购房一手攻略详细流程解析.docx

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1、购置一手房详细流程攻略流程：审查f签约一付款f按揭贷款f收房f产权一退房f装修1、审查，购房日勺必要准备(I)审查房地产开发企业的开发资质房地产开发企业的资质，是有关的行业主管部门根据开发企业的综合实力认定的，资质越高，阐明其开发能力越强，承担风险及责任的能力就越强。假如某一种开发企业没有开发资质或者资质很低，则有也许会由于后续资金局限性和组织设计施工日勺经验欠缺等，出现延期交房甚至楼盘烂尾等问题。(2)审查房地产开发企业的J经营范围假如开发商的营业执照上没有销售楼房的经营范围，那么开发商的销售行为就是违法经营，购房者与其签订日勺售房协议有也许是无效协议，购房者日勺预期权益就一直处在不确定状态

2、。因此在购置房屋时，一定要看房地产开发商的营业执照与否有容许销售楼房的经营权。(3)审查五证五证和两书是合法售房的证明文献。购房者应规定房地产开发商和销售商出示五证和两书五证是指：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程动工证、商品房预售许可证。五证中最重要的是国有土地使用证和商品房预售许可证。国有土地使用证。国有土地使用证是单位和个人使用国有土地的法律凭证。建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。建设用地规划许可证和建设工程规划许可证是建设单位用地和建设工程的法律凭证,没有这两证的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。建设工程动工证。建设

3、工程动工证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的重要根据之一。没有动工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。商品房预售许可证。商品房预售许可证的主管机关是市房屋土地管理局，证书由市房地局统一印制、办理登记审批和核发证书。此外，假如是现房买卖，则开发商不必办理(4)所述预售许可证。不过根据建设部商品房销售管理措施第八条日勺规定，房地产开发企业应当在商品房现售之前，将房地产开发项目手册以及符合商品房现售条件的有关证明文献报送房地产开发主管部门立案。一般状况下，开发商立案后，房地产开发主管部门会发给立案回执或类似的证明文献，以证明其进行的商品房现售是合法的。因此购房者购置现房时，应规

4、定开发商出示(1)(2)(3)中所述日勺四种文献和商品房现售立案回执。二书是开发商在竣工验收合格后告知买房人收房时提供的两份法律文献，即住宅质量保证书和住宅使用阐明书。(4)审查所要购置日勺房屋与否已被抵押开发商为筹集建设资金，一般会将已经获得的土地使用权抵押给银行以获得贷款，这种抵押是国家政策容许和鼓励的。不过假如在商品房开始预售时开发商没有办理解押，就会使购房者承担很大的风险。这种状况下，假如开发商预售商品房所收上来的钱没有用于及时偿还银行的贷款，而用于其他风险投资，致使其无法偿还银行的到期债权，那么银行的抵押权属于担保物权，购房者的预期房产权利属于债权，根据有关法律，担保物权优于债权受偿

5、，银行0权利优先于购房者的权利。因此在购房前一定要弄清所购房屋和其依附的土地使用权的抵押状况。根据我国担保法第四十五条规定，抵押登记部门登记的资料，应当容许查阅、抄录或者复印。买房人可以根据此条法律到房地产登记部门规定理解自己但愿购置的房产的抵押状况。(5)谨防广告及宣传的诱惑和误导购房者从开发商那里理解楼盘状况,听到的往往都是对此项目的溢美之词。广告、楼书、沙盘、样板间在协议的缔结过程中属于要约引诱，一般不具有法律上的效力。虽然最高院的司法解释第三条规定了出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及有关设施所作的阐明和允诺详细确定，并对商品房买卖协议的I签订以及房屋价格确实定有重大影响日勺可以视为协

6、议条款。不过真要把广告内容视为协议条款也并非易事，这里有两个必须成立的条件，一是开发规划范围内的，二是对协议签订以及房屋价格确实定有重大影响的，而真正打起官司来这两个条件是很难认定的。开发商很轻易规避这些条款，使购房者的权益受到危害。针对这种状况，首先提议您全面理解开发商的广告宣传，不属于开发商所可以处理的问题，例如对周围的学校、银行等设施的承诺，您最佳不要完全相信；另首先还是提议您根据所购楼盘的实际状况向专业律师征询。2、签约，谨慎而稳妥的一笔（1）慎签认购协议开发商与购房者签订房屋认购协议书的重要原因在于，房屋一旦被购房者选中，开发商就必须向购房者预留该房屋，并就该房屋与购房者签订商品房买

7、卖协议，假如购房者不与开发商签订商品房买卖协议，那么预留的作法就会给开发商的销售导致影响甚至是损失。同步这也是开发商的一种促销手段，以认购协议的I签订给购房者一定的压力，督促其尽快签订商品房买卖协议，使买卖成交。不少购房者在签订房屋认购协议书后，对所选房屋不满意，或者不能就商品房买卖协议日勺某些条款与开发商到达一致意见，便规定开发商退还其交付日勺定金或订金。那么，购房者的规定有无法律根据呢？定金和订金有什么区别？商品房销售管理措施第二十二条规定，当事人未能签订商品房买卖协议日勺，开发商应当向买受人返还所收费用。但这里所指的费用，是指具有预付款性质的“订金”而非作为签订协议担保性质Br定金”。并

8、且，具有预付款性质的”订金“，只要当事人是在合法、自愿的基础上约定不予退还的，都应依法从其约定。根据协议法和担保法有关规定，定金的J数额不能超过协议标的总额的百分之二十；债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权规定返还定金，收受定金的!一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。最高人民法院有关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题日勺解释第四条规定：”出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为签订商品房买卖协议担保的，假如因当事人一方原因未能签订商品房买卖协议，应当按照法律有关定金的规定处理；因不可归责于当事人双方B事由，导致商品房买

9、卖协议未能签订的，出卖人应当将定金返还买受人。因此在“定金”或“约定不予退还费用”的状况下，购房者很也许处在被动的地位，要么接受开发商的不平等条款，要么拒绝与开发商签订商品房买卖协议而承受定金或订金的损失。因此，提醒购房者慎签房屋认购协议书，注意协议书采用的是“定金”方式还是“订金”方式，有无”另有约定”。(2)填写协议文本空白处的注意事项商品房买卖协议共列出了24条，其中有许多空白和选项需要双方当事人选择和填写。为了最大程度地保护购房人自己的合法权益，在选择和填写有关内容时一定要认真审慎地看待。第一、协议开始时双方当事人项。有关“出卖人”和“买受人”的所有资料都要完整填写，不可有空项。假如出

10、卖方有“委托代理机构“或买受人有“委托代理人”，除要认真填写有关内容外，还要有合法有效的授权委托书，假如是父母（或其他监护人）代理未成年子女（人）签订商品房买卖协议时，必须具有经公证的代理买受人是该未成年人监护人的证明文献。第二、协议第一、二两二条中的所有填空均应填写。填写的内容要与审查的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划和施工许可证、商品房预售许可证等对应文献的内容、时间、文号相一致。第三、协议第三、四、五条在审查和填写时需要注意的是要结合所买房屋的实际状况弄清建筑面积、套内建筑面积、使用面积的概念和互相关系，详细理解有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成与否合理合法，分摊的比例关

11、系是怎样的I。对协议约定的面积一定要心中有数，对收房时也许发生的面积上的变化要预先有防备，并在协议中予以明确约定。第四、协议第八、九条是有关商品房交付问题。这里需要注意0是，一般状况下交付期限应以建筑工程竣工验收立案表的获得为准。遇有特殊状况需告知买受人的,一般应在尽量短日勺时间内告知。按逾期交房的时间分别处理的时限一般以60日划分。确定违约金的比例要合适，假如定得太低，就也许影响其约束力。其他条款波及违约金的，也应考虑这方面问题。第五、第十四条，出卖人有关基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中，除明确水、电、暖于入住时正常开通外，其他如燃气、宽带网等，如有也许也应作出明确约定。第六、第十七条

12、中有关商品房所在楼宇的屋面和外墙面使用权问题，根据物权法规定，其使用权和收益权应归物业的全体业主所有，不经业主同意，出卖人无权使用。在协议的选项的填写时，除以上提到的事项外，尚有不少需要注意日勺问题。为稳妥起见，购房者最佳还是请有经验的专业律师为自己把关。（3）协议附件不能忽视商品房买卖协议除主协议外，还包括四个附件，即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成阐明、装修设备原则和协议补充协议。附件一般附在买卖协议时最终，轻易被购房者所忽视，而被不法开发商所运用。实际上，由于主协议只能采使用方法定的统一文本，因此协议的附件就显得尤为重要。有如下几点必须提醒购房者注意：第一、房屋平面图应标明

13、每一种房间详细的尺寸以及墙体的宽度，还应标明阳台的大小、空调机位等详细的设备位置。假如上述内容不明确，则房屋平面图主线起不到精确指示的作用，对开发商来说也没有明确的约束。第二、无论是房屋平面图，还是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成阐明和装修设备原则，都应当使用精确日勺数字和详细日勺描述来表达其内容，而不应当使用概念化的词语。像“高级”名牌”精装修”此类词语就不应当在附件中出现，而应明确，”高级”详细是什么原则、”名牌“究竟是什么牌子、“精装修”要到达什么装修效果。第三、根据民事法律的”意思自治”原则，商品房买受人完全可以不受格式条款日勺限制，与开发商进行协商，行使协议的修改和补充权，在主协议

14、之外，签定补充协议，以明确某些模糊概念，修正主协议中的不合理条款。3、付款，明明白白地交钱（1）购房款房价款为每平方米（建筑面积）售价乘以建筑面积，或者每平方米（套内建筑面积）售价乘以套内建筑面积。协议统一文本日勺第六条付款方式及期限,这一条只给出了购房者三种简朴的选择，即：一次性付款、分期付款和其他方式。选择一次性付款也许会得到开发商一定幅度的折扣，但购房者必须以足够的资金做后盾，这对资金尚不宽裕的购房者会有一定难度，并且这种付款方式风险也比较大。尤其是期房项目，当您把所有积蓄都交给开发商时，可以说积极权已经不在您手里了，假如未来房屋质量出了问题或出现延期交房日勺状况，那您就相称被动了。相对

15、来说，分期付款对购房者比较有利。尤其对于期房项目，购房者可以按工程进度分几次向开发商支付房款，直至商品房验收合格后再支付尾款，这样对买卖双方都比较公平。(2)住宅税费(以重庆市为例)第一、在交易过程中要缴纳如下税费：契税:根据渝财农税(2023)52号，凡2008年11月7日起签订房屋买卖协议的，对个人购置套内面积144平方米及如下一般住房，契税按购房款的1%征收，超过144平方米的契税按购房款的3%征收。印花税：买卖双方各缴纳房价款的0.05%。大修基金：高层按购房款的3%、多层按购房款的2%收取，虽然有新的法律规定但重庆市以不符合实际操作为由至今实行的此前的计费措施。第二、在办理产权过程中要缴纳如下税费转移登记费：80元；房屋所有权证工本费：每证收费10元；贴花税：每件5元。初装费:在商品房交付使用时，某些购房者常常会碰至初装费的问题，例如，购房款早已交清，但在交房时，开发商却列出了5000多元B天然气初装费的缴费清单，这笔节外生枝的费用，究竟应当由谁来承担呢？因此，除非购房协议已经明确约定了某项初装费由购房者承担，否则购房者在入住后不承担任何形式的初装费。提议购房者最佳在购房协议中明确：出卖人在交付房屋时不得就协议约定应提供日勺设施向买受人收取任何协议约定以外日勺费用。防止交房时发生不必要的争执。律师费、保险费以按揭