XX小城项目产品定位报告.docx
盘龙城皇家小城相关项目产品定位报告武汉易居投资有限公司27.9一、区域竞争市场深化1 .区域竞争性产品分析42 .区域竞争性余量产品分析123 .区域成交客户分析144 .区域潜在相关项目产品分析155 .区域潜在客户分析176 .典型个案分析19二、市场空白点找寻1 .区域产品空白点分析422 .区域客户空白点分析46三、相关项目产品设计思路1 .产品突围原则472 .主力购买群体设定543 .相关项目总体定位584 .产品定位59四、相关项目产品设计建议1 .相关项目规划布局建议602 .相关项目产品模型及数据指标设定643 .相关项目开发节奏建议654 .相关项目产品立面造型建议665 .相关项目产品户型建议676 .相关项目景观主题建议747 .相关项目建材设备建议758 .相关项目智能化建议769 .相关项目物业服务建议7910 .相关项目会所营建及功能建议80一、区域竞争市场深化1 .区域竞争性产品分析1.1 区域竞争产品规模对比物业属性物业名称占地面积总建面容积率绿化率建筑形态开盘日期纯别堡F天下21000007200000.3466.4%独栋、联体别墅；2005-12-30恒达盘龙湾666000656610.4940.0%独栋;叠拼;联体别嬖2006-05-01宝安山水龙城126540760000.545.0%独栋;叠拼;联体别望2006-05-01综合性相关项目巢NEST6000801630.5945.0%独栋别嬖、双联别嬖、联排别墅、花园洋房2006-12-30武汉28街122677.22019201.6530.0%小高层;多层;商铺2007-05-31未来海岸534866.674706830.8850.0%多层;别墅；2006-06-28普通住宅盘龙新天地117820959510.8135.0%小高层;多层2006-08-19名流人和天地1332001730001.341.0%多层，小高层2006-09-30歌林花园155041460000340.0%小局层、IW）层2007-7-28百合佳园6493.33146001.835.0%多层2006-9-23江北春天23300480002.0636.0%小高层;多层；2007-1-1冰晶天兴城1620045233.442.535.2%小高层;多层；2007-3-28冰晶江城72160.87142454.891.6838.0%小高层;多层；2005-11-26蓝色星城19633.33362921.8540.0%多层2006-10-27作为生态居住区，区域内土地资源相对丰富，地价同其他区域相比较低，因此所开发相关项目均以大盘为主，占地面积均在千亩以上。盘龙城凭借优美的自然环境和极具潜力的投资优势,吸引了众多房地产开发商的目光。区域首个开发相关项目即定位于“顶级”的别墅相关项目吓天下”，为盘龙城奠定了较高的市场定位和社会形象。随后，宝安山水龙城、恒达盘龙湾、巢NEST等相关项目的开发，使该区域逐渐成为别墅相关项目的聚集地。2002-2004年可称为盘龙城的“别堂时代”。目前市场供应巾，别墅还是占领相当一部分。从以上表中可以看到，目前纯别壁相关项目的开发面积占区域市场中32.8%以上，而综合物业相关项目中也都有大部分开发为别墅。而盘龙城不仅具有高端别墅相关项目，还有很多相关项目是属于针对地段客群的开发相关项目，它们的物业类型绝对多数是小高层、多层结合，此类相关项目占到区域市场供应的38.6%左右。与别墅相关项目加起来，达到总供应量的71.4%,具有绝对的优势。形成一种两极端产品的供应占主导的局面。区域典型楼盘销售周期统计物业属性物业名称开盘日期销售周期（月）已售套数月平均销售套数销售率纯别攀巢NEST（一期）2005-09-2521.326312.380.2%F天下（一期）23-11-08442215.028.2%恒达盘龙湾一期2004-11-1831.71685.374.3%恒达盘龙湾二期26-11-088172.115.6%F-天下（二期）26-12-167.5324.337.6%宝安山水龙城2004-10-2832.31474.662.3%甜84833.6综合相关项目梦里水乡25-ll-1819.7241.250.0%未来海岸24-11-28311565.017.0%武汉28街25-12-1019.630815.747.5%48822.0普通住宅盘龙新天地26-08-1910.536234.549.5%名流人和天地（一期）26-09-30929132.331.5%百合佳园2006-9-239.511311.972.4%江北春天2007-1-1712217.425.0%冰晶天兴城2007-3-283.328185.279.4%冰晶江城25-11-2620.373536.274.2%蓝色星城26-10-278.525029.479.6%2154246.9总计3490302.5此表成交数据来自武汉房地产市场信息网，藏至于8月5日盘龙城住宅市场在总3490套的前提下，按照月销售302.5套/月的去化速度，去化周期为3490/302.5=11.5个月（未包含部分开盘不足一个月的以及未开盘的楼盘），总体来看，销售周期较武汉其它城区较缓慢。按照不同物业类型来看，别墅类销售周期为25.2个月，普通住宅（以多层、小高层为主）的销售周期较快，仅为8.7个月，在开发时，考虑到资金回笼的因素，综合相关项目较为灵活。物业属性物业名称建筑形态建筑风格建筑立面纯别墅F天下独栋、联体别墅；综合国内外各式建筑风格，强调个性立面色调分区统一，在材料和细节上稍有区别恒达盘龙湾独栋;叠拼;联体别以提炼中式建筑符号作为母题，用现代手法和现代材料诠释传统以粉墙黛瓦为主色调，宝安山水龙城独栋;叠拼;联体别堂中国传统风格灰瓦白墙强调其中国传统风格综合性相关项目巢NEST独栋别壁、双联别墅、联排别蟹、花园洋房用材和线条，简洁大方，具有现代感以暖色调为主，体现相关项目的温馨主题未来海岸多层;别墅；地中海风情“红砖”与“灰砖”两种色系结合普通住宅盘龙新天地小高层;多层；充满欧洲滨水休闲小城素雅明快，色调比较单一名流人和天地多层，小高层简约、大方，有一定现代时尚感。外立面以以素雅明快的浅色系为主色调别墅相关项目建筑风格较为鲜明，F天下作为盘龙城标杆相关项目，体现一种“以人为本”的个性设计理念，采取多元化，但各类型风格做到精致。而其它纯别壁相关项目，比如盘龙湾、山水龙城，则将中式传统建筑风格运用极致，不管是建筑立面还是建筑布局结构。而非别墅相关项目则较多采用简洁大方的现代风格，但冷暖色调各有不用。但是相关项目独特的建筑风格容易脱颖而出。1.4区域竞争产品户型对比在售楼盘相关项目的供应户型配比表户型面积套数占比二房60-140m,2191套36.1%三房90-170ml3343套55.0%四房120-200m2542套8.9%主要统计二房至三房的户型配比，各房型的面积范围跨越较大，经济型和舒适型均有，全面照顾各消费阶层三房户型占绝对主力，四房供应最少。其他户型，如五房及以上，也达到4000套以上的供应量，主要是别墅类和花园洋房等构成，别嬖类中独栋、联排、叠拼等均有相当比例，根据地块的属性各有分配。事项共同点个性点智能化/建材在智能化方面都强调了科技、智能的因素，基本的系统都配备有各楼盘都围绕某种建筑风格来打造楼盘外立面和运用建材高档楼盘相关项目的系统较为全面，特别是智能化设施较为全面和高级安装和使用还有距离，普通住宅相关项目中宽带网等运用不多以环保建材作为卖点，比如，武汉28街物业管理管控在物业管理管控方面都注重智能化的运用不同的楼盘和不同的物业形态，其收取的物管费用互不一致,低档为0.3-0.6元/平米/月，该部分以多层住宅为主，高档在1.52.0元/平米/月，该部分以区域档次定位高端的别嬖或综合楼盘为主楼盘配套在配套设施上会所设置上都有相当的投入，完善本案业主的日常消费，多数依靠相关项目本身的商业配套或功能会所泛会所的概念没有被使用车位配比在50%以上各楼盘的配套主要基于晚上城市配套的不足因各楼盘所处地理位置的不同，对配套的要求也互不相同，依据楼盘的档次不同，会所涵盖的合适的内容各有不同1.6区域竞争产品景观营造对比物业名称景观设计特点绿化率F天下最大限度地保留原始地形地貌、水系植被的前提下，将别墅建筑与天然的山坡、溪流、湖泊、森林融合在一起，在盘龙城这片古老文明的肇基地上创造了“山重水复、天人合一”的意境空间。66%恒达盘龙湾师法中国传统江南园林，注重借景和对景，营造平和、宁静的氛围。造园者经过概括与提炼，对自然形象进行再创造，采石堆山，穿插造型独特的四角亭40%宝安山水龙城依山势落成，借景借水，同时独创的民俗风情商业街和5公里的湖滨观景长廊。45%未来海岸首期以湖、人工沙滩、湖堤、亲水公园、建筑、标志物组合成浑然一体、逐次变化的湖湾风情走廊。50%盘龙新天地在园林景观上提出以“盘龙”为题，通过水龙（水系）和旱龙（景观路）的交织形成双龙戏珠景观，但在实际表现上并未能充分体现，景观设计过于小巧，无特色。35%名流,人和天地以丰富多样的绿色植被，贯穿园区的灵动水系，主题多样的休憩空间，筑就别墅级的园林环境41%别墅相关项目中由于区域内各相关项目卖点均以公共资源为主，得益区域环境优势，绿化率较高景观营造主打生态和风水,共同的产品诉求导致区域产品类型较为单一，产品同质化现象严重。2 .区域竞争性余量产品分析物业属性物业名称建筑形态住宅总套数可售套数销售率成交均价纯别S.巢NE
