产价格由房产价格和地产价格构成，两者经济性质或本质是完全不同的。性质或本质是完全不同的。房屋价格是房屋价值的货币表现，是房屋价值的价房屋价格是房屋价值的货币表现，是房屋价值的价格。土地价格是地租资本化的价格，由于城市土地格。土地价格是地租资本化的价格，由于城市土地投入人类劳动形成的价值，因此土地价格由土地地投入人类劳动形成的价值，因此土地价格由土地地租（绝对地租、级差地租或垄断地租）和土地资本租（绝对地租、级差地租或垄断地租）和土地资本的价值构成，即土地价格由土地的资源价格（土地的价值构成，即土地价格由土地的资源价格（土地使用权价格）和土地的资本价格构成。使用权价格）和土地的资本价格构成。第二节第二节 房地产价格的特征房地产价格的特征 1 1、特殊的价格构成、特殊的价格构成 2 2、特殊的价格决定机制、特殊的价格决定机制 3 3、特殊的市场供求关系、特殊的市场供求关系 4 4、特殊的价格增殖趋势、特殊的价格增殖趋势原始价值、账面价值、市场价值原始价值、账面价值、市场价值 原始价值：简称原值、原价，也称历史成本、原始价值：简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是一项资产在当初购置时的原始购置成本，是一项资产在当初购置时的价格或生的支出。价格或生的支出。市场价值市场价值:是该资产出现时在市场上实际所是该资产出现时在市场上实际所值的价格。值的价格。账面价值：是该资产的原始价值减去已提折账面价值：是该资产的原始价值减去已提折旧后的余额。旧后的余额。成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值和成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值和评估价值评估价值 成交价格：简称成交价，使交易双方实际达成交易成交价格：简称成交价，使交易双方实际达成交易的价格。的价格。市场价格：是指某种房地产在市场上的一般、平均市场价格：是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格。水平价格。理论价格：房地产价值决定的价格，是所有房地产理论价格：房地产价值决定的价格，是所有房地产价格运行的基础。价格运行的基础。公开市场价值：在公开市场上最有可能形成的价格公开市场价值：在公开市场上最有可能形成的价格 评估价格：是估价人员对房地产客观合理价格或价评估价格：是估价人员对房地产客观合理价格或价值估算和判定的结果。值估算和判定的结果。市场调节价、政府指导价和政府定价市场调节价、政府指导价和政府定价 市场调节价：是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的市场调节价：是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。价格。政府指导价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，政府指导价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价格及其浮动幅度，指导经营按照定价权限和范围规定基准价格及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。者制定的价格。政府定价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按政府定价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。照定价权限和范围制定的价格。基准地价、标定地价和房屋重置价格基准地价、标定地价和房屋重置价格 城市基准地价：是以一个城市为对象，在该城市一定的区域城市基准地价：是以一个城市为对象，在该城市一定的区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时刻点的平均水平价区段，调查评估出的各地价区段在某一时刻点的平均水平价格。价格。标定地价：是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、标定地价：是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。不同用途地价水平的标志性宗地的价格。房屋重置价格：是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、房屋重置价格：是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造同类建筑结构、质量、功能的新房物所需的一切合理、必要同类建筑结构、质量、功能的新房物所需的一切合理、必要的费用、税金加上应得的利润。的费用、税金加上应得的利润。需要补地价的情形主要有以下四种需要补地价的情形主要有以下四种：1.1.更改原出让土地使用权时规定的用途更改原出让土地使用权时规定的用途 2.2.增加原出让土地使用权时规定的容积率增加原出让土地使用权时规定的容积率 3.3.转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产 4.4.出让的土地使用权期满后续期出让的土地使用权期满后续期 补地价补地价=改变用途后的地价改变用途前的地价改变用途后的地价改变用途前的地价第三节第三节 房地产价格体系房地产价格体系一、一、城市土地价格体系城市土地价格体系 管理价格管理价格1 1、使用权价格、使用权价格 市场价格市场价格 财产价格财产价格2 2、所有权价格、所有权价格 征地价格征地价格 基准价格基准价格标定价格标定价格出让价格出让价格转让价格转让价格出租价格出租价格抵押价格抵押价格入股价格入股价格土地一级市场土地一级市场土地二级市场土地二级市场第三节第三节 房地产价格体系房地产价格体系二、二、房地产价格体系房地产价格体系1 1、生产价格、生产价格2 2、供给价格、供给价格+销售成本销售成本+流通税金和利润流通税金和利润 商品房价格商品房价格（市场价格）（市场价格）出售价格出售价格出租价格出租价格经济适用房价格经济适用房价格（国家指导价）（国家指导价）房改房价格（成本价）房改房价格（成本价）消费价格消费价格（流通价格）（流通价格）