某年上半年南京房地产市场调查研究报告.docx

X年上半年南京房地产市场调查研究报告抉策地产研究中心年8月8日2004年上半年南京房地产市场调查研究报告目录目录综述1 .前言2 .抉策地产研究中心研究方法简介2 .1研究背景说明3 .2抉策地产研究指标体系说明4 .名词定义5 .抉策地产研究中心常规研究延伸服务摘要第一节市场容量分析1. 2004年上半年南京市房地产市场容量分析1.1 拆迁产生的购房需求比例降低1.2 改善住宅条件是目前购房需求的主体构成1.3 投资购房比例小幅下调1.4 结婚购房比例稳中略升1 .5城市化进程中产生购房需求增速平稳2 .南京房地产市场需求特征分析2. 1购房者需求心理特征分析2.2现实需求的减少与潜在需求的增加2.3前期已实现购房需求的社会阶层层次分析3. 2004年上半年房地产市场交易状况分析3. 12004上半年新建商品房的交易情况3. 22004二季度新建商品房的交易情况3.32004上半年存量房、经济适用房的交易情况3.42004年上半年及二季度未实现的需求分析4. 2004年上半年需求结构分析4.1 各片区的需求结构及季度变化情况4. 2价格层次需求结构分析及季度变化情况4. 3楼型层次需求结构分析及季度变化情况第二节产品结构分析1 .南京市2004年二季度市场供给状况南京市2004年二季度房地产开发投资状况2 .南京巾.2004年二季度南京市土地供应状况2 .1土地一级市场的供应状况3 .2土地二级市场的供应状况3 .南京市2004年上半年经济适用房、中低价商品房供给状况4 .南京市2004年二季度南京市商品房供应情况4.1 2004年二季度商品房总体供需状况4.2 抉策地产研究中心新建商品房供需监测模型简介4.2.1需求监测模型简介4.2.2供给监测模型简介4.2.3供需比监测模型简介4. 32004年二季度南京市新建商品房供应总量4.4分结构的新建商品房供需平衡状况1. 4.1分片区的新建商品房供需分析4. 4.2分价格层次的供需分析5. 4.3分楼型的供需状况6. 2004年三季度南京市新建商品房供应状况5.12004年三季度南京市新建商品房供应总量5.22004年三季度南京市新建商品房供给状况5. 2.12004年三季度南京市新建商品房分片区供应状况5. 2.220(M年三季度南京市新建商品房分物业供应状况5.32004年二、三季度南京市新建商品房供应状况对比5.3.1 分片区市场供给变化5. 3.2分物业类型市场供给比较第三节价格研究1 .供给价格水平分析1.1 抉策地产研究中心南京70典型楼盘价格指数1.2 新建商品房价格水平分析1.3 新建商品住宅价格水平分析1.4 分物业新建商品房价格水平分析1. 5经济适用房价格水平分析1.6 存量房价格水平分析1.7 南京市租赁行情分析1. 8土地价格水平分析2. 2004年上半年南京商品房价格变动因素及相关分析2. 1供需比例失衡对房价的影响2.6.1 2004年二季度商品房供需状况对房价涨幅的影响分析2.6.2 价格层次供需矛盾对南京市商品房价格的影响2.6.3 发展与消费能力增长支撑南京房价2. 3房地产开发投资增幅对房价的影响2.4宏观金融政策对房价的影响2.5行业的互动效应带动房价上涨2.6商品房直接成本带动房价上涨2.7城市化进程加快，带动房价上涨2.82004年南京商品房房价趋势性分析2. 92004年南京存量房市场趋势分析3. 2004年上半年南京房地产发展特征综述3.1 商品房价格两极分化情况严重，郊区与城区商品房价格差距继续拉大，轨道沿线物业价格攀升速度明显，但市场接受程度存在较大的差异。3.2 产品向多元化发展，户型设计更加人性化3.3 房地产市场发展态势逐步趋于稳定，价格变化趋于理性3.4 新建商品房市场继续升温，存量房市场交易平稳第四节消费者调查1.研究背景2.研究说明2.1样本特征2.2样本量2.3研究方法2.4研究指标3.被访者的基本特征3.1被访者年龄结构3.2被访者学历结构3.3被访者的家庭结构3.4被访者家庭年收入分布1.2 房需求特征分析1.3 1面积需求1.4 套型需求1.5 理想的购房区域1.6 楼型与年龄特征的交叉分析1.7 不同区域和楼型需求交叉比较1.8 购房目的分析1.9 年龄与购房目的的交叉分析5 .准购房者价格需求分析1 .1可以承受的最高单价5 .2家庭年收入与可承受总价的交叉分析6 .3付款方式7 .4被访者对南京地区市场房价的评价6 .准购房者的媒体接触习惯及媒体影响6.1 媒体接触6. 2广告宣传和推荐活动的影响力分析第五节生活指数评价1 .生活指数评价1.1 区域生活指数模型1.2 应用与测评结果2 .典型楼盘生活指数评价2.1 典型楼盘生活指数模型2.2 应用与测评结果3 .典型楼盘性价比分析4 .抉策地产研究中心生活指数专项研究4.1 抉策地产典型楼盘生活指数及性价比综合分析报告4.2 抉策地产楼盘项目前期定位研究4.3 抉策地产市场吸纳与性价比定价模型第六节媒体监测与研究1. 2004年二季度南京房地产平面广告投放监测1. 1楼盘报纸平面广告投放总量、排名及投放频率1.2分区域投放量统计1. 3分物业类型投放量统计1.4开发商投放量统计1. 5报纸平面媒体房地产广告总量统计2. 2004年二季度南京房地产网络广告监测分析3. 2004年二季度南京市房地广告营销主题与促销活动分析3.1 房地产营销主题分析3. 2其它促销活动分析4.结合消费者调查的媒体影响度分析4. 1购房者媒体偏好分析4. 2各类型媒体广告对购房者决策的影响度4.3典型楼盘广告策略浅析5.抉策地产研究中心营销监测产品简介5. 1竞争对手SWOT分析5. 22003'2004南京市主要楼盘广告投放变化统计与分析结语1 .前言2004年上半年中国房地产经历了宏观调控最严厉的“春天”，监察部和国土资源部日前发出在2004年8月31H前今年各地必须将经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的历史遗留问题处理完毕：国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从20%提高到35%以上；银监会加强了对房产信托的监管力度，房地产开发资金将进一步吃紧的趋势已经明朗：近日中央5家大型房地产企业受命整合国有房地产行业：针对货币供应量增长偏快、信贷增幅偏大、固定资产投资增长过快的情况，央行今年已经出台并实行了再贷款浮息制度、实行差别存款准备金率制度和提高存款准备金率制度三项政策以调整控制过热行业包括房地产行业的投资增长，控制通胀。众多政策动态表明国家近期在宏观调控上对房地产行业采取了进行适度打压和紧缩态度。而在这种背景下，2004年6月，全国共完成商品房施工面积165499.36万平米，同比增长23%,其中住宅93414.62万平米，同比增长20.2%,竣工面积20888.49万平米，同比增长14.4%,其中住宅12905.5万平米，同比增长7.8%,其中房地产业投资额为5413.58亿元，同比增长28%,在各行业中占全社会固定资产总投资额的24.8%,各项同比增幅普遍有所回落。今年上半年，全国的商品房销售价格比去年同期上涨9.1%,土地交易价格上涨9.5%,房屋租赁价格上涨0.8%；2004年二季度以来中国房地产市场继续升温，价格大幅上涨，与一季度相比，商品房销售价格上涨2.3%,土地交易价格上涨4.1%0从统计数据可以看出，房地产市场的宏观调控已经取得一定的效果，投资开始从高位持续回落，但是投资增幅仍较大，投资结构不够合理、商品房价格继续走高的现象仍然存在。根据南京市统计局发布数据：上半年全市完成生产总值902.81亿元，同比增长18.2%,增幅比去年同期高4个百分点，比全国平均水平高出8.5个百分点，比全省平均水平高3.1个百分点；上半年南京城市居民人均可支配收入达5839.32元,同比增长13.7%,增幅比去年同期高出5.5个百分点;今年1-5月南京市全社会固定资产投资总额达357.84亿元，比去年同期增长30.5%,房地产开发投资额达80.32亿元，比去年同期增长26.7%,占全社会固定资产投资总额22.45%,增幅有所回落。但房价继续稳步上升，市场帘求实现比例有所降低，这是2004年上半年南京市房地产市场的基本表现。在房地产金融方面，国家连续出台的相关政策，如提高房贷门槛，减少贷款投放，对南京市房地产业的影响较大，观察南京市2004年二季度以来的房地产需求实现情况可以发现，山于拆迁量有限，刚性购房需求减少，消费者普遍认为目前房价过高而推迟购房时间，持币观望群体绝对总量有所增加。在存量房交易方面，受贷款政策的影响，成交量波动较大，5月成交1：降低，6月有所恢复。土地一级市场方面，4月底国务院办公厅决定农用地转非农建设用地的审批暂停半年，南京在半年内停止征用农用地。由于南京市国有储备土地充足，因此短期内不会影响土地的供给，相反，南京市短期内提高了国有土地的供给量，但土地价格仍然继续稳步上升。根据抉策地产研究中心本期季度调查显示，南京市2004年二季度房地产市场有两个主要特征，一是商品房总体供需比和新建商品房的供需比都大于1,说明房地产市场已经供过于求，买方市场已经到来；二是结构性的供求矛盾仍然很突出，相应的细分市场微观特征错综复杂。众多事实也表明，南京市房地产市场，已进入全面竞争时代。市场表现为供箱平衡被打破，已出现局部的供过于求的状况，供箱依旧存在着比较严重的结构性矛盾，价格涨幅回落、某些层次的商品房交易量有所降低、消费者购买心理更加成熟。由于市场逐步成熟，法律法规的不断健全、产品竞争的加剧，一批资金不足的房地产发展商面临被淘汰、优势企业之间开始寻求联合等等，一个更开放、资源整合水平更高的新市场平台正在形成中。抉策地产研究中心的基本判断是：未来南京房地产市场的增长率有所放缓既是在宏观调控的影响下的合理表现，也是其走向成熟与理性的标志，地产企业只有以科学的发展观为指导，将项目规划建设与城市经济、文化的发展结合起来，才能打造出市场能够接受、消费者迫切需要的产品。抉策地产研究中心将继续以建立并完善适应房地产市场发展的信息指标体系及信息共享的基础平台为己任，以及时的微观市场数据支持市场研究，服务于地产开发企业和全社会，为南京市房地产市场的健康发展做出应有的贡献！2 .抉策地产研究中心研究方法简介2.1 研究背景说明随着房地产市场化进程的加速，产生了对专业房地产市场研究、咨询服务的需求，特别是迫切需要对目前房地产市场状况成体系的市场研究评价模型，抉策地产研究中心自2001年开始组建抉策购房会员俱乐部，并在会员服务、信息反馈等数据基础上于2003年推出扶策房地产市场研究指标体系及研究模型，研究模型建立在抉策地产研究中心独有的购房会员俱乐部会员数据库、南京70典型楼盘数据库、媒体监测数据库基础之上，主要从微观角度，利用专业统计软件，对三大数据库进行统计分析，从而获得研窕报告所需的总量及分量数据。抉策地产研究中心三大市场研究数据库的运行说明：（1）购房会员俱乐部会员数据库：抉策地产研窕中心的会员俱乐部建立于2001年中，截至2004年6月已经拥有会员16682名，这些会员具有的最大特征就是他们均为近期有实际购房霜求的准购房者。所有的会员数据都经过我中心数据采集人员回访校验确保其真实性，并提供一系列的服务吸引会员