贵阳房地产市场综合调研报告.docx

贵阳市房地产场综合调研报告一、 受贵阳XX地产公司委托，深圳XX地产策划公司对其大型商业（住宅）项目市西准则业街进行整体推广策划，并在获得认可之前提下全面操作与执行此方案。二、 为顺利达成调研目标，深圳XX特派3名专业探长，在贵阳XX公司的协助下，拟对贵阳市房地产进行整体性市面上场调研，以为整体推广策划提供最新而坚实的市场依据。三、市场调研主要集中于贵阳市区，包括商业及住宅两大部分，内容涉及房地产项目本身持征及其相关配套产业（如建筑装饰材料）消费习俗（包括衣食住行），专业市场（如花鸟市场）等多个方面。四、本次调查以“全面出击，重点突破”为指导策略，采用访问调查（如以购房者或商铺租赁者身份切入），观察调查（如商场的人流量状况、片区的繁华状况）和主要项目重点出击、多途径调查（包括电话、小问卷、上网查询、直接交谈、聆听）等方法，以求获取第一手市场信息，从面进行科学有效的市场预测和推广。贵阳市房地产整体发展概况（一）贵阳市房地产业发展的市场背景1、从宏观环境上看贵阳市为贵州省会，是全省政治、经济、文化和商业中心，随着国家西部大开发战略的逐步实施，贵阳市投资环境的进一步改善愈显重要，贵阳作为西南经济商圈上的支点作用将更加突出并极具发展优势，从而为房地产业的发展带来新的需求和机会。2、从人口结构上看贵阳市面积8034平方公里，总人口322万，其中市区人口180.89万，人口密度较大（达735人/平方公里），人流旺盛，外来人口日益增多，更有大量外出经商打工人士返乡发展，存在着较大的市场消费潜量；3、从产业结构上看贵阳资源丰富，工业较发达，已形成冶金、化工、医药、食品等14个工业部门，65个门类的综合性工业体系，1999年完成国内生产总值（GOP）237.59亿元，其中工业占51.1%,第三产业比例不断上升（达39%）；1992年7月为内陆开放城市后，贵阳市与沿海兄弟省市的国内横向经济联合与协作发展迅猛，外商投资踊跃，截止1999年底，外商投资企业已达929家。这些外地、外资企业的进入，倍生了大量的高收入白领，均是贵阳较高质素物业的潜在需求者。4、从城市建设方面看随着经济发展，贵阳旧城功能的急聚增加，发展新城市显得日益紧迫。从2000年起，贵阳高新区“金阳科技工业园”全面启动,形成高新区“一街两园”新布局，金阳新区的现代规划和美好前景不仅对老城市民，而且对周边城镇的居民产生极大的吸引力，市场消费面需求更加广阔，大大刺激地产市场向更高层面提升。5、从消费需求方面看（1）贵阳经济发展，商贾兴旺，不仅催生了大批本地富裕人士，而且吸引了众多外地人来此从业或经商，他们中的一部人有着强烈的署业要求，同时房改福利政策的实施，刺激相当市民将现金储蓄或其它投资转向购买房产，给市场带来新的兴奋点。（2）房地产置业存在一定的周期性，由于贵阳房地产业的蓬勃发展相对较晚，大量首次置业者已经开始不满足原有居住的实用型住宅，正面临二次置业的选择，贵阳二次置业高潮的来临，无疑是地产商大展身手的市场契机。（3）贵阳资源丰富，旅游业发达，1999年共接待海外旅游人数4.52万，创汇1368.6万美元；国内旅游人数956.4万，旅游企业收入4.26亿元；大量旅游人士不仅刺激商业、饮食、娱乐业的发展，其中一部人也存在着投资置业的意愿；6、从人民生活水平来看随着经济的发展，人民生活明显改善，到1999年末，全市财政总收入50.04亿元，城乡居民储蓄存款余额178.77亿元，城镇居民人均可支配收入6082元（比上年增长16.1%）,人均消费支出5327元（比上年增长8.4%）；居民消费结构有较大变化，食品支出占消费性支出的比重（恩格尔系数）为41.6%（比上年下降1.7%）,居民收入与消费均同步增长。（二）贵阳市房地产市场的发展历程1、房地产市场发展综述根据市场调查，我们认为贵阳房地产市场处于全面启动并向发展期过渡，无论是楼盘的质素、户型的设计、园林的规划、推广销售及物业管理等都还处于非专业化的阶段，还不成熟和完善，但市场进化的速度加快，在不久的将来，新一轮竞争高峰必将全面展开。2、房地产市场大致发展历程（1）市场启动期（过去）大约自1994至1998年，在此之前贵阳房地产市场一直处于自然发展状态，外来注入资金或本身资源的短缺，使之处于封闭的自我发展时期，此阶段的特征是：* 项目规模不大，以本地开发商为主，多属于自建自卖；* 以自然销售为主，宣传推广较弱，品牌形象不鲜明；* 以实用户型为主，面积由60100平米，对环境、景观、园林的规划设计与合理利用不重视；* 外观上现代感和海外风格（如欧式、美式）等较少反映，配套相对不足，物业管理意识淡薄。代表性物业：宅吉小区（2）蓬勃发展期（现状）大约1999-2005年，随着贵阳市经济的进一步发展，房地产企业逐渐兴旺繁荣，市场需求趋旺，项目如雨后春笋般出现，而且不少是大规模、高质素的影响物业，此阶段是贵阳房地产业的百花齐放，百家争鸣阶段。此阶段的特征是：* 项目的规模趋大，档次趋高，市场辐射范围扩大，开发观念进一步成熟；* 专业化的市场运作意识加强，建筑设计、怡景、施工、物管、广告推广等各专业公司开始密切合作，各施其专；* 户型面积趋大，110/30平米的三房、四房备受青睐，大面积复式、跃式户型增多；注意了户型的方正、通风、采光以及景观的朝向，开始采用弧形玻璃、飘窗设计、动静分区等；* 生态园林、景观的打造受到重视，多数发展商开始精心设计园林，增加绿化，采用新型环保材料，特别注意与自然景观的和谐利用（借景）；* 配套日益齐全，并考虑其实用性，智能化设施受到重视，物业管理意识增加（专业、有影响力的物业管理开始进入贵阳市场）；* 宣传推广受到重视，品牌意识增加，品牌的长远价值必将显。* 目标客户的范围、层面扩大，需求日趋个性化，购房的理性增加；代表性物业：在水一方、景藤堡（3）品牌致胜时期（趋势）大约20062010年，此阶段贵阳地产市场趋向成熟，趋向理性，是个性化、专业化的物业时代，专家型消费者大量出现，物业的竞争体现在以品牌为核心的综合质素上的全面竞争。投机型、非专业型的不少发展商将被套住或淘汰出局，真正的“英雄排座次”的阶段来了，此阶段的特征是：* 项目的前期调研和整体策划日趋重要，以先进的品牌进念为核心，组织各专业公司进行开发（如E生活、生态环保、健康运动、海外风情），各专业公司（包括外资地产商）大量进入贵阳市场角逐，市场开放程度高；* 知名地产代理公司、物管、广告、评估交易、建筑设计将发挥愈重要作用，物业更加个性化，品牌的作用力凸显；* 二、三级市场的转让/租赁/抵押开始发展并日趋活跃，房地产展销会将日趋受到青睐，样板房促销，带个性装修的物业将逐渐普及。*知名品牌项目形成（类似广州碧桂园、广州奥林匹克花园），地产市场进入品牌运行时代，并与其它产业（如文化、体育、农业）的嫁接与合作紧密；贵阳的地产商挟资本、品牌优势走出贵阳，逐鹿全国市场，创造全国品牌（类似深圳万科）；*海外风情备受青睐（如澳洲、力口州、新加坡），户型设计、怡景、新型建材将广泛采用，物业的综合质素全面提高，全国性的品牌示范小区（国家建设部评定）将会在贵阳出现。代表性物业：（广州）碧桂园、奥林匹克花园二、本项目分析a）项目概况市西商业街位于贵阳市传统商业街中山路的西面，东起大西门，西接花香村食品批发市场，北接市西路，全长延600米，为国内外少见的高架桥下的商业街，该街距市客运站一公里，距客车站三公里，交通十分便捷。市西商业街以市西高加桥为脉轴（龙身），两侧由四栋高层商住建筑对称环绕（龙爪），总商业面积达12万平米，规模宏大，主营服装，鞋类，文化用品等百货批发与零售，该市场主入口单面人流每分钟达5060人，人气之火爆实属罕见。市西商业街规划示意图b）周边配套情况2.1 学校：环西小学，海文小学，新建小学，香狮小学，大西门小学，市西小学，贵阳八中，省教育学院实验中学2.2 银行：贵阳市商业银行：在市面上西商业街内有储蓄点工商银行：在市西商业街内有储蓄点，在大西门设有省分行营业厅；邮政储蓄：在市西路路口（大西门）高能有储蓄点；建设银行：距市西路路口100米，在大西门有分理处；2.3 医院：云贵区人民医院、贵阳市妇幼保健院（距大西门200米）、贵阳中医学院第二附属医院。2.4 宾馆金桥宾馆（距大西门5（）米）邮政公寓（位于大西门）2.5 工商税务：在市西商业街内设有专门办事处2.6 邮政：在市西路口（大西门）设有办事处2.7 电信：在瑞金北路有电信办事处2.8 饮食：德克士炸鸡店（大西门）配套示意图2.9 百货：星力百货（大西门）O周边交通状况桥上公巴202、72路大西门路段:大巴：1、2、4、5、7、11>14、15、16、23、29、202、214、251中巴：64、67、69、72、75、77、79、80、82、86、90、91、97、100、102、104、109浣沙路段:大巴：10、12、13、19、202、138中巴：63、73、83、884.项目的SWoT分析1、项目SWoT分析:优势分析:*市西商业街品牌形象的积累与延展*规模庞大，600米长，1500多间铺;*位置优越：贵阳市商业板块的核心地段，居住形象板块的改造发展区;*罕见的商业建筑结构：高架桥下商铺与两侧高层楼场;*风格独特：贵阳市少有的古典欧式外立面风格;*配套成熟;*交通便捷;*流动人口密度大，人气旺;劣势分析：* 环境差，档次低一通风，排水差；杂人流混杂、车声嘈杂乱地面脏乱* 功能定位不合理、不科学；* 消费单一，配套设施的休闲、娱乐缺乏；* 景观差，绿化少；* 形象包装缺乏；* 户型结构偏大；市场机会点：* 国家政策：西部开发* 市政房改政策正式启动* 贵阳市地产业经济积累多年，具备消费潜力;* 贵阳市房地产业目前供不应求市场威胁点；* 市西路改造在即，强力竞争对手随之产和* 贵阳市整体消费水平不高；* 贵阳市主力消费群体生活方式发生变化，其消费要求不断提升。* 消费群体口味的变化要求住房与购物档次的提高* 住宅部分：贵阳市已有众多高尚住宅产生，一些在售的定位功能相仿的楼盘分流部分目标客户* 市场供应量越来越大，明年形势不容乐观次难以把握房改政策的变化对市场的负面影响；三、本项目目标消费群分析（一）目标购买者定位1、主要是本地私营业主和合伙生意人，包括市西商业街在营业主、市西路和花香村业主；2、外地来黔商人3、部分工薪阶层选购本项目的动机：1、认为本地区有远景，地段有发展潜力；2、认同本项目规划设计之功能及附加值优于附近其他个案3、经比较竞争个案后，认同本案价位；4、区域性客户想在此地长久居住者；5、信赖发展商的企业规模和财力背景排斥本商品理由；1、经济能力不足；2、比较之后认为附近有更理想的个案;3、购买欲望低，对后市看空四、本项目区域市场分析1.区域住宅市场分析4.1主要住宅项目概况如下：7素特森称、物业位置交通线路环境栋数类型层数裙楼层数面枳占地面枳总建面积绿化比例面积住宅套数金色家园黄金路中段八条大巴、十一条中巴规划较好十一株小高层，十二层小区人口处二层7000平米10400平米40000平米6(X)0底层架空花园285套鸿基馨苑延安西路、本山路交汇处