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浅谈住宅小区装修管理浅谈住宅小区装修管理前言：物业装饰装修管理的概念前言：物业装饰装修管理的概念 物业管理师教材物业管理师教材物业管理实务物业管理实务：物业装饰、装修管理是通过对物业装修装物业装饰、装修管理是通过对物业装修装饰过程的管理、服务和控制，规范业主、物业饰过程的管理、服务和控制，规范业主、物业使用人的装饰装修行为，协助政府行政主管部使用人的装饰装修行为，协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正，从而确保物业的正常运行使用，维护全体正，从而确保物业的正常运行使用，维护全体业主的合法权益。业主的合法权益。物业装饰装修是业主入住后必不可少的环节。物业装饰装修是业主入住后必不可少的环节。装修管理过程长，点多面广，不确定因素多，装修管理过程长，点多面广，不确定因素多，管理控制难度大。稍有不慎，一方面有可能危管理控制难度大。稍有不慎，一方面有可能危害物业安全，影响物业的正常使用，或对物业害物业安全，影响物业的正常使用，或对物业构成潜在的危险，导致物业风险；另一方面也构成潜在的危险，导致物业风险；另一方面也可能激发物业服务双方的矛盾和冲突，影响物可能激发物业服务双方的矛盾和冲突，影响物业管理和社区的和谐局面。业管理和社区的和谐局面。装修管理是物业服务的重点和难点，特别装修管理是物业服务的重点和难点，特别是小区交付的第一年，是各项服务的重中之重。是小区交付的第一年，是各项服务的重中之重。规范对业主装修管理，确保日常装修管理、监规范对业主装修管理，确保日常装修管理、监督、巡查、沟通的实效性，加强居住小区房屋装饰督、巡查、沟通的实效性，加强居住小区房屋装饰装修工程的管理，确保物业使用安全、合理，房屋装修工程的管理，确保物业使用安全、合理，房屋的外观和结构不受损坏，维护全体业主的共同权益，的外观和结构不受损坏，维护全体业主的共同权益，根据建设部根据建设部住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法等有关等有关规定，对园区装饰装修进行管理服务。规定，对园区装饰装修进行管理服务。一、装修管理的相关依据一、装修管理的相关依据二、装修管理服务的过程管控二、装修管理服务的过程管控三、装修违章的避免和处理三、装修违章的避免和处理v根据根据宁波市城市房屋使用安全管理条例宁波市城市房屋使用安全管理条例第十条：第十条：v住宅房屋装修前，所有人或者使用人应当住宅房屋装修前，所有人或者使用人应当将装修项目、装修部位、装修时间等书面将装修项目、装修部位、装修时间等书面告知物业服务企业；未实行物业管理的，告知物业服务企业；未实行物业管理的，应当告知房屋所在地房屋使用安全管理部应当告知房屋所在地房屋使用安全管理部门。门。v非住宅房屋装修前，所有人或者使用人应非住宅房屋装修前，所有人或者使用人应当向房屋所在地房屋使用安全管理部门或当向房屋所在地房屋使用安全管理部门或者其委托的物业服务企业备案。者其委托的物业服务企业备案。一、装修管理的相关依据：一、装修管理的相关依据：该条例是物业公司开展小区装修管理的法该条例是物业公司开展小区装修管理的法律依据，也是业主为什么要在装修前到物律依据，也是业主为什么要在装修前到物业公司办理装修备案手续的法律依据。业公司办理装修备案手续的法律依据。需要注意以下两点：需要注意以下两点：1、物业公司是接受区房管处的委托对所管、物业公司是接受区房管处的委托对所管理的小区进行装修管理理的小区进行装修管理2、小区交付前应与房管处签订一份小区装、小区交付前应与房管处签订一份小区装修管理委托协议，并领取市建委统一印制修管理委托协议，并领取市建委统一印制的装修备案表的装修备案表 1 1、建设部、建设部住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法；2 2、宁波市城市房屋使用安全管理条例宁波市城市房屋使用安全管理条例；宁波市城市房屋使用安全管理条例实施意见宁波市城市房屋使用安全管理条例实施意见 3 3、国家、国家物业管理条例物业管理条例、浙江省物业管理浙江省物业管理条例条例、宁波市住宅小区物业管理条例宁波市住宅小区物业管理条例；4 4、房屋、房屋商品房买卖合同商品房买卖合同、业主临时管理业主临时管理规约规约、园区、园区业主手册业主手册之之装修管理办法装修管理办法相关类容；相关类容；5 5、园区制订的、园区制订的装饰装修管理协议装饰装修管理协议和和装修装修消防安全协议消防安全协议等。等。对业主具体装修行为进行管理的依据：对业主具体装修行为进行管理的依据：宁波市城市房屋使用安全管理条例宁波市城市房屋使用安全管理条例，我们要，我们要注意以下几条：注意以下几条：1 1、适用范围：本条例适用于本市行政区域内、适用范围：本条例适用于本市行政区域内城市（含建制镇）建成区城市（含建制镇）建成区已依法交付使用的已依法交付使用的各类住各类住宅房屋和非住宅房屋宅房屋和非住宅房屋的使用安全管理。（的使用安全管理。（条例条例第第2 2条）条）2 2、安全管理概念：本条例所称房屋使用安全、安全管理概念：本条例所称房屋使用安全管理，是指管理，是指房屋装修安全管理房屋装修安全管理、房屋安全鉴定管理、房屋安全鉴定管理和危险房屋防治管理等。（和危险房屋防治管理等。（条例条例第第3 3条）条）一、装修管理的相关依据：一、装修管理的相关依据：3 3、主管部门：、主管部门：市房地产行政管理部门市房地产行政管理部门为全市为全市房屋使用安全管理的主管部门，各县（区）房地产房屋使用安全管理的主管部门，各县（区）房地产管理部门负责辖区内的房屋使用安全管理工作。管理部门负责辖区内的房屋使用安全管理工作。建设、规划、建设、规划、城市管理城市管理、工商、公安、安全生、工商、公安、安全生产监督部门以及街道办事处、镇人民政府应当按照产监督部门以及街道办事处、镇人民政府应当按照各自职责，协同做好房屋使用安全管理的有关工作。各自职责，协同做好房屋使用安全管理的有关工作。（条例条例第第5 5条）条）一、装修管理的相关依据：一、装修管理的相关依据：宁波市住宅小区物业管理条例实施意见宁波市住宅小区物业管理条例实施意见（2010年年6月月12日实施）中关于政府职能部门日实施）中关于政府职能部门查处违章装修管理的分工查处违章装修管理的分工v城管部门负责查处物业管理区域内违反市政、城管部门负责查处物业管理区域内违反市政、绿化、市容管理等方面的违法行为；对规划、绿化、市容管理等方面的违法行为；对规划、环保部门相关职责已委托或依法划归城管部环保部门相关职责已委托或依法划归城管部门的实施行政处罚。门的实施行政处罚。v规划部门负责查处物业管理区域内破坏房屋规划部门负责查处物业管理区域内破坏房屋外立面、违章搭建、改变房屋使用性质的行外立面、违章搭建、改变房屋使用性质的行为；按市政府有关规定负责查处擅自开挖地为；按市政府有关规定负责查处擅自开挖地坪降低地坪标高的行为。坪降低地坪标高的行为。v公安（交警、消防）部门负责物业管理区公安（交警、消防）部门负责物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型客车、货车阻碍消防通道、强行停放大型客车、货车和油罐车（化学品车）的行为依法采取措和油罐车（化学品车）的行为依法采取措施进行处理；施进行处理；v按按中华人民共和国噪声污染防治法中华人民共和国噪声污染防治法有有关规定负责处理社会噪声类型的行为；关规定负责处理社会噪声类型的行为；v依法处理物业管理区域内破坏消防设施的依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。行为。v工商部门依照职责负责查处物业管理区域内工商部门依照职责负责查处物业管理区域内虚假广告、无照经营和擅自变更经营（办公）虚假广告、无照经营和擅自变更经营（办公）场所的行为。对利用车棚（库）及违反场所的行为。对利用车棚（库）及违反物物权法权法第七十七条规定将住宅作经营（办公）第七十七条规定将住宅作经营（办公）场所的不予核发营业执照。场所的不予核发营业执照。v房屋安全主管部门负责查处物业管理区域内房屋安全主管部门负责查处物业管理区域内涉及房屋使用安全的行为。涉及房屋使用安全的行为。v环保部门负责处理物业管理区域内的油烟、环保部门负责处理物业管理区域内的油烟、废气和企业等经营性单位产生的工业噪声等废气和企业等经营性单位产生的工业噪声等超标行为。超标行为。v人防部门负责查处未按规定维护管理防空地人防部门负责查处未按规定维护管理防空地下室、改变防空地下室主体结构、拆除人防下室、改变防空地下室主体结构、拆除人防设施设备及危害防空地下室安全和使用效能设施设备及危害防空地下室安全和使用效能的行为。的行为。（1 1）违法拆改承重违法拆改承重梁、柱（含构造柱）和基础结梁、柱（含构造柱）和基础结构构；（2 2）违法违法拆除承重墙体拆除承重墙体或者在承重墙体上开挖门或者在承重墙体上开挖门洞；洞；（3 3）违法在悬挑楼梯的承重墙上挖洞；）违法在悬挑楼梯的承重墙上挖洞；（4 4）在悬挑阳台拖梁部位的墙体挖洞；在悬挑阳台拖梁部位的墙体挖洞；（5 5）在楼面板上超过设计标准砌墙；在楼面板上超过设计标准砌墙；4 4、禁止行为（、禁止行为（条例条例第第7 7条）条）：一、装修管理的相关法律依据：一、装修管理的相关法律依据：（6 6）在楼面在楼面结构层上凿槽安装各类管道结构层上凿槽安装各类管道；（7 7）将将不具备防水要求的房屋或者阳台改为卫不具备防水要求的房屋或者阳台改为卫生间、厨房间生间、厨房间；（8 8）在房屋顶面上擅自加层在房屋顶面上擅自加层建房搭棚建房搭棚；（9 9）擅自调整、变动房屋消防、燃气、电力、擅自调整、变动房屋消防、燃气、电力、城市集中供暖、给排水等设施设备城市集中供暖、给排水等设施设备。一、装修管理的相关依据：一、装修管理的相关依据：5 5、房屋装修工程额在、房屋装修工程额在三十万以上且建筑面积三十万以上且建筑面积在三百平方米以上在三百平方米以上的，应当在开工前依法向工程所的，应当在开工前依法向工程所在地建设行政管理部门办理建设工程施工许可证。在地建设行政管理部门办理建设工程施工许可证。（条例条例第第9 9条）条）一、装修管理的相关依据：一、装修管理的相关依据：6 6、住宅房屋装修前，所有人或者使用人应当、住宅房屋装修前，所有人或者使用人应当将装修项目、装修部位、装修时间等书面告知物业将装修项目、装修部位、装修时间等书面告知物业服务企业；未实施物业管理的，应当告知房屋所在服务企业；未实施物业管理的，应当告知房屋所在地房屋使用安全管理部门。（地房屋使用安全管理部门。（条例条例第第1010条）条）有下列情形之一的，应当向房屋所在地房屋使有下列情形之一的，应当向房屋所在地房屋使用安全管理部门或者委托的物业服务企业备案：用安全管理部门或者委托的物业服务企业备案：（1 1）拆改、变动非承重结构；）拆改、变动非承重结构；（2 2）增砌墙体、增加房屋使用荷载；）增砌墙体、增加房屋使用荷载；（3 3）开凿非承重墙体、扩大或者移动门窗尺）开凿非承重墙体、扩大或者移动门窗尺寸、位置。寸、位置。一、装修管理的相关依据：一、装修管理的相关依据：7 7、房屋使用安全管理部门和物业服务企业应、房屋使用安全管理部门和物业服务企业应当将房屋装修的当将房屋装修的禁止行为和有关注意事项禁止行为和有关注意事项书面告知书面告知房屋所有人、使用人房屋所有人、使用人。（。（条例条例第第1111条）条）办理装修手续时所有装修手续必须齐全，业主签收办理装修手续时所有装修手续必须齐全，业主签收处不能遗漏或代签。对于装修备案表及装修管理规处不能遗漏或代签。对于装修备案表及装修管理规定、消防责任书等相关资料在向业主做口头说明的定、消防责任书等相关资料在向业主做口头说明的同时必须由业主签字存档，作为物业履行告知义务同时必须由业主签字存档，作为物业履行告知义务的凭证。装修资料最好在办理好手续后及时整理好的凭证。装修资料最好在办理好手续后及时整理好交客服资料人员归档，并进行核对和记录，对缺失交客服资料人员归档，并进行核对和记录，对