2024年中国投资者意向调查报告.docx

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1、智慧投资2024中国投资者意向调查专题报告世邦魏理仕中国区研究部2024年1月2024中国投资者意向调查CBRE最受青睐的策略与资产类别受访者青睐的投资目的地、最关注的主流及另类资产类型投资及出售意愿选择“更积极投资”的受访者比例显著提升,净投资意向回正整体投资意向（回复占比）风哙儡好向两端移动,核心型和不良资产投资策略关注度上升40%20%0%-20%-40%-60%201920202021202220232024更积拨出法更枳吸投资净投资诲（515%中国：其他二三线城市A66上海.八OZS2*广州、投资向按内外责命11%内资整响不动产大家交的主戛风险因事皆的修殳类SI环境、社会与治理ESG

2、2%深圳66%她尚在中国内顺股资.1相比上T占比变动Rk及物流资产住宅类（租赁住宅）念生命科学和医疗地产对IS侪衰退的担忧买方与卖方的覆期，受访者已经或计划在房地产投资中采用ESG标准受访者会考虑改造现有建筑使其更符合ESG标准受访者愿意给与ESG资产一定程度的溢价I#仕中国区研究S隰写.中国区研究部是世邦触仕飒部的成员,世邦861仕研究部是f由阚的研究人员组成的网络，协力提供房地产市场研5深眼济三历案.免责声明：世邦观理仕确信本报告所刊栽信息及预测来自可靠来源.本公司不怀疑其准确性，但并未对此资料进行楂实，亦不会对资料做出任何保证或陈述,阁下须独立对信息的准确性和短性作出审查.本报告仅限于世

3、邦魏理仕的客户和专业人士使用,世邦魏理仕保留对本报告的所有权利，未经本公国事先书雷讦可.任何机构和个人不得以任何形式遂行翻版、复制、引用和转梵。锄麒资2Q24Sft三*tlfinW执行概要主要趋势世邦魏理仕于2023年11月8日至2023年12月9日间进行了 2024年中国投资者 意向调查。共计176份回复被纳入统计，用以分析投资者对于2024年中国商 业地产大宗交易市场的观点和策略偏好。我们的调查发现2024年投资者的总体情绪有所改善，选择“更积极投资” 的受访者比例触底回升，境内机构投资者呈现出最强的投资意愿，但境外 投资者仍保持谨慎。经济不确定性及买方与卖方的预期差仍是商业地产投 资受到

4、的主要挑战，2024年交易活跃度的提升仍将取决于租赁市场的复苏 进度，以及买卖双方对资产定价一致预期的形成。我们预计全年交易额将 与2023年基本持平，短期内国内机构及产业资本仍将是投资市场中的主力 买家。以下，世邦魏理仕将从投资意向、投资策略、融资和利率环境、以及ESG等 主要趋势解读2024年中国投资者意向调查。鼠融资和利率环境 ESG际投资意向选择“更积极投资”的受访者比例提升至47%,投资者净投资意向回正；其中境内机构投资看呈现出强的投资意屉，而境外投资者仍显谨慎。经济不确定性、租赁需求和买卖双方的预期差是投资者面临的主要挑战。强投资策略工业物流再度蝉联最受投资者青睐的资产类型，但热度

5、下降；租赁住宅投资意向稳步上涨。生命科学和医疔地产关注度蝉联另类资产首位。大部分投资者预期租赁住宅以外的各主要物业类型资产价格需进一步调整。风险偏好向两端移动，核心型和不良资产投资策略关注度上升。投资者进一步聚焦京沪。近八成投资者预计中国央行202侔将进一步降息；除日本外亚太主要市场政策利率将随美联储见顶回91*投资者已将ESG纳入投资决策，绿色改造和开发是最主要的ESG举措。世邦魏理仕研究部Ii资成本和规模是投资者当前的主要担忧。近七成投资者认同ESG资产溢价。2024CBRE1INC.2024CBREJNC.智瞰资报告目录01投资意向02投资策略03融资和利率环境04环境、社会与治理（ES

6、G）05问卷调查概况世邦理理仕研究部Ol市场情绪触底回升，机构投资者净投资意愿最强我们最新的调查结果显示，2024年中国商业地产投资情绪触底回升，选择“更积极投资”的受访者比例为47%,相比2023年增加13个百分点，并且在时隔一年后净投资意向再度回正。CBRE认为，市场情绪改善的动因来自于多个方面，包括资产价格的调整，国内利率的持续下行，以及对于2024年中国经济迈向常态化增长并推动商业地产租赁需求反弹的预期等。此外需要指出的是，今年投资意向的提升在一定程度上源于2023年的低基数效应。纵观2023年的大宗物业投资市场，排除开发商项目并购和自用购置后，机构投资者和房地产基金买家的交易额约47

7、3亿元，同比下跌37%,是2015年以来的最低水平。分投资者类型来看，机构投资者投资意愿最强，净投资意向攀升至33乐重要的推动力之一在于保费收入持续增长和低息环境共同作用下国内险资对优质商业地产配置意愿继续提升。房地产基金的投资意向均较2023年边际改善，但开发商在持续的现金流压力下的净出售意愿进一步强化。受到地缘政治融资成本等因素的影响，境外投资者对2024年的中国商业地产投资总体仍呈现净出售意愿。图表1：计划较上年更积极投资和更积极出售的投资者占比70%60%50%40%30%20%2016201720182019202020212022202320246世邦值仕研究“图表2：按投资者类型

8、和内外资的净投资意向140%30%20%10%0%-10%20%-30%-40%地产基金按投资者类型按内外资开发商机构投资者内资净投资意愿(2023)净投资意愿(2024)外资注释1：净投资意向=选择“更积极投资”的受访者比例-选择“更积极出售”的受访者比例。数据来源：2024年及历年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2024年1月2024CBRE.INC.经济不确定性、租赁需求和买卖双方的预期差是投资者面临的主要挑战“对经济衰退的担忧”再度成为影响投资者的首要风险，但选择此项的受访者占比由2023年的86%大幅回落至49%。中国经济的消费工业、就业等指标在2023年最后几个月出现企稳信号

9、，而政府增发国债、降息、房地产刺激措施加码等政策的接连出台也将为2024年中国经济的稳增长提供助力。CBRE预计，2024年中国GDP有望达到4.6船在保持中高速增长的同时，科技创新和消费升级将是中国经济动能结构性转换的关键。“租赁需求疲软”在主要挑战中位居次席。鉴于商业地产与经济运行的紧密联系，我们认为在中国经济逐步企稳的前提下，2024年各类主流商业地产的需求将趋势向好。但是不同城市、区位品质的项目的供求关系和租赁表现将持续分化，投资市场的“选择性”特征大于“系统性”特征。“买方与卖方的预期差”仍是今年推进大宗物业交易的难点之一，租赁和金融市场的不确定预期令投资者对资产价格的重新锚定尚存较

10、大分歧。202侔国内商业地产市场总体上处于租赁市场回升和资产价格磨底的双期交错阶段，投资策略上建议仍以价值发现和穿越周期为主。图表3:2024年不动产大宗交易的主要挑战（可选3项）2023B202486%对经济衰退的担忧租户需求疲软48%款买方与卖方的预期差46%地缘政治环境的不确定性39%36%中国内地经济表现弱于预期34%45%比预期更鹰派的欧美央行政策（更长期的高利率环境17%27%更严格的信贷额度及借贷条款劳动力和施工成本不断上升更高/更持久的通货膨胀紧缩的财政政策（如更高的税率、削减财政刺激的规模）汇率波动的影响乐者意向调查，世邦魏理仕研究部，2024年1月16%9%25%6%10%

11、1%数据来源13%2024年及历年中国投+7世相艇仕研究部2024CBRE1INC.图表4:投资者对2024年房地产资产配量的演期计划提升或维持房地产资产配置的投资者比例小幅扩大外圈：2024# 内圈：2023年大幅提升略有提升几乎相同略有下降大幅下降40*的受访者2024年计划提升房地产资产的配置，相比上一年小幅扩大2个百分点，而2024年计划降低房地产配置的受访者比例降至25%。短期内房地产资产仍呈现出一定增配需求。在计划提升房地产配置的受访者中，71%认为“奥产价格已有合理的调整”；而有意思的是，“预期价格将进一步调整”是受访者计划降低房地产配置的首要原因，这一结果再次印证了现阶段投资者

12、对资产价格的分歧。此外“更多的困境资产投资机会”位列受访者提升房地产配置原因的第二位。2023年一个明显的市场现象是司法拍卖数量大幅增加，在我们统计的大宗商业地产交易宗数中的占比高达四成。尽管去年底金融监管层透露出更多支持民营开发企业正常融资需求的信号，但考虑到新房销售市场短期内出现明显好转的概率不大，2024年高杠杆和出险房企的资产处置预计仍将处于高发期。图表5：投资者提升（左）及降低（右）房地产配的Ir要原因资产价格，/预期价格/已有合理hz将进一步的调整D调整数据来源：2024年及历年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2024年1月投资策略工业物流仍最受青睐租赁住宅投资意向稳步上涨零

13、售和酒店关注度触底回升工业物流青瞭度连续四年位居榜首，但相比上年出现明显回落.2023年高标仓市场超过1200万平方米的供应高峰所导致的租赁市场承压以及资产价格波动令投资者在标的选择和决策时更为严格。尽管如此，近期泰康保险、鼎晖等投资交易，以及普洛斯数支基金的成功募集表明工业物流仍是当前市场流动性强的资产类别之一，而2024-2025年主要城市新增供应迅速回落将令高标仓的租赁基本面得到明显改善。租赁住宅关注度进一步上升，埠联受。昧的物业类型第二位。2023年全国租赁住宅相关大宗交易19宗，交易额同比增长近80%至108亿元，且其中不乏保德信、观博敞城、铁狮门等新买家入局。目前机构化管理的长租公

14、寓在租赁住宅市场的渗透率不足3%（将保租房纳入计算后约10%）.住房消费升级的增长空间巨大，尤其是在人口持续流入且中高收入岗位较多的一线城市和杭州南京、武汉成都等强二线城市。受益于消费场景和旅游出行的全面恢复以及消费基础设施RElT的推出，2023年下半年零售物业和酒店物业的投资交易明显活跃，投资者中不仅有大家保险中联基金等机构资本，也出现了城市更新基金非地产类民营企业等多元化的买家。从我们今年的调查结果来看，零售物业和酒店的关注度已经触底回升。但需要指出的是，并非所有项目的表现都将会从市场豆苏中同等受益，运营能力将是重要的差异项。图表6：最受投资者青睐的物业类型2及其子类型60%2022B20231202450%40%30%20%10%0%写字楼租赁住宅工