【《房屋拆迁中的法律问题探析9100字》（论文）】.docx

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1、房屋拆迁中的法律问题研究目录一、引言2二、房屋拆迁概述2（一）城市房屋拆迁的定义2（二）城市房屋拆迁的特征3三、房屋拆迁的相关法律4（一）宪法4（二）物权法4（三）行政法规5（四）张家港市地方政府规章6四、房屋拆迁在法律制度上存在的问题6（一）与拆迁有关的基本法律概念界定不明确61 .关于房屋拆迁行为的性质62 .拆迁补偿标准规定不明73 .拆迁操作不规范7（二）为公益目的的拆迁和商业目的的拆迁8（三）司法功能的偏离与救济不力8（四）对私有财产的保护不够和不尊重私有财产权9五、张家港房屋拆迁法律制度创新9（）加大对拆迁行政案件的司法审查力度9（一）明确居屋拆迁管理部门的职责规范其依法拆迁101

2、 .审查、发放后屋拆迁许可证102 .房屋拆迁的公告、解释工作103 .监督拆迁补偿安置资金的使用104 .拆迁档案的管理H5 .处罚违反城市房屋拆迁活动的行为11(三)确立城市房屋拆迁制度的指导原则11六、总结12参考文献12一、引言随着近年来城市建设进程加快、房地产行业的迅猛发展，对建筑用地等需求增加，使得居屋拆迁成为了一个最常见的问题。房屋关系着居民的切身利益，对地产商的项目发展也有着较大的作用，因此在房屋拆迁问题关系着我国社会和谐、经济健康发展。虽然国家对房屋拆迁过程中所涉及的问题先后发布了许多规定和办法，但是现行法律对拆迁行为在拆迁补偿标准、拆迁操作、私有财产保护等方面还存在不足,这

3、使得拆迁的矛盾越来越突出,群众群体上访事件时有发生,严重影响社会稳定，从而引起了社会的普遍关注，城市房屋拆迁问题也受到了前所未有的重视，人们开始从不同的角度研究和思考在居屋拆迁中遇到的种种问题。本文将从房屋拆迁的定义、特征出发，从宪法、行政法规、地方政府规章等方面对相关法律进行解析，进而指出房屋拆迁在法律制度上存在的问题，并试图在此基础上提出房屋拆迁的法律制度创新。二、房屋拆迁概述(一)城市房屋拆迁的定义城市房屋拆迁是指为城市的发展和建设项目的实施，拆迁方依法拆除国有土地上的后屋，对被拆迁房屋的所有人和承租人进行拆迁补偿等系列活动的总称I。由此可知，城市房屋拆迁的目的是以城市住房保障建设项目顺

4、利进行；拆迁房屋必须是在国有土地的城市规划区；拆迁是一系列活动的总称，涉及到拆迁各方的经济利益，而不是房屋的拆迁行为；拆迁行为会重新调整经济权利的再分配，因此房屋拆迁既有民事又有行政行为。1朱贤,王琳.论我国城市房屋拆迁法律制度的完善法制博览,2017,(03X133134201708-09(二)城市房屋拆迁的特征6 .房屋是在城市规划区内的国有土地上的后屋这一特征有三层意思：(1)该房屋应当位于城市规划区内根据中华人民共和国城市规划法(简称城市规划法)第3条的规定,城市与乡村相对而言，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇；城市规划区,是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需

5、要实行规划控制的区域-城市规划的具体范围，由城市人民政府以编制的城市总体规划中划定。(2)该店屋应当坐落在城市规划区内的国有土地上根据中华人民共和国国有土地管理法(简称土地管理法)第8条规定，我国土地的所有权分国有所有和集体所有。城市市区的土地、农村和城市郊区的土地属于全民所有即国有所有，而宅基地和自留地、自留山属于集体所有。城市房屋拆迁是指城市主体上的国有土地上的房屋，原则上不包括城市规划区内集体所有的土地上的房屋。(3)房屋可简称为房住宅是人类活动的首要和首先的需求，故有“耕者有其田，居者有其屋”之说。然而，城市房屋拆迁中所指的房屋则泛指建筑物中包括住宅房屋和非住宅房屋。7 .城市房屋拆迁

6、应当是依法拆除非法拆迁可能破坏他人财产，轻则侵权，更有可能构成犯罪。依法拆除主要是指：第一，拆迁人主体资格合法性。根据拆迁条例第4条第3款的规定，合法的拆迁人应是取得房屋拆迁许可证的单位。第二，拆迁行为要合法性。拆迁房要遵守拆迁条例，禁止使用非法手段进行拆迁活动。但是纵观近年来的拆迁行为，拆迁房为了私利故意或过失对建设单位违法拆迁的事情是有发生，这是在法律内不允许的。8 .城市房屋拆迁的立足点是给予合理补偿城市房屋拆迁需要赔偿房屋所有人和承租人，不得损害居屋所有人和承租人2胡晓利.城市房屋拆迁法律制度研究J.法制与社会,2014,(15)36-37.2017-08-09.的合法权益。只拆迁而不

7、予补偿、安置房屋的行为是单位内部拆迁而不是拆迁活动。这种内部拆迁行为不属于拆迁条例所调整的行为，不需要申领居屋拆迁许可证。因此城市房屋拆迁行为必须是对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为。三、房屋拆迁的相关法律城市房屋拆迁的实质是征收或征用公民的合法财产。这一程序应遵循宪法规定的立法指导原则，如保护人权和限制公共权利。从规范层面来看，我国已经基本形成了宪法、法律、法规和行政法规构成的拆除法律体系。只有全面、准确地认识相关法律知识，才能为解决城市房屋拆迁法律的困境提出一些有针对性的建设性建议。（一）宪法2004年宪法修正案，把宪法第10条第7款修改为“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土

8、地实行征收或者征用并给予补偿”；把宪法第13条修改为“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”此次宪法修正案的通过，尊重和保障人权的基本原则是以宪法制度为基本保障,对公民私有财产的保护上升到宪法的高度，宪法还规定了未来的城市房屋拆迁补偿立法的基础。（二）物权法2007年3月通过的中华人民共和国物权法（以下简称物权法）是公民保护私有财产权的重要依据。它秉承2004年宪法修正案的精神，对征收征用的宪法条文做了较细致的规定。物权法第42条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的

9、权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”；“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”这些规定意味着征收集体或个人住用的前提必须是为了公共利益的需要,即确立征收公益目的要求，同时也规定了征收补偿的性质。物权法的出台，在一定程度上加速了城市后屋拆迁补偿制度修改、完善的进程，使得我国城市房屋拆迁补偿有了更高位阶的法律依据。值得注意的是，物权法第42条明确了必须“依照法律规定的权限和程序”才可以进行征收，此处的“法律”是指狭义的法律，即仅指全国人大及其常委会制定的规范性文件。但在物权法出台的

10、那段时期，有关国有土地上房屋征收的权限、拆迁程序以及拆迁补偿尚无明确的法律规定，而实践中，用来决定房屋拆迁的实施以及解决拆迁纠纷的主要依据一一城市房屋拆迁管理条例（以下简称拆迁条例是由国务院制定并颁布实施的行政法规，也就是说，自2007年10月1日物权法施行以后，拆迁条例就不能再作为房屋拆迁的法律依据，应该停止执行，但事实上并没有。如此看来，自2007年10月1日以后，政府关于拆除城市房屋拆迁的决定和实际拆迁的实施都是违法的,导致城市房屋拆迁工作陷入无法可依的僵局。面对这一困境，全国人大常委会对城市房地产管理法进行了修订，授权国务院有权制定对国有土地上单位、个人住房和拆迁补偿问题等进行行政法规

11、的规定。城市房地产管理法的修订暂缓了城市房地产非法拆迁的危机，而且保证了物权法在中国的实施，使我国房屋拆迁有法可依。（三）行政法规国务院于1991年3月22日颁布了城市房屋拆迁管理条例，2001年国务院对其进行了修正，修正后的条例于2001年11月1日起施行。其基本内容是：“申请人先向居屋所在地的市、县人民政府居屋拆迁主管部门提交申请领取居屋拆迁许可证的材料，主管部门审查通过后予以颁发房屋拆迁许可证。之后，拆迁双方可以就补偿金额、补偿方式、安置用房面积等事项进行协商，达成一致意见的订立拆迁补偿安置协议；不能达成一致的，由拆迁主管部门先进行裁决，被拆迁人在规定的搬迁期限内未搬迁的，由人民政府责成

12、有关部门进行强制拆迁，或者由房屋拆迁主管部门申请人民法院依法强制拆迁。”2011年1月21日，国务院通过了国有土地上房屋征收与补偿条例（以下简称征收条例），城市房屋拆迁管理条例同时被废止。其基本内容是:“以公共利益为前提，征收国有土地上单位、个人的房屋，由房屋征收官理部门拟定征收补偿方案，报人民政府审查。相关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见后，由人民政府作出房屋征收决定后并及时公告。作出征收决定的人民政府对被征收人进行补偿。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者依法提起行政诉讼。”放在公共利益作为城市房屋拆迁的法规的前提下,首先建立了补偿原则的拆迁，明确禁止切断水

13、、电、气、热的野蛮拆迁，增加暴力拆迁的法律责任，并增加了被拆迁者更为有效的救济方法等。当然，我们也应该看到该条例的一些模糊的、不确定的规定，这是为什么新条例出台实施后暴力仍肆无忌惮的原因。在许许多多被拆迁人付出惨痛的代价之后，征收条例在某种意义上是城市居屋拆迁补偿法律制度的一大进步，但鉴于其规定的不完善性，暴力拆迁仍是社会不可忽视的，函待解决的一个重要问题。(四)张家港市地方政府规章除了以上全国性的规定外，地方政府也在国家法律授权的范围内，结合当地的实际情况，制定、发布了地方性的拆迁办法或实施细则，张家港市城市房屋拆迁管理办法第二十条、二十一条、二十二条规定了对被拆迁人给予补偿。拆迁补偿的方式

14、可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本办法第二十三条第三款、第二十六条第二款规定外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。规定根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素确定市场评估价格，市场评估价格由房屋补偿金和区位补偿金组成，以现金方式直接支付给被拆迁人。同时，大量的规章也相继出台，来配合征收条例的施行。如国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知、城市房屋拆迁估价指导意见、城市房屋拆迁行政裁决工作规程等。四、房屋拆迁在法律制度上存在的问题(一)与拆迁有关的基本法律概念界定不明确1 .关于房屋拆迁行为的性质对于居屋拆迁行为的性质，社会上存在着不同观点。有人认为，拆迁权等同于主体之

15、间的物权发生、变更、消灭和民事法律行为所产生的民事法律规范引起的拆迁纠纷。有些人认为，拆迁是一系列基于拆迁人国家公共利益的具体行政行为是由法律规定的行政权力或授权行使的主体、权力实质上的拆迁属于公共权力，法律关系、行政法的相关应用。也有的将与房屋有关的一系列行为实行“两分法”，即在安置补偿之前完成房屋拆迁许可证的建设单位或者个人的，以自己的名义拆迁行为，是行政行为的法律法规授权实施的本质，建设单位或者个人应当承担法律责任，被授权成为拆迁的行政主体；拆迁任务完成后，建设单位或个人成为完全的民事主体，以盈利为目的承担建设发展的责任。2 .拆迁补偿标准规定不明城市房屋拆迁管理条例第五条规定，“拆迁人必须依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿和安置”，第十4九条规定，“拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人，国家授权的国有房屋及其附属物的管理人），依照本条例的规定给予补偿。拆除违章建筑，超过批准期限的临时建筑不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑给子适当补偿。”第二十条规定，“拆迁补偿实行产权调换，作价补偿或者产权调换和作价补偿相合的”其中未见明确的补偿标准。但在实际操作中，往往由地方政府实行政府定价，旧房屋的评估价值不包括土地转让、装修设施和房屋的材料价值，原居民可获得合理的