郑东新区商业项目调研报告.docx
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1、郑东新区商业项目调研报告一、郑东楼市一枝独秀全城关注纵观郑州东区、北区、核心区、西区和南区五大楼市板块,郑东新区可谓领跑中原,一枝独秀。这与郑州市政府的强力推进和打造不无关系。郑东新区自获准发展以来,一直是郑州市政府穷尽全力打造的现代化新城,郑东新区CBD完全独享了所有郑东新区衣帛,郑东新区CBD起步区成长为郑州城市发展与居住的代表,领跑中原。住宅、写字楼、商业等明星楼盘在本区域纷起,一时烽火不断,吸引关注无数,郑东新区当之无愧成为中原房地产发展中最为抢眼的一片热土,谱写着城市化大发展的优美篇章!二、郑东楼市特点住宅项目霸占江山“城市东进”运动使本区域催生了一批大规模高层楼盘,使本区域持续炙手
2、可热,但细察其中发现,主要是一批以住宅为主的项目带动所致,其中不乏国内行业巨头和本地老大,高手林立,支撑新区地产版图。底商类商业物业众多在当前的诸多住宅项目中,几乎全部的项目都规划有底商,鲜见纯住宅项目出现,有的是临界商铺,有的是内置商业街。纯商业项目惟有一家在当前所有的新区项目中,属于纯商业的项目仅有一家,就是宝龙城市广场,郑东建材家居城除外。商业物业推盘多谨慎不管是住宅项目中的底商,或是纯商业项目的代表一一宝龙城市广场,其推盘节奏和策略无不慎之又慎,许多底商物业当前甚至不敢推出,即使推出也是以小部分作试探。可见,在当前新区来说,商业项目运作颇具挑战性。整体价格居高不下无论是底商或者纯商业项
3、目,其价格一直居高,这另一方面也印证了新区所蕴含的极高商业价值。运营成为拦路虎无论底商亦或纯商业项目,所面临的挑战似乎只有一个,那就是如何招商和运营。或许是鉴于无法回避的商业投资价值,许多商业项目都无法逾越运营这篇文章,而运营的首要关键就是招商,而招商则一方面考验着自身产品的规划设计,另一方面对开发商来说也是一道难解的综合命题。也许这恰是新区市场留给人们的思考。商铺购买以投资为主调查显示,商铺购买大多数为投资买商铺的,而用于自己经营的只是少数。多数是为了出租而购买商铺的。三、主要商业物业明细内商已销完.外铺众意路临街的1和2层联体,已售完.3和4层还有90%,东风路旁的还没有开始销售,有20多
4、间,小订5万,层高3.6米,150760平方米最小,内铺:三年返租(每年7%),四年回购(加10%)(已售完);外铺没有。劣势:人气不够,户型大,总价高,利用率底(1和2层联体)、商铺不多一二层连体,60万250万左右,基本售完,一次性优惠2%,按揭无优惠,层高5米,04年推出劣势:东区形成气候目前尚不是时候。3栋高层的群楼商业,面积一般为80270,另有商场700平米左右,层高5米,最迟2007年2月交房,销售率85%以上,推广主题语:郑东新区龙头商业,远见成就商业07年底交房,商业面积不大主体接近封顶,有顾虑,目前没有推出基本售完,已交房,层高为5米(1F),4.2米(2F),3.3米(3
5、F),两栋写字楼,80270,另有商场700平米左右,层高5米,30120平米劣势:目前人气不旺,现在的经营依靠写自楼内的人员。项目名称物业类型面积(Itf)价格(元/而)联盟新城内铺、外铺44578.2(三期)外铺:1-2楼90003-4楼6000多内铺:7000-8000金成东方国际底商13700IlooO左右(以前)13000左右(目前)金成阳光世纪底商1360012000(均价)12000-13500(区间)中凯柏宫底商不详不详伟业中央金库底商3193不详商铺尚未开盘,临街商铺,周围无大型商场,大约1000米有建材,家电+家纺专业市场,07年底或2008年初交房,层高为3.9。07年1
6、2月(住宅),商业未定,3.9米交房,总价约50万150万,价格区间IoOOo15000,面积一般为4090,预计年底推出,具体时间未定劣势:规划中小区旁边将会有立交桥建立,对商业发展来说很难聚集起很大的人流。08年9月交房,层高为6.5米,面积一般为5090,销售率约70%左右,总价约42万以上,价格区间700011000,劣势:商铺外面有绿化带阻隔,而且某些铺位临立交桥。不能很好的聚集人流。已交房,层高为5.3米,总价约19万45万,销售率约30%面积一般为:6371(一楼)、100左右(二、三楼)租金:二、三楼1530元/平方米/月;劣势:缺乏人气推出时间12月9日,还没有推出项目名称物
7、业类型面积(Itf)价格(元11f)龙腾盛世底商20000未确定中义阿卡迪亚底商3万9000(一期均价)12000(二期最低)盒苑中央花园底商不详10000(均价)8000(特价铺)郑东建材家居城专业市场60万一期5000(均价)3006000(区间)中南海知音底商不详12000(均价)还没建,面积一般为100200推出时间为今年年底或明年年初,现在正在排号,针对本社区业主,不能形成气候。还没建,层高为3.9,交房时间08.2.28,面积一般为50200,以100左右为主,针对本社区业主。还没有推出,大约在下个月推出,面积一般为80300,100以下的所占比例较少。07.5月推出,劣势:入主率
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