物业接管验收方案.docx

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1、物业接管验收方案一、成立接管小组组长：A全面负责组员：B负责设备运营C负责客户服务D负责保安消防E负责环境绿化F负责财务二、交接内容物业项目交接协议一般包括：物业项目名称、交接主体、交接时间、权利和责任分界点、交接内容、交接查验方法和标准、相关债权债务的处理、争议解决方式等。原物业应先做资料交接：将物业的产权资料、工程竣工验收资料、工程技术资料、工程经济资料和其它有关资料移交给新物业。资料移交完毕后，移交和接收双方须签字认可；若有未移交部分，由双方列出未移交部分的清单，确定后续移交期限或无法移交理由，双方签字认可。奥料交接完毕后是现场交接：新物业应对物业管理区域内共用设施设备迸行逐项验收，注明

2、设备现状及接管时间。业主委员会应对查验接管过程进行记录，并存档备查。交接证明应由交接双方、相关单位盖章及现场参加人员签字。业主委员会及原物业公司应当配合新物业公司依法接管保安、消防、停车等安全防范岗位，维护物业管理区域的正常秩序。（一）资料的交接资料的交接主要包括以下一些内容：1 .物业规划图；2 .竣工图（包括总平面、单体竣工图）；3 .建筑施工图；4 .工程验收的各种签证、记录、证明；5 .房地产权属关系的有关资料；6 .机电设备使用说明书；7 .消防系统验收证明；8 .公共设施检查验收证明；9 .用水、用电、用气指标批文；10 .水、电、气表校验报告；11 .有关工程项目的其他重要技术决

3、定和文件。12 .“用户手册。（二）物业接管验收物业接管验收不同于竣工验收，它是在竣工验收的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。一般来说物业接管验收包括以下内容：1 .主体结构验收。地基沉降不应超过国标规定的变形值，不得引起上部结构的开裂或毗邻房屋的破坏;主体结构构件的变形及裂缝也不能超过国标规定；外墙不得渗水。2 .屋面及楼地面。屋面应按国标规定排水畅通，无积水、不渗漏；楼地面与基层的粘结应牢固，不空鼓且整体平整，无裂缝、脱皮和起砂现象；卫生间及阳台、厨房的地面相对标高应符合设计要求，不得出现倒水及渗漏现象。3 .装修。应保证各装修部位或构件既美观大方又满足使用要求，不得

4、出现因装修不善而造成的门窗开关不灵，油漆色泽不一，墙皮脱落等现象。4 .电气。电气线路应安装平直、牢固，过墙有导管；照明器具必须安装牢固，接触良好；电梯等设备应运转正常且噪声震动不得超过规定；此外各类记录及图纸资料应齐全。5 .水卫、消防、燃气。上、下水管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴、漏、跑、冒现象；消防设施应符合国家规定，并有消防部门检验合格证；采暖的锅炉、箱罐等压力容器应安装平整、配件齐全，没有缺陷，并有专门的检验合格证；燃气管道应无泄漏。此外，各种仪表仪器、辅机亦应齐全、灵敏、安全、准确。6 .附属工程及其他。室外道路、排水系统等的标高、坡度等因素都应符合设计规定；相应的市政、公

5、建配套工程与服务设施应达到质量和使用功能的要求。7 .工程、保安、环卫、客服、财务各组使用的工具及使用说明。8工程、保安、环卫、客服设施设备及使用工具、维护保养记录、维保电话号码。交接双方应当制作物业直验记录。物业查验记录一般包括房屋质量直验记录、设施设备查验记录和环境工程查验记录，双方可以根据物业的具体情况设计查验记录表。查验记录表应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验人签字、查验结论、存在问题、返修意见、跟踪结果等。原物业公司应将预收的物业管理服务费、代管的各种能源费、押金、共用设施设备的专项维修资金、物业共用部位、共用设施设备的经营收益以及收支账目一并移交给新物业公司。除了钱以外

6、，原物业公司应将属于全体业主共有的物业管理用房、公共用房、设备用房、生产作业工具及办公用品等移交给新物业公司。（三）核实原始资料在现场验收检查的同时，应核实原始资料，逐项查明，发现有与实际不相符之处，应及时做出记录，并经双方共同签字存档。（四）用户情况调查用户是物业管理机构的服务对象，物业管理企业在交接物业时，应及时准确地了解用户的特征、家庭特点、产权情况、经营情况、业务范围等等一些问题，以便顺利地开展物业管理，并有针对性地提供一系列综合服务项目。（五）建立档案物业管理中的资料档案，是便于物业管理企业日后管理的一项重要工作。管理过程中，应将资料分类、装订成册，或存入电脑随时调用。资料档案的内容

7、主要有：1 .物业开发可行性研究报告；2 .物业开发建设时的有关图纸、记录等资料；3 .物业管理方案及物业管理招标投标时的有关资料；4 .历年物业管理工作报告和财务报告；5 .房地产权属关系的有关资料；6 .物业用户的有关资料。三、交接时间自年月日至年月日止。四、交接注意事项交接前的准备工作：物业费、停车费等费用。物业向业主所收取的物业费、停车费及水、电费等其他费用，前任物业公司有无已经多收取的费用，如有，索要回逾期收取的各项费用，或者对此解决方案有三方签字认可的书面约定。各类能源费。前任物业有无拖欠自来水公司、供电局及燃气公司等各项费用，如有，敦促其交接前缴清。各类遗留问题。车辆刮蹭事件，前

8、任物业有无承诺给业主在物业费、停车费或者其他形式的解决承诺，进行摸底调查，避免接手之后，造成业主费用已交，但承诺的问题还未解决。业主家中有个别特殊问题的，前任物业给业主承诺并未兑现的，摸清情况，由前任物业进行解决，避免业主日后将其承诺转嫁到新任物业。例如：个别业主减免物业费等情况。工程遗留问题，要进行摸底调查，掌握小区或业主家中的工程遗留问题的类别、开发及施工方的维修情况、目前遗留问题的处理情况等。其他准备工作：物业用房的确定，各工作岗位人员的准备是否到位的情况，办公用品、员工工服等各类物资准备情况，工程、保洁的工具到位情况，正常办公所需的各类表格等文件，垃圾清运、电梯维保等外包服务的考虑。保

9、障交接当曰的物业服务正常开展。交接当天工作注意事项:（一）物业承接查验按照下列程序进行：1 .确定物业承接查验方案；2 .移交有关图纸资料；3 查验共用部位、共用设施设备；4 .解决查验发现的问题；5 .确认现场查验结果；6 .签订物业承接直验协议；7 .办理物业交接手续。（二）现场查验前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：1 .竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2 .共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；3,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；4 .物业质量保修文件和物业使用说明文件；5 .承接查验所必

10、需的其他姿料。未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单。（）物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：1 .共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；2 .共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；3 .共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱

11、乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。（四）水、电表迸行抄底记录将公共区域所有的涉及物业的水表、电表的表底进行抄底记录，以交接时点为据，之前的由前任物业缴纳，之后由新进驻物业公司缴纳。（五）物业费、停车费两费用均以交接时点为据，之后的各项费用由新任物业开始计收，如有业主所欠前任物业费用，该物业必须依法依约进行收取，不能干扰新任物业的收费工作。(六)对自来水公司、供电局及燃气公司办理相应的用户变更名称手续，将小区能源使用用户变更为新任物业公司名称。(七)外包服务项目合同及其他合同的交接或重新签订相关合同。(A)交接当天工作可按照“部门对部门”的方式进行交接，即

12、可考虑先进行保安的交接，由秩序部安排好各岗位人员在交接当天陆续接下各个岗位，随后可分别进行客服、工程、保洁、绿化等相应交接，业委会资讯。均可采取交接方部门对应接替方的部门进行交接，双方对应交接部门均有负责人，由第三方进行监督，交接完毕要有三方签字确认的交接资料。移交内容：1 .物业资料(D物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。(2)业主资料包括：1)业主入住费料，包括入住通知书、入住登记表、身份证复印件、相片；2)房屋装修资料，包括装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录。(3)管理资料：各类值班记录、设备维修记录、水质化验报告等各类服务质量的原始

13、记录。(4)财务费料包括：估定费产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录、其他需移交的各类凭证表格清单。(5)合同协议书，指对内对外签订的合同、协议原件。(6)人事档案资料，指双方统一移交留用的在职人员的人事档培训、考试记录。(7)其他组要移交的资料。资料移交应按资料分类列出目录，业委会资讯。根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好，移交后双方在目录清单上盖章签名。2 .物业共用部位及公共设施设备管理工作的交接(D物业共用部位及共用设施设备，包括消防、电梯、空调、给排水、供配电等机电设备及附属配件，共用部位的门窗，各类设备房、管道井、公共门窗的钥匙等。(2)共用配套设施，包括环境卫生设

14、施(垃圾桶、箱、车等)、绿化设备、公共秩序与消防安全的管理设施(值班室、岗亭、监控设施、车辆道闸、消防配件等)、文娱活动设施(会所、游泳池、各类球场等)。(3)物业管理用房，包括办公用房、活动室、员工宿舍、食堂(包括设施)、仓库。停车场、会所等需要经营许可证和滨质的，移交单位应协助办理变更手续。3 .人、财、物的移交或交接(1)人员。在进行物业管理移交时，有可能会有原物业管理企业在本项目任职人员的移交或交接，承接物业的管理企业应与移交方进行友好协商，双方达成共识。(2)财务。移交双方应做好账务清结、资产盘点等相关移交准备工作。移交的主要内容包括物业服务费、维修资金、业主各类押金、停车费、欠收款项、代收代缴的水电费、应付款项、债务等。(3)物资财产。包括建设单位提供和以物业服务费购置的物资财产等，主要有办公设备、交通工具、通信器材、维修设备工具、备品备件、卫生及绿化养护工具、物业管理软件、财务软件等。